…     1.-La sorprendente aparición en el bosque de las disposiciones finales o adicionales de una ley de materias dispersas es un fenómeno con numerosos ejemplos en los últimos años. Suelen nacer de algún desorden en las mesas de los despachos oficiales o de la triunfante maniobra de algún lobby que comunica gozoso a sus representados que “lo nuestro va  a publicarse con la Ley 128”.

 

 …     El caso que hoy analizamos no es de los vergonzantes. Cae sólo en el leve pecado del “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid”. Me refiero a la Disposición final tercera dos de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que ha modificado la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. El título del precepto es: “Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción”.

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…2.-La citada normativa afecta un delicado asunto, muy habitual en la práctica jurídica y que, incluso, ha dado lugar a relevantes casos en nuestra historia judicial. El supuesto es sencillo: entregas de dinero por los adquirentes al promotor de la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

 …     El número 1 de la precitada disposición adicional primera establece las dos principales obligaciones del promotor:

…“a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

 

…b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”

 

…Obsérvese, en el apartado b), que la entidad de crédito tiene el deber de exigir la garantía y, por tanto, también queda integrada en el círculo de obligados por la norma.

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…3.-El grueso del precepto que comentamos se destina a la determinación de los requisitos de las dos garantías citadas. Así, para el contrato de seguro de caución se exigen, entre otras, las siguientes prescripciones:

-Suscripción individualizada de una póliza de seguro por cada adquirente.

-La suma asegurada incluye la cuantía total de las cantidades anticipadas (cubriendo impuestos e intereses).

–El tomador del seguro es el promotor y a él le corresponde el pago de la prima.

-El asegurado es el adquirente que figura en el contrato de compraventa de la vivienda.

-El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

-“En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y éste en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.”

-Sólo se indemnizarán las cantidades efectivamente aportadas.

-Si la entidad aseguradora satisface la indemnización, “el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada”.

 

…      Por lo que respecta, en fin, al aval bancario como instrumento de garantía, se estipulan, entre otras, las siguientes exigencias:

-El aval se mantiene por el total de las cantidades anticipadas (además de impuestos e intereses).

-El beneficiario debe reclamar primariamente al promotor las cantidades anticipadas cuando la construcción no llegue a buen fin (salvo que esa reclamación no sea posible).

-El aval caduca a los dos años del incumplimiento contractual, salvo pertinente requerimiento del beneficiario.

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