Autor: Joan Amenós

Paralización de desahucios y obligaciones del propietario en la nueva Ley catalana 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-El art. 16 de la recentísima Ley catalana 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial recuerda claramente al bloqueo de determinados lanzamientos por personas en situación de especial vulnerabilidad que dispuso con impacto inaugural el Decreto-Ley estatal  6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Sin embargo, es cierto que también nos regala algunas peculiaridades.

…En primer lugar, el círculo de afectados está definido en la legislación autonómica. Aquí la norma es poco sistemática, ya que se remite a la chatarra aún vigente en la Ley 24/2015 (preceptos no derogados y no sometidos a la suspensión derivada del recurso ante el Tribunal Constitucional). No obstante, esto plantea un tema interesante, ya que la órbita de protección de la norma estatal y de la norma autonómica será diferente. En principio, esto no ha de asustar a las almas sencillas, pero quizás es matizable si se piensa en el efecto que impone la Ley catalana (y que había estipulado, hasta ahora, la legislación estatal). Me refiero a la suspensión de los lanzamientos, cosa que merece una reflexión especial.

…En la navideña Ley catalana, la suspensión toma la forma de la obligación de realojo, como última medida y tras un proceso de posible refinanciación o, sencillamente, de renegociación de los términos de la deuda. En este sentido, es verdad que el art. 4.b) da prioridad al realojo en la vivienda habitual afectada por la relación jurídica en crisis.

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…2.-Los sujetos obligados son únicamente determinadas personas jurídicas que se describen (no siempre de forma clara) en el art. 16.3 de la Ley:

……–Titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritos.

……-Personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o posteriores transmisiones, aunque el titular sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

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…3.-El obligado debe ofrecer, como última posibilidad, un contrato de alquiler social por un plazo de tres años. La renta de este contrato depende, a su vez, de los ingresos del residente (también aquí hay una remisión a la Ley 24/2017, art. 5.7.a)).

…Debe tenerse en cuenta que la nueva Ley también salvaguarda las situaciones de desahucio por impago de rentas de alquiler, siempre que el arrendador sea alguna de las personas jurídicas indicadas. Esto plantea algunas asimetrías curiosas. Por ejemplo, la protección del deudor hipotecario va a ser amplísima en las circunstancias actuales (siempre que cumpla las reglas cuantitativas e incluso cualitativas de la Ley). No ocurrirá lo mismo con el deudor arrendatario, que sólo va a beneficiarse del posible realojo si el actor es una entidad bancaria (o similar, incluyendo ciertos operadores profesionales del sector inmobiliario).

Madrid. Gran Vía.
Madrid. Gran Vía.

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El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social (y II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-“Siempre he desconfiado de los atajos para resolver problemas complejos”. Con esta frase se abre el único párrafo de boxeo estrictamente político, en el que se hace una crítica muy suave de alguna propuesta de la PAH o de ciertas soluciones legislativas promulgadas principalmente en Andalucía. Por el contrario, De Guindos inicia su argumentación describiendo el alud de desahucios que, en los primeros años de la X legislatura, cobra una insufrible densidad en gran parte por errores ya anteriores en la tramitación y concesión de los créditos (además, por supuesto, a causa del aumento del paro).

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…2.-El esquema de la actuación gubernamental fue el siguiente. En primer lugar, el ministro apuesta por una técnica de soft-law: el Código de Buenas Prácticas (CBP), que nace como regla voluntaria para las entidades financieras, aunque la adhesión implica asumir las obligaciones que de él deriven.  Curiosamente, parece recurrirse también a ella en este momento para gestionar los pagos derivados de la reciente jurisprudencia sobre cláusulas suelo.

…El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual constituye el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Su objetivo esencial consistía en refinanciar la deuda, reestructurarla, redecorarla al modo IKEA (incluso con una quita en ciertos casos), dejando la dación en pago como opción final y poco recomendable (tanto para el deudor como para el banco). En el menú de posibles ajustes iba a entrar también en juego el Fondo Social de Viviendas, creado a principios de 2013. Los inmuebles de este fondo son aportados por las entidades de crédito y su finalidad consiste en alojar bajo un alquiler reducido al círculo de personas bajo salvaguarda (del cual hablaré de inmediato).

…El instrumental anterior fue sólo un aperitivo, ya que la herramienta más contundente vino de la mano del Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios. Su art. 1 imponía la suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de las personas incluidas en el círculo tutelado, al cual me he referido anteriormente. ¿Cuál es este círculo? El ministro admite que por aquí han entrado las críticas más ariscas y también las dudas del gobierno, ya que “hubo cierto gradualismo que nos podríamos haber ahorrado para ir más rápido” (p. 141). En efecto, el conjunto de beneficiarios fue descrito inicialmente como “umbral de exclusión” y se utilizaron al respecto criterios económicos cuantitativos (fundamentalmente, en base al IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y algunos parámetros cualitativos (familias numerosas, monoparentales, con menores, etc.).

…Sin embargo,  De Guindos indica que hubo que suavizar los requisitos y hacerlos menos restrictivos. Esto se haría con el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. La generosidad aún crecería más con la fijación de los “colectivos especialmente vulnerables” en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

…En la última norma citada ya se emplea el concepto de alquiler social, entendido como el arrendamiento ofrecido por las entidades de crédito a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Se prevé simplemente que el contrato consignará “rentas asumibles” y que, excepcionalmente, pueda tener como beneficiario a personas que superen la órbita de tutela de la Ley.

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…3.-El ministro anota que “más de 65.000 familias se habían beneficiado a mediados de 2016 de alguna de las medidas adoptadas, y el número total de ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual está en descenso con caídas de dos dígitos” (p. 141). En este marco, el debate jurídico ha estallado cuando ciertas Comunidades Autónomas han decidido abrir más el compás de los beneficiarios y, además, aumentar las obligaciones del acreedor hipotecario. No es fácil resolver el tema y, aunque el Tribunal Constitucional ha emitido ya algún pronunciamiento, veremos en el futuro próximo interesantes fallos judiciales y respuestas legislativas sobre el tema.

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El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

…1.-Me gusta que el ministro de Economía sea un tipo serio. Es absurdo, ya lo sé, pero quizá por ese motivo recuerdo con agrado la expresión hierática de Boyer o la frialdad académica de Fuentes Quintana. Ambas generaban la paz espiritual que necesitamos los pródigos y los indecisos. En estos temas, desconfío de los dicharacheros o de los charlatanes parlamentarios. En esa línea, el ministro Luis De Guindos se erige en paradigma y pedestal cuando aparece concentradamente adusto en la portada de su reciente libro España amenazada. De cómo evitamos el rescate y la economía recuperó el crecimiento (2016).  Puestos a precisar, hay que decir que el cuello del abrigo goza de una proporción dominante en la fotografía, que sólo se justificaría como señal interesada de la condición del  ministro como “nuestro hombre en Europa”, en las ciudades gélidas de los bárbaros.

…El libro no busca el combate ideológico directamente (aunque creo que su autor podría y debería perfectamente plantearlo), sino que es, básicamente,  una crónica que sintetiza cómo y por qué se iban tomando las medidas jurídicas y económicas. Por supuesto,  no se elude –y en eso el libro es interesante- el permanente revoloteo de los hombres de negro y la constante relación con el entramado de gobierno de la Unión Europea. Por cierto, el texto  es muy claro y parece notarse, según se indica en la primera página, la mano de Concha Martín del Pozo.

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…2.-Por deformación profesional, me lanzo a leer a pie de librería el apartado dedicado a “El drama de los desahucios”. Es útil porque describe el entorno de las dos reglas más importantes de su gobierno en este campo (luego ha habido alguna otra norma, pero de incidencia mucho más concreta y reducida). Me refiero, en concreto, al Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y al posterior Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, que luego se tramitaría como Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

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…3.-A diferencia de otros análisis, De Guindos promovió en su momento un planteamiento sereno basado en los siguientes elementos:

…   –La morosidad hipotecaria no llegaba al 5% y, por tanto, el patrón español no tenía por qué ser puesto en cuestión. Según se cita en p. 138, el 80% de las familias españolas son propietarias de una vivienda. Me atrevo a apuntar que se ha hecho sonar mucho la carraca del fomento del alquiler (como en algunos países europeos, que no en todos), pero la verdad es que el modelo patrimonialista goza por estos lares de un gran predicamento. Como todo modelo, tiene ventajas y desventajas.

…   -El préstamo hipotecario se sitúa en torno al 40% del volumen del negocio bancario.

…-“El equilibrio entre la cultura de que las deudas hay que pagarlas y la asistencia a personas que de buena fe se encuentran en dificultades” (p.138).

Barcelona, desde Paseo de Gracia.
Barcelona, desde elPaseo de Gracia.

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Regalo de Navidad para los estudiantes de periodismo

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…            1.-Hace ya muchos años, leímos Sobre la extinción del Derecho y la supresión de los juristas, texto un poco apocalíptico de J.R. Capella, cuyas profecías jamás se cumplieron y que creo que me desapareció en una de mis numerosas mudanzas después de 1989 (cuando ya no fue necesario seguir transportando la parte de librería que a Hayek no le hubiera gustado). Me quedó, no obstante, la idea –que se iría repitiendo en los años siguientes – de la proletarización de los abogados, aquella vieja profesión liberal. Aquello se ajustó con un descenso en el número de vocaciones, la expansión del autónomo-hombre orquesta -con algunos casos de éxito que  recogimos aquí***– y la inserción en las plantillas de los grandes despachos -muy ligados, en sus grandes números, a la coyuntura económica-.

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…2.-Peor ha ido la cosa para los periodistas, achicharrados por el internet gratuito o pirata, por el fuego del Alí-Babá del algoritmo y por la lava hirviente y  ciega de las “redes sociales”. Me vienen a ver últimamente a menudo estudiantes de periodismo, con preguntas jurídicas para ejercicios de investigación con fuego real. Procuro evadirme, pero no siempre lo logro (aunque hace poco me hicieron un reportaje fotográfico que colmó mi vanidad para varios meses). Pensando en ellos,  publicamos hoy este magnífico artículo de Marga Zambrano  en Letras libres –“Los amateurs acabaron con el periodismo”–  al cual nos remitía hace poco A. Espada. Lo reproduzco íntegro, con nuestra habitual y maniática división en tricolon y con algunas negritas al azar.

 

«Los amateurs acabaron con el periodismo

Marga Zambrana

15 diciembre 2016

 

…1.-No sé cómo no se dio cuenta. Fueron los pijos. También las noticias gratis en la red, los ajustes en las redacciones, la corrupción del sindicato, la indecencia de los directivos con abultados sueldos, la ambición de la selfie, la banalidad. El creer que la posteridad es arriesgar la vida por poner tu nombre en un artículo.

Cihangir es un barrio gentrificado de Estambul donde los hipsters turcos vienen a hacer la tournée du grand duc. Son tan pretenciosos que incluso hay una comedia televisiva dedicada a ellos. Hay coctelerías muy caras que dan caché al dolce far niente. Los corresponsales de Cihangir ignoran que viven en esa comedia. Tuitean lo que sucede en el frente de Siria desde aquí, a mil doscientos kilómetros de distancia. Tenemos a una joven que acaba de aterrizar de Londres, posa en Instagram desde una de las terrazas afrancesadas del barrio, laptop en la mesa, daiquiri en mano. Informa sobre la trágica situación en Siria. Agencieros anónimos hacen el trabajo, ella pone el nombre. También se toma selfies en las clases de yoga, como debería hacer cualquier periodista con credibilidad hoy en día. Acaba de convertirse en una experta en Siria porque está en todos los grupos de WhatsApp con fuentes sirias en los que estamos todos, como unos cien periodistas de aquí a Londres. Sin pisar Siria. En Twitter es tan compasiva que comparte todas las fotos de niños abrasados y descuartizados en Alepo. Indignación. Ya ha salido por la tele, y ha hecho un live en Facebook, con la experta de plantilla, cuarenta años de experiencia, que aparece resignada desde Washington junto a la colegiala.

Ha tuiteado que su turco es tan precario que en lugar de un pincho moruno le han traído un pescado a domicilio. Y a todo el mundo le encanta y lo retuitea. En serio les encanta. Es muy gracioso y cercano que no hable la lengua local. Porque ya da igual hablar turco o árabe. Basta con publicar la foto del pescado mustio que demuestra que estás en el lugar de los hechos. A los activistas y expertos de ese lado del conflicto les encanta, porque cualquier cosa que le filtran alcanza a sus veinticinco mil seguidores en cuestión de segundos. Ella sabe que así puede ser la próxima Christiane Amanpour: está en el lado de la verdad, de los buenos. Al fin y al cabo, todos dependemos de nuestras fuentes en este lado del conflicto.

Sabiendo lo que su diario paga por artículo, difícil es explicar cómo sobrevive. Ni ella ni los centenares de periodistas extranjeros que viven en Cihangir y en el resto de la caótica y superpoblada Estambul. Tampoco se explica en Beirut o en Erbil, aún más caros, y desde donde se cubren estos horrores de Medio Oriente que ahora vuelven a ser portada.

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…2.-En cuatro años aquí, yo tampoco me lo explico. Nadie cobra un salario. Tengo un colega que ha hecho un video al año desde 2012, pero hay noches que se taja con veinte cervezas que cuestan cinco euros cada una, por las tasas islamistas de Erdogan. Por lo menos habla turco. Todos sospechamos que lo mantiene la familia, su padre es periodista y tiene un salario de los de antes en América. Los sirios conspiranoicos con los que trabajamos creen que es un espía, que podría ser, porque hoy en día los servicios secretos también dependen de freelancers mal pagados, así está la política regional. Pretender ser un espía es una salida digna, el James Bond de Arabia. Algunos lo dejan caer en los grupos secretos de Facebook donde mil periodistas comparten la misma información. “Sé lo que pasó, envíame un privado.” De hecho, la censura o la deportación son motivo de gloria: al menos alguien lee lo que escribimos. Tengo colegas que repiten en cada reunión la única detención o interrogatorio que han sufrido en años, como si eso no fuera parte del oficio. Ante acusaciones de espionaje hay que responder con silencioso cabeceo, mirada perdida, cerveza en mano, manteniendo el misterio.

Otra jovenzuela recién licenciada ha empezado a publicar por fin en algún medio serio, después de un año subiendo fotos de gatos de Cihangir en Instagram. Nadie sabe bien cómo lo ha conseguido. Dice que es experta en refugiados, todos sabemos que no tiene ni idea, pero publica. Con dos artículos al año en Newsweek nadie sobrevive en Estambul. Tiene un flequillo oxigenado y se hace selfies en Lesbos con la mandíbula alta. Está feliz de ser testigo directo de la historia. Y está dispuesta a pagar el precio. Una habitación en apartamento compartido en Cihangir cuesta unos quinientos euros. El tour operator del horror desde una distancia segura. Son tan convincentes que mi familia y amigos creen que estoy cubriendo guerras en Estambul.

Una agencia internacional contrató hace unos años a una chica, no tenía experiencia, de hecho había un candidato mejor preparado que ella, pero tenía familia, hijos. El jefe de personal preguntó si era pija, si podían pagarle la mitad. La respuesta fue sí, su familia le había comprado un apartamento en el Bósforo, ahorro de alquiler. Durante varios años fue incapaz de hacer el trabajo que constaba en su contrato. Pero era barata y pensaba que la agencia le iba a dar nombre. Se fue ofendida a mostrar sus talentos en la pantalla. Al sustituto no van a pagarle más, aunque sea un profesional. La otra se vendió por nada. Nada es ahora el precio. Todo lo que internet ofrece gratis ha dejado de ser negocio: la música, el cine y el periodismo.

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…3.-Llegaron como Erasmus en una rave party. Cubrían en la frontera, cuando aún era barata y se podía entrar a Siria con las facciones que entonces eran prodemocráticas y hoy son salafistas, los buenos. Se habían fogueado en Libia, aprendiendo a diferenciar un ataque con lacrimógeno de un tiroteo. Algunos iban al frente en sandalias, otros pedían dinero prestado o hacían fotos de bodas para cubrir los gastos. Otra opción es acostarse con el traductor tras una noche a lo Liza Minnelli en el cabaret de Antioquía, te ahorras una pasta. A mí me enseñaron que eso no es muy profesional, pero así se hace periodismo hoy en día: tu amante te traduce al jefe local de Al Qaeda y explicas en tu blog qué ovarios tienes al quitarte el hiyab en sus narices y zamparte un helado. Salvaje. Así puedes acabar publicando en el Times, aunque nunca entendimos muy bien cuál era el mensaje del entrevistado.

Qué decir de los degollados. No se esperaban la fama que iban a lograr. Claro que eran valientes y comprometidos, enviaban buen material, están en nuestros corazones. Pero compraban sus noticias porque eran baratos, ya estaban allí, no había que pagar gastos de viaje, ni seguro ni pensiones. No pagaron los doscientos o trescientos euros diarios que cuesta un traductor o una facción que te proteja en el frente. Salía más rentable venderlos a los ninjas. ¿Qué periodista cobra eso hoy en día? ¿Y quién se acuerda hoy de ellos? Dígame dos nombres y me trepo el minarete de la Mezquita Azul. Murieron de precariedad. Calculemos los rescates que se han pagado por los supervivientes y lo que costaría invertir en seguridad y periodismo de calidad.

Antes las guerras se cubrían con medios, por eso Hemingway se tajaba a gastos pagados desde Saigón a La Habana. Hoy nadie recuerda sus coberturas, pero su apellido da nombre a muchos cocteles. Nadie secuestra a periodistas cuyas empresas pagan por su seguridad. Hace años que nuestros editores no nos dejan entrar en Siria, por si nos pasa algo. De hecho, si no hacemos un cursillo de seguridad que financia una ong para periodistas pobres no nos dejan ni acercarnos a la frontera, lo exigen las aseguradoras. Así que todos vivimos de lo que los activistas publican en Twitter desde Alepo, sin poder confirmar nada. Vivimos de mentiras delirantes y de gente que hace negocio con la guerra. Qué se puede esperar después de casi seis años de guerra, ¿hippies? Se han invertido miles de millones en la propaganda que nos ofrecen nuestras fuentes: activistas, expertos y consultores. Somos más fáciles de manipular que nunca. Te aferras a las víctimas, los muertos no pueden mentir.

Un profesional sólido con conocimiento, entrenamiento militar y varios idiomas puede exigir. Pero ahora basta con varias selfies y un periscope. Cuatro mil seguidores de golpe. ¿Cómo se cobra eso? Recuerde aquella encuesta del milenio: los jóvenes quieren ser periodistas por fama, por dinero o por vocación. Sigue siendo así, es ridículo. Algunas familias lo pueden financiar, por un tiempo. Hasta que preguntan a sus retoños si se van a dedicar a algo serio en la vida.

Desde hace más de quince años, he visto cómo algunos becarios en Pekín acababan su asignación: iban al despacho de la jefa de delegación y le pedían garantía para un visado en el país a cambio de trabajar gratis. Ella estaba feliz, gente trabajando gratis, genial. Yo les decía que eso no era ético, que había gente que vivía de esta profesión y tenía hijos. Pero pensaban que era una sindicalista chiflada a la que había que evitar.

Yo llevaba años huyendo de eso, por eso me fui a China. Pensé que nadie estaría tan desesperado para aprender una lengua infernal. Pero no. En cuanto China se convirtió en “la historia” empezamos a recibir oleadas de sobrinos y de diletantes. Más Hemingways, más Amanpours. Preguntaban cómo se deletreaba Hu Jintao y si Hu era el nombre o el apellido. Algunos colegas también usaban de traductoras gratuitas a sus novias chinas en Pekín. De hecho, China se puede cubrir perfectamente desde una playa de Phuket, y a algunos les fue muy bien así.

Los becarios inteligentes de entonces ya no hacen periodismo. Se dedican a oficios serios bien remunerados. Los vocacionales siguen trabajando, no siempre en esto. Un amigo al que décadas en el frente le han dejado la sonrisa mellada me confiesa que se puede pagar vacaciones porque filma anuncios para empresas y para oenegés. Es un artista, no todos tienen su talento. ”

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La clave escolar de la dispersión urbana.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…       1.- En un relevante libro –Ordering the city (2010)-, su autora –la especialista norteamericana en Derecho urbanístico, Nicole Stelle Garnett– desarrolla entre otras la idea de que la calidad y  el precio  de las escuelas es un factor fundamental para evitar el despoblamiento de las ciudades. En la práctica, es un dato en el cual no suelen incidir mucho los especialistas españoles en urbanismo, pero que sí ha recibido un gran interés en la doctrina norteamericana. en este cuaderno nos ha preocupado a menudo la cuestión de la ciudad dispersa versus la ciudad compacta. Pues bien, una de las fuerzas motrices de ese conflicto podría ser la presencia de escuelas de calidad no demasiado caras en un lugar u otro. El fenómeno es fácilmente perceptible en ciudades medias que han logrado mantener en el centro buenas escuelas no demasiado onerosas. Esa parece ser una de las claves de su vitalidad.

…       Acompaño aquí la traducción de un fragmento de la obra citada (p.210)  y el texto original.

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…2.-«Es un error, no obstante, examinar sólo en términos de “causas profundas o de arraigo” la necesidad de mejorar la calidad de las opciones educativas disponibles para los residentes en la ciudad. Si, como muchos expertos han argumentado, las ciudades necesitan algo más que la “clase creativa” para desarrollarse, entonces la reforma de la educación  podría finalmente ser tan relevante para la mejora de la perspectiva urbana como la solución de las “ventanas rotas” o de los casos de marginación. Al fin y al cabo, los datos de las investigaciones indican de forma coherente que la calidad de la educación pública es el factor, aisladamente considerado, que más fuerza tiene en la elección de una zona para residir. Ello podría ser de hecho una razón por la cual ciertas ciudades están ganando residentes más ricos, pero perdiendo los de clase media: los más adinerados pueden acceder a opciones educativas que no están al alcance de los más modestos. El coste medio de matrículas en las escuelas privadas en Estados Unidos supera los seis mil dólares por año. Sin embargo, el coste medio se mantiene en esos niveles gracias a que muchas escuelas privadas en Estados Unidos están afiliadas y son subsidiadas por instituciones religiosas (principalmente, la Iglesias católica). El coste de matrícula en las escuelas privadas laicas es mucho más alto, llegando a más de trece mil dólares por año. El hecho de que las escuelas privadas urbanas, especialmente las no-religiosas, llegan a ser incluso más caras, combinado con el hecho de que las escuelas religiosas urbanas, especialmente las católicas,  están siendo clausuradas -con un índice de desaparición alarmante- no  plantea un cuadro favorable para los integrantes de la clase media, que querrían residir en las ciudades, pero que no están contentos la calidad de las escuelas públicas que se ofrecen. Los proyectos educativos que insisten en la calidad y que la hacen accesible para las clases medias podrían ser, en definitiva, lo que les convence para decidir su residencia en las periferias urbanas.”

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…3.-  “It is a mistake, however, to view the need to improve the quality of educational options available to city residents solely in root-cause terms. If, as many critics have argued, cities need more than the “creative class” to thrive, then education reform may ultimately prove as critical to improved city prospects as fixing broken windows and filling potholes. After all, survey data consistently indicates that the quality of public education is the single most important factor influencing residential choice. This may in fact be one reason why cities are gaining wealthy residents but losing middle-class ones: The wealthy can afford educational options that those of modest means cannot. The average private-school tuition in the United States exceeds six thousand dollars per year. Tuition rates, however, are kept low by the fact that most private schools in the United States are affiliated with, and subsidized by, religious institutions (primarily Roman Catholic churches). The average secular private-school tuition is much higher, more than thirteen thousand dollars per year. The fact that urban private schools, especially nonreligious ones, generally charge much more than that, combined with the fact that urban religious schools, especially Catholic ones, are closing at an alarming rate does not paint a favorable picture for middle-class individuals who would like to raise their families in cities but are unhappy with the quality of urban public-schooling options. Education reforms that make quality schools accessible to the middle class may be, ultimately, what convinces them to choose urban suburban life.”

E
Escuela Pía (Terrassa, Barcelona)

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“Sólo tú”: nota sobre el pacto de exclusividad en la mediación inmobiliaria.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…    1.-Tras un duro y seco invierno, el mercado inmobiliario lleva ya dos o tres años de recuperación, tanto en lo que respecta a la compra como, especialmente, al alquiler. Esto provoca una cierta agitación y mucha inseguridad en las relaciones entre clientes y mediadores inmobiliarios, que empiezan a notar el olor de la tierra mojada y que ya no pueden regirse por meros pactos verbales, que eran válidos en la época de sequía pero que son actualmente inconsistentes.

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…2.-Ayer mismo, me comentaban unas estudiantes de periodismo que están analizando el caso de una  agencia que, sin llegar a la estafa, impone una reserva previa a cualquier gestión. Lo más penoso es que no se sabe muy bien cuándo se devuelve, la cláusula reguladora es ininteligible y se crean equívocos que estas muchachas –tan mal pensadas- ya querían residenciar, si no las sujeto, en la Audiencia Nacional.

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…3.-Lo cierto es que el otro día redacté una nota sobre  un tema similar y me ha parecido que, eludiendo cualquier dato fáctico, podía tener algún interés para este bloc. Me he limitado a incluir algunas letras en negrita para facilitar la lectura.

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NOTA SOBRE TRANSMISIÓN DE INMUEBLE POR PROPIETARIO Y SOLICITUD DE REMUNERACIÓN DE LA COMISIÓN POR AGENCIA INMOBILIARIA MEDIADORA.

 

…         1.-El supuesto de hecho del que arrancamos es el siguiente:

……                   –Inexistencia de un pacto de exclusividad.

……                   -La venta del inmueble se realizó gracias a la gestión personal entre el propietario y el comprador, en virtud de conocidos comunes que facilitaron el contacto. En ningún momento se ha demostrado que el comitente se haya aprovechado de las gestiones previas del mediador.

 

 

…         2.-Hemos de partir de la idea de que lo normal es que un propietario pueda vender su propiedad. Si se ata a una cláusula limitativa, ha de hacerse constar expresamente. Aquí no se redactó y, por tanto, nada impide al propietario acordar la venta de su bien. Es más, en una cláusula de exclusividad pulcramente redactada, el propietario se comprometería a no promocionar ni ofrecer la gestión de la venta del inmueble a ninguna otra compañía, mediador inmobiliario o incluso particular.

…         En la misma línea, algunos autores (MAGRO SERVET, por ejemplo) recomiendan hacer constar la siguiente precisión: “b) Los compradores que contacten con el propietario se considerarán clientes de la agencia, surgidos al amparo de su actividad de promoción.” Nada de eso aparece en la relación que comentamos.  Ni tampoco, por supuesto, el pacto expreso de que, en caso de que el propietario formalice la venta de forma unilateral, la agencia devengará de igual modo la comisión pactada en el contrato.

 

…         3.-Aunque hubiera habido pacto de exclusividad, los derechos de remuneración de la agencia inmobiliaria sólo se producirían cuando se celebrase efectivamente el contrato entre el vendedor y el comprador gracias a la intervención gestora del agente. No ocurrió así en este caso, en el que no se observa un papel determinante de la actividad del agente.

…         El punto anterior ha sido ya  firmemente establecido por  dilatada jurisprudencia. Así, puede consultarse un resumen en la relevante sentencia de 25 de febrero de 2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Santander que, pese a calificarse como de jurisprudencia menor, ha tenido una cierta relevancia pública al anular –por abusiva- una cláusula de exclusividad (referencia en internet: aquí:*** ).

…         Es cierto, no obstante, que, en la práctica, ciertas cláusulas de exclusividad concretan un derecho de remuneración del agente incluso si el propietario transmite su propiedad sin intervención del mediador. Pero, evidentemente, ello ha de estar previsto de manera expresa. Además, una corriente jurisprudencial relevante insiste en que esta cláusula reforzada de exclusividad ha de implicar ciertas contraprestaciones del mediador ya que, en caso contrario, podría resultar abusiva. Véase un buen ejemplo de ello en la sentencia  citada en el párrafo anterior.

 

…         4.-La agencia no puede reclamar ahora los hipotéticos gastos derivados de la publicación en la web y de la realización de visitas, ya que sus derechos de cobro se generan –salvo pacto en contrario- con la celebración del contrato entre comprador y vendedor, realizada gracias a su pertinente actividad. En realidad, las visitas y trámites efectuados forman parte del riesgo que asumió libremente.

 

…         5.-La agencia inmobiliaria que solicita la indemnización es una empresa autorizada para la realización de estos servicios y con larga experiencia. Sobre ella recae, pues, el deber de una mayor diligencia empresarial. En ese sentido, sorprende su imprevisión de cara a plantear la redacción de una cláusula de exclusividad. No sólo eso, sino una cláusula de exclusividad en la que se determinen las consecuencias de la celebración del contrato sin intervención del mediador. Todo ello son requisitos necesarios para una práctica comercial basada en la  confianza y en la seguridad jurídica. No es de recibo, pues, improvisar ahora una exclusividad que no existe y negar al propietario el ordinario y normal derecho de vender su propiedad.

 

…         6.-En resumen, no se ha demostrado que exista ningún derecho de cobro de comisión por parte del mediador. No existe un pacto de exclusividad que impida al propietario vender su propiedad. Aunque existiera, no se ha demostrado que las gestiones iniciales del mediador fueran determinantes para la celebración del contrato. Aunque fuesen determinantes, en ninguna cláusula se ha concretado si en ese escenario existe derecho al cobro y si éste se  reduce o desaparece en caso de que no haya intervenido una agencia de la competencia (sino un simple particular).

…         Lo que ocurre, en definitiva, es que la agencia mediadora mantiene con el consumidor y propietario una relación que no implica exclusividad y que, por tanto, no le obliga a formular ciertas contraprestaciones a esta cláusula limitativa. Sería, por tanto, un contrato con menores prestaciones. Sin embargo, ante  el hecho de que la venta se ha realizado sin su intervención, intentan construirse exigentes pactos de exclusividad  y segura remuneración que, sin embargo, jamás  se firmaron. En conclusión, no se devenga en favor del mediador ningún derecho de cobro de comisión.

 

Terrassa, 15 de diciembre de 2016.

 

 

ANEXO: BIBLIOGRAFÍA ELEMENTAL.

.-MAGRO SERVET, V. “El derecho de exclusiva de las agencias inmobiliarias en las compraventas”, Diario La Ley, núm. 8400, 16 de octubre de 2015. Editorial La Ley.

.-Sentencia de 25 de febrero de 2015, del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Santander.

 

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Más notas sobre el premio al delator.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

      …  1.-En este cuaderno nos hemos preocupado varias veces del estatuto del denunciante, especialmente a raíz de la última reforma de la legislación sobre procedimiento administrativo. Este viernes nos juntaremos en seminario algunos colegas para hablar de “El premio a la delación en el Derecho Administrativo”. Con el compañero mercantilista Carles Górriz hemos elaborado algunas notas cuya síntesis aquí presento.

…      En primer lugar, hay que concretar el ámbito: nos referimos al denunciante no cualificado, al administrado que no forma parte de la estructura de ninguna Administración y que, no obstante, decide dar cuenta de la existencia de una infracción. También queda fuera del concepto el supuesto de la acción pública en Derecho Administrativo, en la medida en que ya supone un status procesal de parte y, por tanto, cualitativamente diferente.

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…2.-Analicé el estatuto del denunciante respecto a ciertas infracciones administrativas (aquí *** y aquí***). Habíamos observado la aparición, en la nueva legislación de procedimiento administrativo, de un estatuto privilegiado para el denunciante que invocase “un perjuicio en el patrimonio de las Administraciones Públicas”. La novedad radica en que, bajo determinadas condiciones, el denunciante va a beneficiarse de una remisión total o parcial de la sanción.

…  No obstante, Roselló Vila nos recordaba que el denunciante –salvo en el caso referido en el párrafo anterior- ha perdido puntos en la nueva regulación del procedimiento administrativo ya que, en realidad, ya no siempre va a ser preceptiva la notificación del acuerdo de incoación.

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…3.-Carles Górriz ha pergeñado unas interesantes reflexiones sobre el “Programa de clemencia” (leniency program)  configurado por el Derecho de la competencia tanto europeo como estatal. En este supuesto, se trata de reducir la sanción a los denunciantes que han participado en un cártel ilegal y que, no obstante, delatan al resto de sus integrantes. El programa tiene una evidente vis expansiva, ya que va a influir ex lege en algunos matices de la posible responsabilidad civil –no administrativa- de los miembros de la alianza de transgresores.

…  Es curioso observar que, entre los  estudiosos del  Derecho de la competencia, existe una aceptación generalizada del premio al chivato pero parece que, en Derecho administrativo, ciertos sectores aún ponen algún reparo moral. De todos modos, da la impresión de que la vieja lealtad entre el  populacho va  a ser ya definitivamente sustituida por el estímulo de una nueva fidelidad, ya sea al mercado  transparente –en el caso del cártel- o al Estado –en el supuesto de infracciones contra su patrimonio-.

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Todos ignorantes, incluso los más sabios.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…    1.-Recuerdo que en su Misión de la Universidad Ortega y Gasset desarrolla la distinción entre científicos y docentes. Una de las claves es la simplemente numérica: deben existir muchos profesores y, en cambio, el batallón de científicos es mucho más reducido, ya que se limita a una selecta clase de profesionales. Ahora bien, en un momento determinado Ortega alude al extraño carácter de los científicos, con su punto huraño, antisocial o simplemente obsesivo con su tarea. Considera que se trata de un perfil lógico y, en cierto modo, necesario.

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…    2.-Lo anterior viene a cuento porque he leído en estos días un artículo citado aquí*** y escrito por Carl Hendrick con el título Why schools should not teach general critical-thinking skills. El trabajo pone en duda que los colegios deban enseñar las “competencias” que hoy empiezan a llamarse “pensamiento crítico”. Tampoco tengo muy claro qué incluye este concepto, pero parece referirse más a herramientas genéricas que a conocimientos concretos. Sería algo así como el entrenamiento en juegos de habilidad mental (brain games) que, como recuerda el artículo, sólo sirven para ser muy bueno en esos entretenimientos, sin transferir las capacidades a otros ámbitos.

…        Pero quería referirme especialmente  a tres párrafos del texto que he citado y que constituyen el arranque de su reflexión. En primer lugar, la cita  de  un interesante experimento realizado con controladores aéreos. Con la conclusión de que su imponente capacidad mental y sus extraordinarias habilidades cognitivas no operaban fuera de su área de conocimiento:

…        “Being an air-traffic controller is not easy. At the heart of the job is a cognitive ability called ‘situational awareness’ that involves ‘the continuous extraction of environmental information [and the] integration of this information with prior knowledge to form a coherent mental picture’. Vast amounts of fluid information must be held in the mind and, under extreme pressure, life-or-death decisions are made across rotating 24-hour work schedules. So stressful and mentally demanding is the job that, in most countries, air-traffic controllers are eligible for early retirement. In the United States, they must retire at 56 without exception.

In the 1960s, an interesting series of experiments was done on air-traffic controllers’ mental capacities. Researchers wanted to explore if they had a general enhanced ability to ‘keep track of a number of things at once’ and whether that skill could be applied to other situations. After observing them at their work, researchers gave the air-traffic controllers a set of generic memory-based tasks with shapes and colours. The extraordinary thing was that, when tested on these skills outside their own area of expertise, the air-traffic controllers did no better than anyone else. Their remarkably sophisticated cognitive abilities did not translate beyond their professional area.”

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…3.- El siguiente fragmento contiene ya unas conclusiones más generales:

…    “As the 1960s studies on air-traffic controllers suggested, to be good in a specific domain you need to know a lot about it: it’s not easy to translate those skills to other areas. This is even more so with the kinds of complex and specialised knowledge that accompanies much professional expertise: as later studies found, the more complex the domain, the more important domain-specific knowledge. This non-translatability of cognitive skill is well-established in psychological research and has been replicated many times. Other studies, for example, have shown that the ability to remember long strings of digits doesn’t transfer to the ability to remember long strings of letters. Surely we’re not surprised to hear this, for we all know people who are ‘clever’ in their professional lives yet who often seem to make stupid decisions in their personal lives.”

…    No es nada nuevo, claro. Lo había dicho Ortega y, con mucha gracia, creo que lo decía Pavese: “El escritor de cerca pierde mucho”. Como si un muro invisible impidiera que el científico, el escritor, el académico o el controlador aéreo pudieran solucionar –con su sabiduría- el imbatible misterio de las relaciones con uno mismo y con los demás.

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Los grandes y el resto, según la reflexión de un grande.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…            1.-La aplicación ideal del principio de progresividad tributaria es la denominada progresividad contínua, con divisiones infinitesimales que aseguren el avance implacable  de los tipos sobre las cada vez más extenuadas bases fiscales. No suele ser así. Más bien, se introducen clases o escalas que implican, por tanto, una brusquedad en el salto de una fase a otra: por culpa de ese euro obtenido con desgana, salté a la franja superior. Pero no quería referirme a esa situación, a ese flujo permanente hacia arriba. Por el contrario, me llaman la atención las grandes y tajantes divisiones en dos: los humiliores  y los seres superiores.

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…      2.-Por ejemplo, la Delegación Central de Grandes Contribuyentes de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. A ella se  atan  sólo los contribuyentes más potentes, ya sea por adscripción automática (por ejemplo, las personas jurídicas y entidades que hayan superado los 100 millones de euros durante cada uno de los tres ejercicios anteriores) o bien por adscripción formulada por el Director del Servicio de Planificación y Relaciones Institucionales ante determinadas circunstancias. Ahora bien, en estos casos no cambian los derechos y obligaciones del administrado.

…         Caso diferente es, por ejemplo, el que preveía el art. 5.9 de la Ley catalana 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. En dicho precepto sí se clasificaban con una fina línea los “malos” que pasaban a asumir obligaciones y cargas que el resto de administrados no tenían.  En concreto, se consideraban “grandes tenedores de viviendas” las personas jurídicas siguientes:

 ……        -Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de reestructuración bancaria.

……         -Aquellas que, por sí solas o por medio de un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con ciertas excepciones.

         Este precepto, por cierto, está ahora suspendido a causa de su impugnación por el Presidente del Gobierno ante el Tribunal Constitucional.

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 …        3.-Meditaba en lo anterior mientras leía el magnífico libro de Manuel Chaves Nogales, Juan Belmonte, matador de toros. En un fragmento, Belmonte –que traza su autobiografía bajo la pluma de Chaves- describe otra de las grandes distinciones de este mundo: los toreros y el resto. Con consecuencias jurídicas, por cierto (la negrita es nuestra):

…         “Esta preocupación universal por el dinero del torero es lo más enojoso del oficio. Como los tiempos son malos y nadie gana bastante, ganar fuertes sumas a la vista del público y echándole a uno las cuentas todo el mundo es fastidiosísimo. Sobre todo, porque al torero se le ajustan las cuentas de lo que cobra, pero no de lo que paga. El dinero del torero rueda y salta escandalosamente.  A mí no me es lícito, por ejemplo, echar cuentas, regatear ni discutir en ninguna transacción.

…–¡Pero a usted qué más le da! –me dicen, invariablemente.

…Este pintoresco concepto del dinero del torero está tan arraigado que hasta el mismísimo Estado lo comparte. Hace poco quise impugnar unas tarifas de contribuciones que me habían impuesto arbitrariamente. Me quedé estupefacto  cuando oí al recaudador que me decía como todo el mundo:

…–Pero, hombre, a usted, ¿qué más le da?¡si con torear un par de corridas más tiene todos los problemas resueltos!

…-Y por esto sí que no paso. Me niego a que el Estado y el Municipio y la Diputación tengan ese concepto liberal de mi dinero. Pase que haya que torear para ayudar a unos infelices que, en fin de cuentas, forman el pedestal del torero. ¡Pero me niego a dar una sola verónica en beneficio del Estado!”

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El denunciante destituido

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…       En un anterior artículo, habíamos anotado el enaltecimiento del denunciante en la actual legislación de procedimiento administrativo. Sin embargo, el comentario de Roselló Vila en Legaltoday, titulado “Especial referencia a la figura del denunciante” nos recuerda un nuevo pellizco que la normativa le ha propinado al denunciante: ya no será necesario notificarle siempre la incoación del procedimiento. Reproducimos aquí el artículo –con nuestra tipografía habitual- y nos quedamos reflexionando sobre una posible distinción: el denunciante “pesado” –un maniático de la legalidad que hay que quitarse de encima cuanto antes- y el denunciante soplón, que aporta informaciones valiosas en determinados sectores –y que la legislación apoyará y premiará-.

.-Denunciantes «pesados» (fuente: ***).

 

 

.-Denunciante «soplón» (Fuente: ***)

«Especial referencia a la figura del denunciante

Andrea Roselló Vila

...1.-Una de las novedades que nos presenta la Ley 39/2015 respecto al Real Decreto 1398/1993 es que el art. 62.5 de la citada Ley nos dice que “la presentación de una denuncia no confiere, por si sola, la condición de interesado en el procedimiento”( antes el Real Decreto 1398/1993 no lo decía) al fin y al cabo se entiende por denuncia “el acto por el que cualquier persona, en cumplimiento o no de una obligación legal, pone en conocimiento de un órgano administrativo la existencia de un determinado hecho que pudiera justificar la iniciación de oficio de un procedimiento administrativo.” 

…La doctrina, por lo general, no ha reconocido al denunciante un interés que le atribuya la cualidad propiamente de interesado en los procedimientos administrativos, ya que como dice Parada Vázquez el denunciante no tiene otra vinculación con los hechos que el de su conocimiento ni otro interés que el de cumplir con su deber de colaboración ciudadana.

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…2.-La jurisprudencia, con anterioridad a la promulgación de la LRJPAC y del RP había negado en repetidas ocasiones que el denunciante tenga el carácter de interesado en el procedimiento sancionador, así por ejemplo la STS 3ª de 23 de enero de 1986.

…La jurisprudencia con posterioridad a las disposiciones señaladas anteriormente, por su parte, ha puntualizado que el interés legítimo, en general, no es un mero interés en el respecto de la legalidad; siendo necesario que el denunciante se encuentre en una relación especial, con el objeto del proceso o del procedimiento, que se concreta en la titularidad de un interés directo, personal y legítimo que pueda ser afectado por la resolución que se dicte (STS de 22 de noviembre de 1996).

…En el mismo sentido, el Tribunal Supremo ha señalado que “el denunciante sí está legitimado para participar en el procedimiento sancionador y para obtener una respuesta administrativa o jurisdiccional, por razón de que una resolución estimatoria de sus pretensiones puede incidir positivamente en la esfera jurídica del denunciante” (STS de 21 de julio de 1995, 25 y 31 de octubre y 2y 9 de noviembre de 1996 y 21,24 y 29 de enero de 1997)”.

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…3.-En conclusión, la presentación de una denuncia no confiere, por si sola, la condición de interesado en el procedimiento pero el denunciante habrá de reconocérsele el estatus de interesado siempre que en él concurra alguna de las situaciones legitimadoras expresadas en el art. 4 de la Ley 39/2015:

…a) Quienes lo promueven como titulares de derechos o intereses legítimos individuales o colectivos.

…b) Los que tengan derechos que puedan resultar afectados por la resolución.

…c) Aquellos cuyos intereses legítimos, individuales o colectivos, puedan resultar afectados por la resolución.

…Otra de las novedades que nos trae la Ley 39/2015 es el art. 69 que nos dice que la “incoación del procedimiento sancionador se comunicará al denunciante cuando las normas reguladoras así lo prevean” por lo tanto, la notificación de la incoación del procedimiento sancionador ya no será siempre preceptiva tal como preveía antes el art. 13.2 del RP “el acuerdo de iniciación se comunicará al instructor, con traslado de cuantas actuaciones existan al respecto y se notificará al denunciante”.

…En conclusión, con la Ley 39/2015, la comunicación al denunciante será cuando las normas reguladoras del procedimiento sancionador así lo prevean, por lo tanto van a ser bastantes los supuestos en que no será preceptiva la notificación del acuerdo de incoación al denunciante, ya que no siempre las leyes sectoriales lo prevén.»

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