Categoría: Derecho de tanteo y retraco

El tanteo puede tener gato encerrado

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

...1.-En algunas ocasiones, ya habíamos comentado en este cuaderno la reciente regulación del derecho de tanteo y retracto sobre determinados inmuebles que ha aprobado –por Decreto-ley- la Generalidad de Cataluña. Se trata de una figura con algunas dudas por lo que respecta a la igualdad, ya que sólo se aplica “a las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria”. Sin embargo, tiene a su favor la “suavidad” de la medida, que puede apuntalar su constitucionalidad en la medida en que no desequilibra el sistema estatal de derechos y deberes de deudores y acreedores hipotecarios.

 

…La prensa nos ha hecho saber la primera aplicación de este Decreto-Ley. Según parece, la Generalidad ha ejercicio su derecho y ha adquirido un paquete de cuarenta viviendas de una entidad bancaria. Antes de seguir, cabe decir que la práctica de “venta en lotes” va a plantear algún problema a la Administración Pública, ya que la agrupación de inmuebles puede hacer inasumibles ciertas cesiones. Los diarios indican que la partida presupuestaria es de ocho millones de euros, de los cuales un 10% -864.565€- se han invertido ya en esta operación inaugural.

*

…22222.-El problema grave empieza en los últimos párrafos de la noticia (donde, por otra parte, ya aparecen contradicciones). Parece ser que, de las cuarenta viviendas, 18 estaban ocupadas. Poco más sabemos, ya que unas fuentes indican que se trata de inquilinos y otros que estamos ante una pura y simple ocupación ilegal.

…Pues bien, si son inquilinos con un contrato de arrendamiento en vigor, no se justifica la actuación administrativa, ya que serían viviendas perfectamente ocupadas, en uso normal y con título legítimo. Se podría salvar la cosa aludiendo a la “oportunidad” (puesto que se ofrecía un buen precio del conjunto en global). Ello es correcto, pero no va a ser fácil encajar esta subrogación de la Administración con las ristras de meticulosos artículos destinados al rito solemne de la adjudicación de viviendas de titularidad pública (en este caso, bajo la modalidad de alquiler).

…En realidad, uno ya imagina que el trato sólo se cerraba si se incluían estos pisos con inquilinos. En tal caso, lo mejor para el interés general es proceder a su inmediata subasta pública, sin perjuicio de los derechos que la Ley otorga al arrendatario (entre los que se incluye, por cierto, el derecho de opción y retracto). El ingreso obtenido por las arcas públicas ya podría dedicarse -ahora sí- a la satisfacción del derecho a la vivienda de los ciudadanos con menos recursos.

**

… 3.-Si se trata de ocupantes ilegales, entonces ya no hay por dónde cogerlo. Según fuentes oficiales, ya se han firmado contratos de alquiler para todos. Se trataría entonces de un peculiar procedimiento de obtención exprés de vivienda pública en alquiler sin necesidad de los complejos y aburridos trámites de inscripción en el registro administrativo de solicitantes, donde te piden muchos papeles, has de acreditar lo reducido de tus ingresos, etc.

***

Dret de tempteig de l’Administració i mala consciència (i II)

~ Joan Amenós ~ 1 comentario

 …        1.-L’estrella del Decret-Llei 1/2015 és el dret de tempteig i retracte atorgat sobre aquests immobles a l’Administració de la Generalitat. És una facultat que, en altres supòsits legals, les lleis també atribueixen a les Administracions Públiques. Però, com veurem tot seguit, en realitat estem davant una autèntica novetat.

*

 …        2.-La figura introduïda recorda molt el droit de préemption regulat a França a l’àmbit urbanístic i que opera sobre certes àrees urbanes o urbanitzables prèviament delimitades per determinats instruments urbanístics. També, com en el cas francès, els seus objectius es dirigeixen a l’adquisició de béns i al control dels moviments del mercat immobiliari.

Ara bé, en aquest cas s’han aplicat els immobles “maleïts” les disposicions previstes per a l’exercici del dret legal de tanteig sobre habitatges de protecció oficial (encara que són dos règims legals que no tenen absolutament res a veure).

**

…         3.-Els requisits que han d’acomplir els habitatges afectats són tres:

-Han estat adquirits en procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.

-Estan situats en “àrees de demanda residencial forta i acreditada”.

-Han estat adquirits després de l’entrada en vigor de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

Encara que alguna autoritzada opinió ja s’ha manifestat favorable al plantejament del Decret (v. al respecte l’interessant bloc de l’advocada i professora Elisabet Planas), el Decret-Llei planteja alguns problemes de fons. En primer lloc, de caràcter competencial, ja que podria afectar la competència estatal en legislació processal i civil (arts. 149.1.6 i 149.1.8 CE) i en les bases de l’ordenació del crèdit i de la banca (art. 149.1.11 CE). En aquest darrer punt, caldrà tenir en compte la recent sentència del TC sobre la Llei andalusa “anti-desnonaments”.

En segon lloc, sorgeix una reflexió sobre el principi d’igualtat: per què els titulars d’aquests immobles han de respectar el dret de tempteig i la resta no? Si el justificant és la manca d’habitatge social (o una necessitat de controlar transmissions especulatives) no s’entén per què els altres venedors –d’immobles no maleïts- no queden obligats a comunicar la seva intenció de venda a l’Administració. La justificació s’intueix, però –ara per ara- no té fonament jurídic.

CIMG0877

 

 

 

 

 

 

 

***

 

 

 

Dret de tempteig de l’Administració i mala consciència (I)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-Curiosa excrecència de les respostes jurídiques davant la  crisi econòmica és el recent Decret-Llei 1/2015, de 24 de març, de Catalunya, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària. El seu contingut afecta només aquests concrets immobles: els adquirits en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.

*

…  2.-Avís previ: aquests immobles van arribar a aquesta situació per procediments legals i no mereixen, d’entrada, un tractament jurídic diferent als habitatges que van ser adquirits per altres mitjans (compravenda, cessió gratuïta, adjudicació concursal, adquisició mortis causa, etc.). No obstant, com les coses i els animales que es condemnaven a L’Edat Mitjana, han estat maleïts per la norma que comentem a causa d’una fangosa mescla de mala consciència i oportunisme.

**

…3.-El Decret-Llei regula de manera específica per a aquests immobles tres institucions que, amb perfils similars, ja eren a la vigent Llei de l’Habitatge amb perfils diferents. En síntesi, es preveu:

…   a)L’atribució a l’Administració Pública de drets de tanteig i retracte sobre aquests habitatges.

…   b)La instauració d’un règim especial en matèria d’obres necessàries per al compliment dels requisits d’habitabilitat. En concret, s’articulen:

…   ………-Un règim sancionador més dur en cas de no realització de les obres.

………..-Un mecanisme d’execució forçosa de les obre mencionades que inclou la possible expropiació temporal de l’usdefruit.

***Examinarem demà els sortints més cridaners d’aquesta regulaó.

***