Categoría: Dret Urbanístic i Edificació

La llicència municipal, una institució “démodée” (II)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-Vèiem ahir la reducció que practica la LES sobre el llistat de les venerables llicències municipals. Encara cal consignar un límit complementari en el darrer incís del nou art. 84 bis LRBRL:

“En caso de existencia de licencias o autorizaciones concurrentes entre una entidad local y alguna otra Administración, la entidad local deberá motivar expresamente en la justificación de la necesidad de la autorización o licencia el interés general concreto que se pretende proteger y que éste no se encuentra ya cubierto mediante otra autorización ya existente.”

—

2.- L’art. 41 de la LES afegeix un art. 84 ter LRBRL per a fer entrar per la porta gran a la comunicació i a la verificació posterior:

.

“Cuando el ejercicio de actividades no precise autorización habilitante y previa, las Entidades locales deberán establecer y planificar los procedimientos de comunicación necesarios, así como los de verificación posterior del cumplimiento de los requisitos precisos para el ejericio de la misma por los interesados previstos en la legislación sectorial.”

—

La necessària distinció, no sempre fàcil, entre medi ambient i urbanisme,

.

3.- Veurem demà el règim transitori establert per la Disposició Addicional vuitena de la LES en relació a l’estatut de les llicències municipals.

De moment, però, cal apuntar a títol d’exemple que una gran part de les llicències urbanístiques ja no tindrien base legal en el futur.  En efecte, als darrers anys ha predominat una concepció àmplia de la normativa urbanística  (al final, fins i tot s’hi ha encabit disposicions relatives a igualtat o discriminació positiva de gènere). Molt sovint, el Pla urbanístic inclou regles de política econòmica, planificació comercial, criteris estètics o arquitectònics peculiars, exigències per a assegurar la cohesió social, etc.

Els motius enumerats ja no tindrien acollida a l’estricte llistat de l’art. 84 bis LRBRL (on sí entrarien, com hem vist, el medi ambient o el patrimoni històrico-artístic).

La llicència municipal, una institució «démodée» (I)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-Les darreres reformes de la Llei de Règim Jurídic de les Administracions Públiques i del Procediment Administratiu Comú (LRJPAC) ja havien donat passes en aquest sentit. L’objectiu final és una Administració Pública:

.

-Que no imposi controls previs sobre les activitats dels particulars, excepte “raons imperioses d’interès general”.

-I, si cal establir restriccions, han de preferir-se les fórmules de limitació a posteriori.

.

Es tracta, per tant, d’un esquema basat en l’autorresponsabilitat i en el qual han de jugar un gran paper les entitats col·laboradores de l’Administració (d’anàlisi, de certificació,etc.) i els tècnics i professionals particulars competents.

—

2.- La Llei d’Economia Sostenible (LES) estableix al seu article 41 un nou article 84 bis de la Llei Reguladora de les Bases del Règim Local (LRBRL). En síntesi, aquest precepte proclama el següent:

.

2.1.-Amb caràcter general, “el ejercicio de actividades no se someterá a la obtención de licencia u otro medio de control preventivo”.

.

2.2.- No obstant, es podran sotmetre  –facultativament– a llicència o control preventiu les activitats que afectin:

.

-La protecció del medi ambient.

-La protecció del patrimoni històrico-artístic.

-La seguretat o la salut públiques.

-O que impliquin l’ús privatiu i ocupació dels béns de domini públic (¿significa això que desapareix la llicència dels usos no privatius com, per exemple, les terrasses dels bars o altres ocupacions que permeten un ús compatible dels altres administrats?)

—

3.-Ara bé, fins i tot en els casos indicats la decisió de submissió a llicència:

.

-Ha d’estar justificada.

-Ha de ser proporcionada.

Examinarem demà algun límit que encara ha de patir l’establiment de llicència i esbrinarem les conseqüències de la nova regulació.

—

.-Balneari de  La Palma, a Cadis, que data de començaments del segle XX. Fou declarat Bé d’Interès Cultural el 1990. En el camp del patrimoni històrico-artístic, la llicència té plena base legal. Fotografia del quadern de viatge de Paco Piniella (amb autorització de l’autor).

Normes i ordres administratives per a la renovació i rehabilitació urbanes previstes a la Llei d’Economia Sostenible (i III).

~ Joan Amenós ~ 3 comentarios

1.- L’article 11 de la LES ha previst un tipus específic d’ordre administrativa de realització d’obres de millora a càrrec dels propietaris. Tenen les següents característiques:

– El seu objecte són “obras que sirvan para garantizar los derechos reconocidos por la ley a las personas, especialmente las que padezcan alguna discapacidad o vengan impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía”.

 

– L’aprovació del pla o norma habilitant i de l’ordre citada impliquen la declaració d’utilitat pública i interès social a efectes d’expropiació dels béns i drets necessaris per a la seva execució.

 

– Les obres tindran el caràcter de “necessàries” per a les comunitats de propietaris, que hauran d’assumir-les. Es preveu que determinats propietaris de baixos ingressos no hagin de pagar aquest cost. La solució és dubtosa, excepte que els ajuts públics que es deixen entreveure a l’article compensin aquest desequilibri.

– Les finques queden afectades a l’acompliment del deure de pagament de les obres. Aquesta afecció real es fa constar al Registre de la Propietat. El seu règim de preferència és idèntic al del pagament de quotes d’urbanització.

 

– L’ocupació d’elements comuns de l’edifici per obres o instal·lacions de rehabilitació no requereix el consentiment dels propietaris de la comunitat.

–

2.- S’estableix una fórmula específica d’expropiació forçosa de pisos i locals, de tal manera que la comunitat de propietaris es constitueix com a beneficiari (article 111.5):

“La ocupación de aquellas partes de pisos o locales de edificios destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen de propiedad horizontal que sea indispensable para la instalación de servicios comunes que, siendo legalmente exigibles, estén previstos en planes, programas o instrumentos de rehabilitación y, en todo caso, el del ascensor, se declara necesaria para su expropiación, en beneficio de la correspondiente comunidad de propietarios o agrupación de éstas, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

 

a) Resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra solución.

b) Quede garantizado el respeto de la superficie mínima y los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes de los edificios.”

–

3.- Si és necessari ocupar una porció de domini públic per a fer aquestes obres (especialment, les de l’ascensor), s’imposa ex lege la causa suficient per a la seva desafectació i venda posterior a la comunitat de propietaris beneficiària (article 111.6).

*

—

*Si ens permeteu el comentari, l’ideal seria arribar a les cantonades reblades amb acer, com encara es poden veure a la «Calle real» del poble d’Alosno, a Huelva, famós pels seus fandangos (us deixem aquí la immortal versió de «Calle real» del mestre Camarón de la Isla).

Normes i ordres administratives per a la renovació i rehabilitació urbanes previstes a la Llei d’Economia Sostenible (II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- La primera tècnica rellevant prevista per la Llei d’Economia Sostenible (art. 110) en matèria de medi urbà són les “actuacions de renovació i rehabilitació urbanes” previstes en els plans d’ordenació urbanística o aprovades de forma independent a normes reglamentàries específiques. Cal tenir en compte que, en aquest darrer cas, tindran els mateixos efectes que els plans d’ordenació urbanística respecte les construccions i edificis afectats.

Aquesta darrera precisió pot tenir molt interès. En efecte:

–  Un pla d’ordenació urbanística i una norma reglamentària tenen procediments d’aprovació diferents. En comparació amb els plans generals, una ordenança local (per exemple) tindrà una tramitació més senzilla i es veuria lliure de la tutela autonòmica admesa per la legislació.

– El reglament que afecti a construccions concretes estarà a prop, finalment, de la categoria dels actes administratius (atès que els seus destinataris estaran sovint absolutament determinats).

–

2.- Aquestes actuacions tindran el règim propi de les actuacions d’urbanització o dotació i es regiran per l’article 14.1 del Text Refós estatal de la Llei del Sòl.

–

3.- La posició dels particulars pot ser doble:

– Si són usuaris d’habitatges o locals i les obres de rehabilitació afecten elements o serveis comuns i els impedeixen exercir el seu dret, han de ser reallotjats o compensats econòmicament. Aquest seria el cas,per exemple, dels arrendataris (o dels  propietaris que hi visquin, és clar).

– Com a propietaris, es pot arribar a un conveni per a l’execució de les obres, amb inclusió d’ajuts públics.

Es preveu la possibilitat de convenis amb resultat final de cessió a l’empresa rehabilitadora d’una part de l’edifici. Això evitarà a molts propietaris assumir el finançament de les obres i permetrà que el rehabilitador quedi pagat amb l’obtenció d’un local o un habitatge.

Encara que, sense els guanys formidables del boom del 2000, podria ser una fórmula de profit (que haurà de tenir, també, un impuls administratiu per a coordinar les diverses accions).

Normes i ordres administratives per a la renovació i rehabilitació urbanes previstes a la Llei d’Economia Sostenible (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-La Llei d’Economia Sostenible (en endavant, LES) ha dedicat el seu capítol IV a la “Rehabilitació i habitatge” (arts. 107 a 111).

Els tres primers articles són pura fullaraca normativa, amb un reguitzell de desitjos d’aparador per a mostrar què entén el legislador per política de rehabilitació urbana sostenible. Apareixen aquí en primer lloc les obsessions del discurs oficial de la sostenibilitat (“criterios de compacidad y proximidad física y funcional”, “marco urbano coherente”, “contexto urbano seguro, salubre y adecuado”, etc.). Però cal apuntar, també, que constantment es refereixen aquests preceptes als àmbits urbans “obsolets” (que es combinen, segons els casos, amb l’ús del terme “desfavorit”, “en dificultats”, “degradats”, etc.).

—

2.– Aquest darrer punt és important perquè, en efecte, la crisi econòmica accelerarà el deteriorament del patrimoni immobiliari. Malgrat les esperances de la Llei, la minsa despesa pública no serà suficient per a paralitzar la decadència (només cal pensar en la prevista restricció de fons per als programes disposats a la catalana “Llei de barris”). De tota manera, la cultura europea difícilment suportaria processos de decadència urbana similars als viscuts en certes ciutats nord-americanes en moments de davallada econòmica.

D’altra banda, la rehabilitació és un dels camps més adequats per a recol·locar el sector econòmic de la construcció. En aquest sentit, la LES intenta crear un nou espai d’actuació, fins i tot  aplicant al medi urbà consolidat (i envellit) tècniques emprades sobre el sòl en procés d’urbanització.

—

3.- Els dos instruments regulats per la LES són el següents:

a)Les actuacions de renovació i rehabilitació urbanes contingudes a plans d’ordenació urbana o a normes reglamentàries específiques (art. 110).

b)Les ordres administratives per a la realització d’obres de millora de la qualitat i sostenibilitat del medi urbà (art. 111).

Examinarem en els dies següents aquestes dues modalitats, però ja avisem que una part de les seves previsions ja tenia antecedents a la legislació estatal i, especialment, a la legislació autonòmica (per exemple, la Llei catalana 18/2007, del dret a l’habitatge).

Imatges del Dret I: les limitacions de la política d’habitatge social (i II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- Un dels punts més transparents del vídeo que ahir vam començar a comentar és l’especialisme de les grans actuacions d’habitatge públic, al marge o en contra del planejament legalment previst. És cert que el film és del 1961, amb una encara novella Llei del sòl. Però el fenomen es repetiria diverses vegades després. Per exemple, amb Badia del Vallés (Ciudad Badía)  o amb el Decret-Llei de les ACTUR («Actuaciones Urbanísticas Urgentes», que van ser avortades, per exemple,  a Gallecs-Mollet del Vallès). Fins i tot, la mateixa música sona (però amb afortunades correccions, és clar) a les Àrees residencials estratègiques previstes al Decret Llei català 1/2007, de mesures urgents en matèria urbanística.

A tots els casos, es tracta de resoldre un problema urgent de manca d’habitatge amb una actuació pública ràpida de tramitació i regles singularitzades.

–

2.- És evident que la construcció d’Otxarcoaga significà un avantatge per als seus habitants (sobretot, des del punt de vista higiènic). Com s’indica al vídeo complementari núm. 1 que acompanyem, fins i tot significà una renovació en les fórmules tècniques de construcció a Bilbao. Però, per què la pel·lícula ens deixa un rastre d’insatisfacció?

–

3.- La resposta ens la dóna el professor nord-americà Robert Bruegmann al seu llibre Sprawl: a compact history (“La ciudad dispersa. Una historia compacta”, Chicago, 2005). L’autor comenta una foto dels afores d’Estambul: una autopista, grans blocs de pisos, enormes naus industrials i àmplies fileres de cases, cabanyes i petites construccions informals. Aquest és el seu diagnòstic (la traducció és nostra):

“A la majoria de països en desenvolupament, malgrat tots els esforços dels governs per a paralitzar les cases fetes pels seus habitants i desplaçar els residents cap a habitatges de lloguer o protecció oficial -racionalment planejats i higiènics-,  els assentaments informals i autoconstruïts han persistit com a principal sistema d’allotjament per a una gran quantitat de població. En part, això ha estat el resultat de una manca de recursos públics. Però, per altra banda, cal tenir en compte que aquestes cases edificades per la gent –de forma similar a les urbanitzacions perifèriques a les ciutats riques d’Amèrica del Nord i Europa- proporcionen a les famílies un cert grau de propietat, de control de l’entorn i de capacitat d’elecció” (p. 81).

–

Enllaç al vídeo complementari núm. 1:

http://vimeo.com/1432691

Enllaç al vídeo complementari núm. 2:

http://vimeo.com/2227497

 

Imatges del Dret I: les limitacions de la política d’habitatge social (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- Iniciem avui una secció que ens ocuparà esporàdicament i que es basa en aprofitar les creacions visuals o literàries per a la reflexió jurídica. Utilitzem així la plasticitat de les noves tecnologies per a meditar sobre el Dret.

El vídeo que examinarem avui és un documental sobre Otxarcoaga (“lloc de les flors grogues», en èuscar). La seva història és realment curiosa i la vaig descobrir gràcies al magnífic –i ja premiat- blog de José Jiménez (kurioso).

—

2.- Aquesta filmació (del 1961) fou realitzada, segons sembla, per ordre directa del “Caudillo” al “Ministerio de la Vivienda”, que la va encarregar al director Jordi Grau. Es volia fer un film propagandístic, però les coses –com veurem tot seguit- no van anar exactament així. Fins i tot, les autoritats del Règim van arribar a imposar les darreres escenes de paisatge assolellat, nens jugant al parc i gent contenta a les finestres.

—

3.- L’habitatge social o públic ha patit tradicionalment diversos problemes: marginació territorial (guetos), qualitat escassa, preus superiors als preus reals en un context deflacionari com l’actual, etc.

Entre nosaltres, Juli Ponce Solé ha dedicat una obra rellevant a l’estudi del dret a l’habitatge i les polítiques socials al respecte, amb una defensa sòlida d’una actuació pública de qualitat, de redistribució i integradora. Encara que són diversos els treballs i monografies que ha elaborat, citarem aquí el darrer, de caràcter col·lectiu i efectuat sota la seva coordinació: Dret a l’habitatge i servei públic d’allotjament català? El desplegament de la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya i els problemes de constitucionalitat de determinades actuacions estatals (Institut d’Estudis Autonòmics, 2009).

El film ens deixa una inquietud enigmàtica, que intentarem resoldre demà.

http://vimeo.com/2732878[/vimeo]

Quins requisits calen per a obrir un establiment d’allotjament turístic ?

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-El sector turístic és un dels més regulats administrativament (cosa que, per cert, s’agraeix quan s’està lluny de casa). Ara bé, aquesta regulació també ha quedat afectada per la normativa d’adaptació a la Directiva de Serveis. En aquest sentit, està cridat a tenir una gran rellevància sòcio-econòmica el recent Decret 183/2010, d’establiments d’allotjament turístic (DOGC del 26).

–

2.-El Decret té un primer títol de Disposicions general on s’implanta un sistema de declaració responsable combinat amb la inscripció forçosa en un registre administratiu (el Registre de Turisme de Catalunya). Ara bé, aquesta inscripció pot venir acompanyada d’una verificació tècnica de la Direcció General de Turisme. Una de les claus de la inscripció és la classificació de la categoria de l’establiment, que parteix de la declaració del titular, però que pot ser revisada administrativament.

El règim de control ambiental d’activitats no s’altera.

–

3.- A més, el Decret regula les condicions de contractació (per exemple, el contracte turístic d’allotjament) i les disposicions específiques per modalitats d’establiments:

-Hotelers.

-Apartaments turístics.

-Establiments de càmping.

-Establiments de turisme rural.

Quan és obligatòria la inspecció tècnica d’un edifici?

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.-El deteriorament del patrimoni edificat és una de les conseqüències més gràfiques de les situacions de crisi econòmica. La davallada de valor dels immobles i les creixents desavinences al si de les comunitats de propietaris configuren un paisatge aspre i complex. En aquest context, hem d’assenyalar la promulgació del recent Decret 187/2010, de 23 de novembre, sobre la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges.

–

2.-Aquest Decret configura el que es coneix popularment com a “ITV dels edificis” (que ja havien instaurat algunes Comunitats Autònomes, especialment per als immobles més antics).

Especial interès té l’annex 3 de la norma, que estableix el programa d’inspeccions tècniques obligatòries. És a dir, la determinació dels edificis que hauran d’obtenir un certificat d’aptitud. Aquest serà lliurat per l’Administració competent –l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o els ens locals prèvia comunicació- i es basarà en una inspecció tècnica precedent. El cost econòmic de la inspecció serà assumit pels propietaris obligats.

A més dels supòsits del programa d’inspecció obligatòria –que veurem tot seguit-, aquesta verificació administrativa també es farà quan ho determinin els programes o les ordenances locals i quan els habitatges s’acullin a programes públics de foment de la rehabilitació.

–

3.-El programa d’inspecció tècnica obligatòria de la Generalitat es basa en els següents criteris:

–Criteri temporal: s’estableix un topall que, pels edificis nous (construïts a partir de 1971), serà de 45 anys. Pels més antics, es preveuen uns terminis de reconeixement tècnic obligatori en diverses fases fins a l’any 2015.

-“Existència de deficiències estructurals o constructives o en les instal·lacions, existència de situacions de risc per a les persones o els béns, o qualsevol altra causa degudament justificada”.

-Estar situats en àrees de conservació i rehabilitació de les que preveu la Llei del dret a l’habitatge.

Cal precisar que els edificis unifamiliars no s’han de sotmetre a inspecció tècnica obligatòria i resten subjectes a la normativa general d’habitabilitat.

Llicència municipal per als habitatges d’ús turístic.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

1.- El passat 15 de novembre va ser publicat el nou Decret 164/2010, de 9 de novembre, de regulació dels habitatges d’ús turístic (DOGC núm. 5755, de 15 de novembre de 2010). Segons l’article 1.1 “HABITATGE D’ÚS TURÍSTIC” és aquell l’ús del qual els propietaris, amb l’autorització de l’administració competent, cedeixen a tercers en condicions d’immediata disponibilitat per a una estada de temporada, en règim de lloguer o sota qualsevol altra forma que impliqui contraprestació econòmica”.

–

2.- El control administratiu previst és doble: en primer lloc, la cèdula d’habitabilitat tradicional i, en segon lloc, la llicència d’habitatge d’ús turístic que ha de concedir l’ajuntament (art. 6). Aquesta llicència ha de quedar regulada per ordenança municipal en el termini d’un any.

Les altes i baixes d’habitatges d’ús turístic es trametran a l’Administració de la Generalitat, que col·laborarà amb els ens locals en les tasques d’inspecció i control.

–

3.- El Decret planteja diverses qüestions jurídiques d’interès. En primer lloc, la prohibició d’utilització de l’habitatge com a residència habitual (art. 6.2), en segon lloc, la prohibició d’al·legar la condició de domicili als efectes d’impedir l’actuació inspectora. En tercer lloc, la possibilitat que tenen els ajuntaments d’incrementar les càrregues dels titulars de la llicència a l’ordenança reguladora (art. 5.3). Per últim, es preveu una persecució específica dels habitatges d’ús turístic il·legal (amb el cessament de l’activitat com a sanció).

Enllaç al Decret:

http://www.gencat.cat/diari/5755s.htm#index