Licencia de obras – Ciudades, leyes y letras

… 1.-Para empezar, la reforma de la Ley de urbanismo catalana somete a la previa licencia de siempre dos clases de primera ocupación y utilización de edificios:

… a)Por una parte, la primera ocupación y utilización parcial de los edificios. En efecto, parece contradictorio, aunque sólo sea por aquel rústico argumento de que quien puede lo más puede lo menos. Sin embargo, en la práctica suele señalarse el especial riesgo que deriva del uso de una parte del edificio cuando la obra no está finalizada (así lo apunta, por ejemplo, MONTESERÍN HEREDIA, junio 2015).

Primera utilización y ocupación de edificio. Licencia previa. Pixabay. Uso libre de derechos. — Primera utilización y ocupación PARCIAL de edificio. Licencia previa. [Pixabay. Uso libre de derechos. Riga (Letonia). Art noveau.]

… ..

. b) Por otra parte, la licencia de primera utilización y ocupación de edificios se sigue exigiendo cuando se trata de SUELO NO URBANIZABLE y SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO. En este caso, la autorización previa se justifica por la necesaria protección de estos suelos y por el carácter excepcional o restringido de las construcciones que se realizan en ellos.

… 2.-Algunos autores han defendido, no obstante, la conveniencia de que la licencia de primera ocupación y utilización subsista en nuestro ordenamiento, aunque las Comunidades Autónomas no están siguiendo esa dirección (con alguna excepción). Así, MONTESERÍN HEREDIA (junio, 2015) reivindica su presencia en diversas hipótesis. Entre ellas, señalo los siguientes:

… a)Debería mantenerse la licencia de primera ocupación si está pendiente la entrega de obras de urbanización, ya sean puntuales o en el marco de un plan o proyecto urbanizatorio. Aquí, la solución de la legislación catalana se bifurca:

…….. -Las obras puntuales de urbanización no incluidas en plan o proyecto SE SOMETEN A LICENCIA URBANÍSTICA PREVIA (art. 187.1.l)).

Obra puntual de urbanización. LICENCIA PREVIA. [Pixabay. Uso libre de derechos.]

……..

…

……. -Pero las obras bajo el paraguas de un plan o proyecto de urbanización YA NO ESTÁN SUJETAS A NINGÚN TIPO DE LICENCIA O COMUNICACIÓN PREVIA (art. 187 ter a)).

Obra de urbanización amaparada por plan o proyecto. NO LICENCIA NI COMUNICACIÓN.[Pixabay. Uso libre de derechos.]

………

… ………….

…………….b) Debería mantenerse la licencia de primera ocupación en caso de edificios en situación asimilada a fuera de ordenación (esto es, edificios ilegales pero con plazo de acción de restablecimiento de la legalidad ya prescrito). Este supuesto no aparece en la legislación catalana y lo que intenta el autor es asegurar que sólo se han realizado las reparaciones estrictamente necesarias. El tema es de rabioso interés práctico ya que, pasados cuatro años (seis en la vigente legislación catalana), se aprovecha para ir hinchando el perro con pequeñas obras sujetas a mera comunicación previa.

…. . c)La primera ocupación de los edificios de viviendas de promoción libre. No olvidemos que la cédula de habitabilidad ha sido suprimida en algunas Comunidades Autónomas y que, además, aunque subsista, sólo trata sobre las condiciones de habitabilidad y no apunta a los requerimientos de la normativa urbanística. Sin embargo, es claro actualmente en Cataluña que la primera utilización y ocupación de edificios en suelo urbano, aunque estén destinados a viviendas, sólo se somete a simple comunicación.

… 3.-Por último, siguiendo a GIFREU (2012), convendría recordar lo siguiente:

…….. -La suspensión de efectos de las licencias previas otorgadas y la incoación de expedientes de revisión del título otorgado impiden obtener el derecho de uso y ocupación a través de la pertinente comunicación.

………. -La obtención del derecho a ocupar y usar la construcción no otorga ningún derecho al ejercicio de actividades económicas, las cuales mantienen su propio régimen (ya sea licencia, comunicación o total exención).

***

… 1.-Ha suscitado una cierta polémica la determinación de la vigilancia administrativa adecuada que debe recaer sobre la primera utilización y ocupación de los edificios. Con este concepto nos referimos a una actuación de los particulares que se realiza cuando la construcción ya concluyó (se supone que con arreglo a la previa licencia de obras).

… 2.-En nuestra tradición reguladora, por tanto, había dos momentos de supervisión administrativa:

…… .-Primero: cuando “no hay nada”, pero el homo faber quiere transformar la realidad física, ya sea alzando una construcción ex novo o bien modificándola. Aparece entonces el imperativo de obtener una licencia de obras, en la que la Administración determina si el proyecto, el dibujo previo, se adecúa a la legislación vigente.

…… .-Segundo: ya se hizo la obra, los paletas se han ido y, no obstante, podría ocurrir que hubiera habido desviaciones respecto a lo licenciado o bien que el producto final fuese una porquería insalubre o incluso insegura. Este segundo aspecto ya aparecía, por ejemplo, en el art. 41.2 del Reglamento de Gestión Urbanística del año 1978, según el cual:

…… “No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado”.

… La jurisprudencia, normalmente, ha definido la licencia de primera ocupación como secuela comprobatoria de una previa licencia de obras, en su día otorgada y luego ejecutada. Así, en el Fundamento Jurídico 3º de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía núm. 333/2014, de 10 de diciembre (Ar. 2015\170737) la define así:

…… “Reiterada doctrina jurisprudencial nos recuerda la naturaleza reglada de las Licencias de Primera Ocupación, autorización administrativa cuya finalidad es comprobar objetivamente si la construcción se ajusta a la licencia de obras. La licencia de primera ocupación tiene por objeto confrontar si la obra realizada se corresponde con el edificio o instalación previsto en el proyecto o instrumentos complementarios que en su día sirvieron de soporte al acto base de concesión de la licencia de obra o edificación, y también si se han cumplido las condiciones lícitas establecidas en dicha licencia. Si existe adecuación el Ayuntamiento no puede denegar la licencia de primera utilización porque nos encontrarnos ante un supuesto de actividad reglada y la licencia de primera utilización es expresión técnica de la necesaria comprobación.”

… 3.-Como vimos hace unos días, las tropas regulatorias contrarias a la intervención administrativa siguen su avance en el campo del urbanismo. Sin embargo, ya sabemos que el castillo de la inmemorial licencia se mantiene incólume para muchos trámites. Por ejemplo, en Cataluña, para los movimientos de tierra, parcelaciones, construcciones de edificios de nueva planta, etc. Ahora bien, el art. 187 bis de la Ley de urbanismo catalana anota en su apartado b) que está sujeta a mera comunicación previa:

……. “La primera utilización y ocupación de los edificios”.

… Sin embargo, la deficiente técnica legislativa y algunas dudas doctrinales nos obligan a clarificar esa previsión en el siguiente artículo.

***

Categoría: Licencia de obras

Precisiones sobre la mera comunicación previa de la primera ocupación y utilización de edificios (y II).

Precisiones sobre la mera comunicación previa de la primera ocupación y utilización de edificios (I).