Categoría: Dret Urbanístic i Edificació

Notaris i Registradors de la Propietat, més aliats que mai de la disciplina urbanística(I)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

 

 

1.-Els arts. 24 i 25 del Decret-Llei 8/2001, que estem examinant aquests dies, han introduït importants modificacions en matèria d’accés al Registre de la Propietat d’actuacions urbanístiques i de disciplina urbanística.

 

        En primer lloc, es regula la constància al Registre de les declaracions d’obra nova acabada quan aquesta no coincideix amb la declaració d’obra nova en construcció. És a dir, s’han produït modificacions en el projecte inicialment autoritzat i, per tant, aquestes variacions han de constar al pertinent assentament d’inscripció (vegeu al respecte el nou art. 20.3 de la Llei del Sòl).

 

—

 

2.-En segon lloc, el nou art. 20.4 regula la pertinent inscripció de les escriptures de declaració d’obra nova “en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”.

 

.

 

       És a dir, es tracta d’obres il·legals, però que ja no poden ser remogudes gràcies al pas del temps i, en concret, al transcurs dels terminis de prescripció per a ordenar el restabliment de la legalitat urbnaística. El règim de la inscripció és el següent:

.

 

       a)–Inscripció i constància de la de la situació de fet autèntica:

 

“Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gràfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título” (art. 20.4.a), primer incís).

 

      b)-Obligacions del Registrador de:

 

*-Comprovar prèviament “la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general” (nou art. 20.4.a)).

 

**-Posteriorment, donaran compte a l’Ajuntament respectiu de les inscripcions realitzades i faran constar en la inscripció i en la nota de despatx la pràctica d’aquesta notificació.

 

        c)-L’assentament d’inscripció deixarà constància de la situació de fora d’ordenació. En aquest sentit, “será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido” ( nou art. 20.4.b)).

 

—

 

3.-Com es veu, l’objectiu és protegir els tercers adquirents de bona fe quan desitgen comprar obrar o construccions afectades d’alguna il·legalitat. L’Exposició de Motius del Decret-Llei arriba a parlar de “terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen de supuestos de corrupción”.

 

        Bé, la veritat és que els concrets articles de la norma ja no es refereixen a aquesta sorprenent al·lusió a “la corrupció” i regulen, simplement, respostes davant la il·legalitat administrativa (que no es dóna forçosament en un marc “de corrupció”, sinó que pot respondre a motius tan pedestres com la manca de mitjans d’inspecció i control).

 

.

 

      Aquesta curiosa confessió de “corrupció” a una Exposició de Motius –sense cap transcendència pràctica positiva- podria estar lligada a una hipotètica justificació de l’extraordinària urgència i necessitat del Decret-Llei (molt forçada) o, més aviat, al progressiu enfortiment del discurs de política jurídica segons el qual “cal que que l’Estat controli la corrupció urbanística local” (fins i tot, amb un control diferent del que ja puguin efectuar les Comunitats Autònomes).

 

.

 

La protecció dels tercers adquirents de bona fe també ha incidit en una important modificació de l’accés dels expedients de disciplina urbanística al Registre de la Propietat. Ho examinarem dilluns.

Més silenci negatiu i més silenci positiu.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-El Reial Decret-Llei 8/2011, d’u de juliol, “de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa” ha perfilat dues regles preexistents en matèria de silenci administratiu.

 

—

 

 

2.-La primera és una precisió dels supòsits de silenci desestimatori previstos a la Llei estatal del Sòl. L’Exposició de Motius cita al respecte expressament la sentència de 28 de gener de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Suprem, que va fixar com a doctrina legal el caràcter de llei bàsica estatal de l’art. 8.1.b) de la vigent Llei del Sòl. En virtut d’això, s’imposa el silenci negatiu en la concessió de “facultades de extraordinaria relevancia e impacto sobre el territorio”. Els supòsits són els següents:

 

              “a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuendo no formen parte de un proyecto de reparcelación.

           

            b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

 

            c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

 

            d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.

 

            e) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra c) anterior.”

 

Com veiem, per tant, el nucli dur de les actuacions urbanístiques singulars dels particulars segueix sotmès a un règim de silenci negatiu.

 

—

 

3.- D’altra banda, l’art. 26 del mateix Decret-Llei remet a un llarguíssim llistat inclòs a l’annex de supòsits on s’aplicarà el règim de silenci positiu. Es preveu també el termini que regirà (en cas de manca de concreció, s’aplicaran els criteris generals de la Llei 30/1992). Es tracta, per tant, d’una important expansió del silenci positiu (ja que s’inclouen 114 referències legals).

El Decret-Llei 8/2011: sobre deutes hipotecaris i d’ens locals i també sobre altres matèries

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

1.-Un altre Decret-llei ple de normes disperses. En concret, el “Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.”

 

—

 

2.-El contingut és realment divers. Comença amb una reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil en matèria d’execució hipotecària. Segueix després la regulació d’una línia de crèdit per a la cancel·lació de deutes de les Entitats Locals amb empreses i autònoms.

 

S’efectua també, amb l’objectiu d’impuls de l’activitat empresarial, una reforma de la Lleide l’IRPF i de les Lleis de l’Impost sobre Societats, sobre Renta de no Residents i sobre el Patrimoni. També hi ha una variació important en el text refós de la Llei General d’Estabilitat Pressupostària.

 

En la línia de la Lleid’Economia Sostenible, el legislador torna a entrar en la rehabilitació urbana i arquitectònica i, a més, es reforma la Llei estatal del Sòl.

 

Per últim, es fan algunes precisions en matèria de silenci administratiu, preveient el seu sentit estimatori al llistat que incorporala Llei.

 

Apareixen també modificacions concretes dela Lleid’Aigües, dela Lleide Prevenció i Control Integrats dela Contaminació, del Soroll, de Responsabilitat Mediambiental i de Qualitat de l’Aire i Protecció de l’Atmosfera.

 

—

 

3.- La modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil  introdueix una sèrie de regles que asseguren que l’adjudicació del bé immoble al creditor hipotecari no baixarà del 60% (encara que no hi hagi cap altre postor).

 

Aquesta norma intenta, per tant, reduir el deute futur que encara li quedarà al deutor. No obstant, si el valor actual del bé és realment inferior a aquest 60% adjudicat (cosa perfectament possible a l’actual mercat), serà l’entitat bancària qui assumirà la pèrdua  i així hauria de constar als seus comptes (factor que pot tenir altres conseqüències que es fàcil intuir en aquests dies d’stress test…)

Impugnació administrativa prèvia dels defectes de fons dels plans urbanístics?

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

            1.-El primer paràgraf de l’art. 107.3 de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú recorda la regla tradicional al Dret espanyol segons la qual “contra las disposiciones administrativas de carácter general no cabrá recurso en vía administrativa”.

 

            En alguna ocasió ens hem referit  a la interpretació d’aquest article que ha fet el Tribunal Suprem en matèria de recursos contra plans urbanístics. En concret, la regla de que, per a la impugnació dels defectes materials del Pla urbanístic, caldrà interposar directament recurs contenciós-administratiu.

 

—

 

            2.-L’advocat Adrià Rovira Gargallo, al butlletí de Manubens&Asociados, Abogados, de juny-juliol d’aquest any, informa de que el 17 de juny del 2011 es publicava al Butllletí Oficial del Congrés dels Diputats una porposició de Llei presntada pel Grup parlamentari Convergència i Unió per a modificar l’article precitat.

 

            Es vol afegir a l’article precitat un incís que exclogui de la impugnació contencioso-administrativa directa “los recursos administrativos previos a la vía contencioso-administrativa que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer contra los instrumentos de ordenación territorial y urbanística”.  

 

—

 

            3.-Segons aquesta iniciativa legislativa, per tant, el règim de recurs administratiu previ seria una opció del legislador autonòmic, encara que només admissible per a instruments d’ordenació territorial i urbanística. En general, sembla que advocats i jutges aplaudirien aquesta possibilitat, ja que s’evita la judicialització immediata d’un conflicte sovint molt tècnic que, sense perjudici de la justícia material, podria ser resolt per la mateixa Administració.

 

              Una última reflexió: l’adopció de la reforma podria suggerir algunes modulacions en el vell debat sobre la distinció entre norma i acte administratiu.

Crònica de jurisprudència XVI: desviació de poder en cas de canvi de qualificació dirigit a finançar una permuta (i II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- El Tribunal Suprem, en cassació, desestima les pretensions de l’Ajuntament de Pozuelo  (Sentència del Tribunal Suprem de 18 de març de 2011). És més, considera provat que va existir “desviació de poder”: “Ciertamente no proliferan las decisiones judiciales que estiman una desviación de poder porque normalmente no concurre una prueba suficiente que evidencie tal desviación.”

.

Però, en aquest cas, es va considerar que sí existia desviació perquè la raó de la requalificació “es sufragar una “permuta” para adquirir otra finca, según las “conversaciones” iniciadas entre el Ayuntamiento y el particular, respecto de terrenos que eran zona verde pública”.

—

2.- No obstant, el Tribunal Suprem fa dues precisions interessants:

.

– La desviació de poder pot donar-se encara que es persegueixin finalitats públiques:

“En este sentido, esta Sala viene declarando, por todas, Sentencia de 18 de junio de 2001, dictada en el recurso de casación nº 8570/1995 , que » La jurisprudencia tiene declarado que la desviación de poder resulta apreciable cuando el órgano administrativo persigue con su actuación un fin privado, ajeno por completo a los intereses generales, o cuando la finalidad que pretende obtener, aunque de naturaleza pública, es distinta de la prevista en la norma habilitante, por estimable que sea aquélla ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 24 de mayo de 1986 y 11 de octubre de 1993)”.

– Potser –apuntem nosaltres- si s’hagués seguit el tràmit formal del conveni urbanístic i no unes meres “converses”, la decisió del Tribunal Suprem hauria canviat.

—

3.- Des del punt de vista de la sociologia i la realitat urbana, es pot fer la següent apreciació:

– Els recurrents aconsegueixen que el seu propi interès –una zona verda al costat de casa- es transmuti en interès general protegit. És una estratègia d’autoprotecció de l’entorn admesa per l’ordenament. Però ¿I si la finca del carrer Doctor Borrachero contenia, efectivament, més arbres per al comú de veïns de Pozuelo? En aquest cas, el conjunt dels veïns s’hauria beneficiat de la revisió del Pla, encara que, pels veïns del Camino del Piste, els arbres haurien quedat més lluny…

Crònica de jurisprudència XVI: desviació de poder en cas de canvi de qualificació dirigit a finançar una permuta (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- Xalets unifamiliars a Pozuelo de Alarcón. Extraradi de Madrid. Anys de creixement, accés a la propietat i augment del benestar (començaments del 2000). Revisió del Pla General d’Ordenació Urbana aprovat pel Consell de Govern de la Comunitat de Madrid el 6 de juny del 2002.

.

El Pla General revisava la qualificació d’unes finques, que eren zona verda pública al pla anterior. Passen a ser zona edificable d’ús lucratiu. Tot això, a l’àrea denominada “Camino del Piste”.

—

2.- Els veïns de “Camino del Piste” perden la seva zona verda pública propera i impugnen la revisió.

.

El Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat de Madrid accepta les pretensions de la demanda i considera provat que la requalificació es va fer per a : “ “financiar” una permuta para adquirir otra parcela con valores ambientales. Aunque esto último es elogiable, no lo es, por el contrario, recalificar zonas verdes en zonas residenciales para permutarlas, y contraviene el ordenamiento jurídico cuando esa es la única causa que justifica la alteración de la calificación, debiendo tenerse en cuenta, además, el carácter restrictivo que preside la institución no basta con justificar su conveniencia sino acreditar la necesidad (vid sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2002 ). En palabras del Tribunal Supremo, la «necesidad» que integra un concepto jurídico indeterminado, se concreta en la valoración de dos extremos diferentes que atañen a la necesidad de la adquisición de determinados bienes y, además, a que para tal adquisición, desde el punto de vista del interés público, resulte indicada permuta”.

Així es recull a la Sentència de 18 de març del 2011 de la Sala Tercera del Tribunal Suprem (secció cinquena), que estem examinant.

—

3.- És a dir, l’objectiu de l’Ajuntament era obtenir la finca del carrer Doctor Borrachero, que es considerava de més valor ambiental (augmentava la massa arbòria). Així, tindria una zona verda pública de qualitat.

Ara bé, per a fer això calia compensar el propietari. Solució: permutar terrenys. El propietari cedia la finca desitjada i, a canvi, se li transmetien finques de l’Ajuntament, que abans eren “verd públic”, però que calia requalificar a ús residencial per a augmentar el seu valor. Si no, la permuta no seria equilibrada.

Jordi Abel Fabre: in memoriam

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

       1.-Una conversa informal em porta la trista notícia de que Jordi Abel Fabre va morir el 3 de març del present any. Em sap greu que m’hagi passat desapercebut, ja que tots els que d’alguna manera estem vinculats amb el Dret urbanístic hem tingut ocasió de trobar l’empremta d’en Jordi Abel als llibres, als plets o als cursos sobre aquesta especialitat.

.

       En Jordi Abel pertanyia a una espècie selecta: la dels advocats que escriuen molt i, a més, escriuen molt bé. Dins del Dret Administratiu, va ser un cultivador destacat del Dret urbanístic i del medi ambient. Entre les seves obres figuren els Comentarios a la Ley de urbanismo de Catalunya (a editorial Aranzadi) i, sobretot, El sistema de compensación urbanística. Una visión a través de la doctrina, la jurisprudencia y la experiencia.

       Repassant els papers escrits arran de la seva mort, hi descobreixo també –cosa que desconeixia- una especial dedicació als temes de biologia i Dret (en especial, trasplantaments). També havia tingut un cert ressò públic darrerament la seva aplicació continuada a diverses obres benèfiques.

—

       2.-Però no vull fer aquí un obituari d’especialista, sinó una imatge expressionista i immediata, que és justament la que em ve a la retina en aquest moment del record.

.

       En primer lloc, l’especialista indiscutible. És difícil que un llibre tingui, al mateix temps, l’aplaudiment unànime dels teòrics més erudits i dels advocats més pràctics que llauren a nivell de terra. Em refereixo al seu extens volum El sistema de compensación urbanística. Una visión a través de la doctrina, la jurisprudencia y la experiencia. Un text sòlid i clar on hi conviuen el Dret administratiu i, de tu a tu, el Dret tributari i el Dret civil. Canviarà la normativa (cada Govern ha de demostrar que és capaç de fer un nou text urbanístic o una refosa!), però aquesta obra de Jordi Abel desafiarà la maledicció de Von Kirchmann i el navegant la reconeixerà com a far segur.

.

       En segon lloc, el realisme de les seves apreciacions o, millor dit, l’apertura a la realitat. Era freqüent en els seus llibres apuntar en els primers capítols una sèrie de consells per als advocats que s’inicien o per a relacionar-se amb la Administració i els seus tècnics o fins i tot algunes consideracions per a apaivagar la inquietud dels propietaris. El jurista, efectivament, parla a persones i no a objectes geomètrics.

       Aquesta apertura a la realitat li va fer encapçalar la primera de les entrevistes que, en el camp del Dret Administratiu, inclou l’editorial Bosch al seu arxiu virtual de normativa, jurisprudència i doctrina. Jordi Abel comentava la Llei del Sòl i lloava o criticava sàviament els seus preceptes. Una iniciativa que sembla elemental en aquest món de noves tecnologies i que, sorprenentment, és poc emprada en el món jurídic.

—

       3.-Per últim, vull referir-me al Jordi Abel docent i conferenciant. La claredat i el coneixement profund de les matèries, com he avançat, brillaven en la seva exposició. Però, a més, ell volia saber què pensaven els alumnes o els oients. Ell no volia “col·locar el rotllo” (com passa tan sovint a mestratgets i postgraus), sinó conèixer cap a on anaven les inquietuds dels que escoltaven o dels que ja havien escoltat: el moment del cafè o de la pausa era un dels punts centrals i càlids de les seves xerrades. Així ho vaig viure, en aquelles especialitzacions en Dret urbanístic que, ja fa molts anys, foren la llavor dels prestigiosos “màsters” que avui imparteix la Universitat Pompeu Fabra en Dret immobiliari i urbanístic.

       Descansi en pau.

Rehabilitació arquitectònica i manipulació del mercat immobiliari (i II)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-La deducció prevista només s’aplica als contribuents la base imposable dels quals és inferior a  71.007,20 € anuals i és més generosa quan la base imposable és igual o inferior a 53.007,20€.

Cal recordar que no opera sobre els habitatges afectes a activitats econòmiques, places de garatge, jardins, parcs, piscines i instal·lacions esportives i altres elements anàlegs.

—

2.-La deducció incorpora, a més, una mesura directa contra l’economia submergida i els “pagaments en negre”:

.

“La base de esta deducción estará constituïda por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. En ningún caso darán derecho a practicar esta deducción  las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.”

—

3.-No obstant, el precepte té alguns punts dèbils des del punt de vista de la justícia tributària. Així, a diferència de la deducció preexistent, el contribuent la pot aplicar “a cualquier vivienda de su propiedad”. És a dir, també les residències secundàries o els habitatges en lloguer.

D’aquesta manera, és probable que, de fet, el conjunt dels contribuents ajudi a finançar les millores d’una certa classe mitja (ja que no crec que les rendes inferiors es llencin a fer grans reparacions en aquest moment).

Rehabilitació arquitectònica i manipulació del mercat immobiliari (I)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

 

Urban decay. Falsas Promesas Broken Promises, John Fekner, Charlotte Street Stencils, South Bronx, NY 1980. John Fekner. Photograph by John Fekner © 1980 Donated to Wikipedia project by the artist. CC

—————————————————————————————————————-

1.- La Disposició Final Primera del Reial Decret Llei 5/2011 de mesures per a la regularització i control de l’ocupació submergida i foment de la rehabilitació d’habitatges estableix una deducció a l’IRPF per obres de millora a l’habitatge. Aquesta nova regla concorda amb l’interès mostrat per la rehabilitació tant pel legislador (per exemple, a la Llei d’Economia Sostenible), com per les administracions públiques i el sector privat (per exemple, a la recent mostra CONSTRUMAT).

–

2.- Aparentment, és una mesura positiva que potser afavoreix una mica la reactivació del sector. Però no està de més recordar que la manipulació del mercat no sol tenir efectes beneficiosos. Les generoses deduccions a l’adquisició d’habitatge també tenen la seva part de responsabilitat en la situació actual.

–

3.- El concepte de rehabilitació formulat per la norma és amplíssim i va des de la protecció de la salut i el medi ambient fins a la instal·lació de televisió digital i Internet. En concret, el seu objecte pot ser:

.

“La mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o a las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho periodo que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda del contribuyente”.

.

Examinarem demà els límits i conseqüències d’aquesta deducció.

La llicència municipal, una institució “démodée” (i III). El règim transitori.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-Les previsions del nou art. 84 LRBRL regeixen a partir de l’entrada en vigor de la LES. Això vol dir que subsisteixen les llicències municipals actualment establertes.

—

2.-No obstant, la disposició addicional vuitena obliga l’Estat, les Comunitats Autònomes i les Entitats locals a aprovar, dins de les seves competències, normes d’adaptació de les llicències d’activitat als principis de l’art. 84 LRBRL. Això ha d’implicar, com diu el mateix precepte, l’eliminació –en molts casos- de l’exigència de llicència.

S’estableixen els següents terminis:

–Sis mesos per a la presentació del projecte de Llei estatal.

–Dotze mesos per a les Lleis i reglaments d’adaptació autonòmics i locals.

—

3.- La Disposició addicional vuitena és encara més exigent amb els municipis, ja que els obliga a adoptar un acord que:

-Doni publicitat als procediments on subsisteix la llicència local d’activitat.

-Sigui actualitzat d’acord amb la normativa vigent en cada moment.

De tota manera, no es diu el termini en el qual cal fer efectiva aquesta obligació.