Categoría: Vivienda pública

María Jiménez

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

Foto: ***

          A mí me gustaban mucho “Camas vacías“ y “Ratones coloraos“, magnificas versiones de Sabina. No sabía que había cantado al maestro Agustín García Calvo y a Amancio Prada con una bella interpretación de “Libre te quiero”.

          Magnífica la anécdota narrada por Arcadi Espada en un legendario artículo publicado en El País de 17 de diciembre del año 2000:

          “No volvió a Barcelona. Los Gallos, que acababan de abrir en Sevilla, se hicieron cargo de ella mediante una curiosa propuesta muy de aquella época amanerada. Cada noche, un foco la buscaba entre el público y la hacía subir al escenario en ropa de calle. La gitana yeyé la llamaban. Toda la burguesía y el artisteo sevillano se acostumbraron a esperar ese momento de cante auténtico, enmascarado en una postiza ceremonia.

          José Utrera Molina, que fue falangista, ministro de la Vivienda, y que entonces era gobernador civil de Sevilla, iba mucho por Los Gallos y estaba clavado a los Tres puñales de plata de la cantaora. Un hilo de actividad permanente une, desde siempre, el orden público y la farándula. Una noche fue al tablao y no la encontró. Preguntó y le dijeron que había enfermado. Sería noche brava porque se decidió a llegarse hasta el corralón donde vivían los Jiménez.

          -Dígale a María, que el gobernador civil de la provincia le espera en el bar -pronunció como alguacil emplumado uno cualquiera de los aduladores que lo acompañaban.

          Ella salió de su casa temblando. Cuando llegó al bar, el gobernador civil bebía en la barra con sus acompañantes.

          -María, ¿y tú qué vas a querer?

          -Yo, señor gobernador: un piso.

          El gobernador sólo la invitaba a fanta, pero se echó a reír. Ella había escuchado sus propias palabras como si pertenecieran a otro y no sabía de qué se reía aquella gente. Pidió una fanta.

          Al cabo de unos meses la familia estrenaba un piso de 45 metros cuadrados en el polígono de San Pablo. La influencia del gobernador había sido aún mayor que su necesidad”.

          Aquella política de vivienda del régimen de Franco, efectiva y paternal.

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Segundo encuentro sobre derecho a la vivienda. Cátedra Barcelona.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

         La infatigable Judith Gifreu me envía el programa del segundo ciclo de encuentros sobre el derecho a la vivienda, que organizan la Cátedra Barcelona y el Instituto Pascual Madoz, de la Carlos III de Madrid. Con la ilusión de saludar pronto a una selección de los mejores expertos en el tema. Ahí estaremos. Les paso el enlace para los que deseen acceder a distancia (Google meet):

Registro de asistencia en el siguiente formulario:

https://forms.gle/CaNiKKeLJs5reR9q9

Fachadas De Casas Contemporáneas De Varios Pisos Bajo El Cielo Brumoso En La Ciudad

[Fuente: Maria Orlova. Pexels.com]

CICLO DE ENCUENTROS SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

El Instituto Pascual Madoz del Territorio, Urbanismo y Medio Ambiente de la Universidad Carlos III de Madrid y la Cátedra Barcelona de Estudios de Vivienda, en la que participan las Universidades de Barcelona, Autónoma de Barcelona, Pompeu Fabra y Politécnica de Cataluña, desarrollan un ciclo de cuatro encuentros de alto nivel académico a lo largo de 2022 sobre el derecho a la vivienda, en los que se analizarán diversas cuestiones en relación con el proyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda, en fase de discusión parlamentaria. Todos ellos se realizarán en formato híbrido, presencial (dos en Madrid y dos en Barcelona) y también a través de la plataforma Google meet.

Segundo encuentro:

Parques públicos de vivienda, la rehabilitación del parque residencial
de viviendas, vivienda social y protegida

8 de junio de 2022, Universitat Autònoma de Barcelona, de 16:00 a 19:00 horas

Inauguración:
Javier Burón Cuadrado, Gerente de vivienda del Ajuntament de Barcelona
Ponentes:
Josep María Montaner, Catedrático de Teoría e historia de la Arquitectura, ETSAB-UPC.
De las leyes a los valores de la vivienda asequible.
Marcos Vaquer, Catedrático de Derecho Administrativo, Universidad Carlos III de Madrid
La vivienda como objeto de la actividad empresarial y su consideración como servicio de interés general.
Judith Gifreu, Profesora Titular de Derecho Administrativo, UAB
La conformación y gestión del parque público residencial. Conservación y rehabilitación.
Domènec Sibina, Profesor titular (EU) de Derecho Administrativo, UB
El Derecho y las políticas públicas de vivienda en el Estado español desde la CE 1978: qué cambios se proponen en el APLV.

La sesión se desarrollará en formato híbrido, presencial y a través de la plataforma Google meet, con previo registro necesario.

Lugar de celebración: Sala de Vistas, Facultad de Derecho, Universidad Autónoma de Barcelona.

Próximo tercer encuentro: a realizar en Madrid, en fecha a determinar.

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La Cátedra Barcelona de Estudios de Vivienda.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

    Tras el recibimiento institucional del decano de la Facultad de Derecho, la infatigable Judith Gifreu anunció en la Universidad Autónoma la constitución de la “Càtedra Barcelona d’Estudis d’Habitatge”. Se trata de una alianza de varias universidades (UPF, UAB, UB y UPC) aportando especialistas de diversos ramos. Desde Madrid, Francisco Javier Martín situó el proyecto de nueva ley de vivienda en un marco conciliador. La prensa va a subrayar el conflicto, pero se están haciendo un gran esfuerzo de diálogo entre los diversos afectos. Además, bendijo la colaboración público-privado, incluso con los grandes fondos de inversión. Magníficos discursos de Carles Sala y Javier Burón.  Describieron las políticas de construcción, compra y captación de vivienda social  y también las ayudas sociales. Se refirieron a los incentivos específicos para los jóvenes y recordaron que la acción pública en este campo exige fuertes aportaciones presupuestarias (sostenidas en el tiempo y no organizadas en fases de anorexia seguidas de bulimia). Un aviso final: no hay atajos para resolver las cuestiones de vivienda y, además, de nada sirven los expertos en una sola cosa. Por fuerza, deben vivir juntos arquitectos, juristas, economistas, geógrafos…

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La futura Llei estatal de l’Habitatge, entre dos focs.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario
        1.-Va generar moltes ironies la famosa frase del ministre de l’habitatge, Arrese, relativa a la voluntat de crear un país de propietaris i no de proletaris. No obstant, la política iniciada a la segona meitat dels anys cinquanta del segle passat va tenir, en aquest punt, molts bons resultats. De fet, Espanya va atènyer un alt percentatge de propietat immobiliària (la comparació amb altres països europeus segueix sent interessant). No tot són flors i violes en aquesta antiga orientació, però demostra la seva solidesa quan venen mal dades.
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            2.-El Butlletí Oficial de l’Estat de 30 de març publicava el Reial Decret-Llei de mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna. El seu art. 46 imposa una limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge. En concret, d’un 2% per als contractes amb actualització de renda prevista entre el 31 de març i el 30 de juny. Lògicament, els dubtes de constitucionalitat són considerables, però –al mateix temps- operarà com a banc de proves de cara a les previsions del projecte de Llei estatal de l’habitatge, que entrarà aviat a la discussió parlamentària.
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            3.-La pressió sobre la renda arrendatícia es combinarà amb l’augment de les quotes de devolució del préstec a les hipoteques variables (encara que, en aquest cas, l’aposta del propietari no tindrà la protecció governamental).  Una tenalla, per tant, pròpia de l’atrezzo d’una pel·lícula de terror i que servirà com a escenari per als debats sobre la Llei indicada. Sobre el contingut d’aquesta, donava algunes pinzellades avui Berta Bastús al blog de la Revista Catalana de Dret Públic:
            Notes sobre el projecte de Llei estatal de l’habitatge. Mesures més destacades i qüestions competencials –
Foto: ¿Quién y cómo puede destituir al presidente de una comunidad de vecinos? (iStock)
Font:aquí*
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Habitatge i covid-19: una bibliografia útil.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario
         El divendres 13 de novembre, els companys del Grup d’Estudis Autònoma ens vam aplegar per a discutir sobre les perspectives del Dret de l’habitatge a partir de l’actual pandèmia. Més enllà de veure’ns constrets pel present implacable, vam intentar veure els senyals deixats pels passat i les guspires que s’apunten en el debat territorial i jurídic imminent.
         Deixo aquí, per si pot ser útil per a algú, un llistat de bibliografia i materials que vam comentar, ja que és evident que l’epidèmia de dades i estudis  que acompanyen la plaga que vivim és sovint un obstacle per a la reflexió.
         “des de ma casa albire tot l’encant de roma,
         la retallada gràcia matinera, aquell endevinament d’un mar,
         el capaltard solemne de xiprers i de murta,
         aquella vivacitat que puja des dels carrers.”
                                      V.A. Estellés, Horacianes.
Fotos de stock gratuitas de acantilados, Asia, aventura (Font: Alex Azabache)
I.-LES EPIDÈMIES I LES SOCIETATS.
.-Kyle HARPER: The fate of Rome: climate, disease, and the end of an Empire.
 (Existeix traducció en castellà).
.-Examina la importància rellevant de certes epidèmies i d’algunes alteracions climàtiques en la crisi final de l’imperi romà. L’autor és ja un expert en l’anàlisi dels efectes socials de les grans epidèmies.
II.-LA PANDÈMIA DE COVID-19 I EL POSSIBLE CANVI EN LA FORMA URBANA I L’OCUPACIÓ DEL TERRITORI (AMB CONSEQÜÈNCIES JURÍDIQUES).
.-AMENÓS ÁLAMO, J.: “Pandemia y huida de las aglomeraciones. La nueva demanda de alojamientos en entornos menos densos y en contacto con la vegetación y la fauna”.
Article que es publicarà al proper número de Derecho Animal (Forum of Animal Law Studies). Ja admès.
.-Algunes reflexions sobre les tendències dels consumidors en matèria d’habitatge a partir de l’actual pandèmia i de la seva possible incidència en alguns conceptes ja arrelats en la normativa urbanística. Tot i que considero que treure conclusions seria encara prematur, s’aporta bibliografia internacional que indica un canvi en favor de la dispersió o, almenys, una visió menys optimista de les ciutats denses i compactes (estimulades ara directament o indirectament pel legislador, especialment a nivell europeu). Alguns textos (per exemple, algun estudi de l’ OCDE) recomana major flexibilitat en la normativa urbanística i d’habitatge per a acollir les noves demandes i  les transformacions tecnològiques que l’acompanyen (principalment, el teletreball).
III.-L’HABITATGE A L’ESPANYA ACTUAL I L’ORIGEN HISTÒRIC DEL PES DE LES DIFERENTS FÓRMULES JURÍDIQUES.
.-SAMBRICIO R. ECHEGARAY, Carlos: “Política de vivienda en el primer franquismo: 1936-1939”, a Temporánea. Revista de Historia de la Arquitectura, 2020 (01)
.-Interessant per a entendre el debat previ i la posterior opció decidida pel règim en favor de la propietat. Les estimacions actuals situen entorn del 75% (o superior) el percentatge d’habitatge en propietat a Espanya, un resultat molt diferent a la majoria de països europeus (almenys, del centre i del nord, amb les particularitats fluctuants de la Gran Bretanya).
   Dins la línia adoptada, cal ressenyar la importància del paper del sector bancari i de la regulació de l’execució hipotecària, actualment molt discutida des de la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea.
.-CAPEL, Horacio: Capitalismo y morfología urbana en España (1977).
.-Interessant per a entendre el paper de la promoció pública i de la propietat privada a l’anterior règim. L’evolució posterior –que ja hem conegut a les nostres vides- ajuda a comprendre el moment actual.
.-“Viviendas protegidas”, dins de LÓPEZ RAMÓN, F.: Introducción al Derecho urbanístico, Marcial Pons.
.-Es descriu jurídicament el rellevant esforç legislatiu i operatiu en matèria d’habitatge públic (sota diverses fórmules) durant el règim de Franco.  Ja dins del règim constitucional, el percentatge dedicat a aquesta fórmula d’habitatge decau espectacularment, amb una mínima recuperació als darrers anys.
Al costat d’interessants debats ideològics entre les diferents famílies del règim (el sector falangista es refugia a les seves darreres etapes d’influència en el Ministeri de l’Habitatge i la “revolución pendiente” fa els darrers sospirs), s’observa la presència de rellevants instruments avui ja derogats com els coeficients d’inversió obligatòria de bancs i caixes d’estalvis.
IV.-EL VENDAVAL DE LA PANDÈMIA.
.-GIFREU FONT, Judith: “La vivienda en tiempos del COVID-19: ¿Nuevas vulnerabilidades sociales? Del impacto inicial a los retos de futuro”, a Revista de Derecho Urbanístico y medio ambiente, núms. 337-338, abril-maig-juny 2020.
.-Molt útil per a conèixer la moratòria arrendatícia durant el primer estat d’alarma (forçosa sols en determinats casos) i la suspensió temporal de desnonaments que s’hi acordà. La recuperació d’aquesta darrera mesura està, precisament,  en el debat polític.
.-S’observa la rellevància dels ajuts econòmics personals per al pagament del lloguer. Es veu, per tant, una acció pública (en els plans administratius estatals i autonòmics d’habitatge) no tant dirigida a la creació d’un parc públic, sinó a solucionar una necessitat disparada.
V.-ELS NOUS DEBATS.
.-PONCE SOLÉ, J.: El Derecho de la Unión Europea y la vivienda (2019).
.-Llibre imprescindible per a encaixar  en el marc del Dret europeu les limitacions al dret de propietat que actualment s’estan plantejant.
.-Instrucción 1/20202, de 15 de septiembre, de la Fiscalia General del Estado, sobre cirterios de actuación para la sol·licitud de medidas cautelares en los delitós de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles” (BOE, 25 de setembre).
.-A més d’examinar la normativa vigent i el fracàs constatat en l’aplicació de la Llei 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, en relació a l’ocupació il·legal d’habitatges, dóna instruccions per a accelerar la presa de les mesures cautelars que assegurin el desallotjament en els delictes de violació de domicili i usurpació de béns immobles.
.-Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament i d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
.-Aquesta és la ja famosa Llei catalana que potser serveix de model  per a l’actual Govern.
En síntesi, imposa un preu taxat als arrendaments contractats a partir de la seva entrada en vigor (amb algunes excepcions, el 22 de setembre del 2020). Ara bé, cal una declaració prèvia d’àrea amb mercat d’habitatge tens. La mateixa Llei ja disposa un llistat transitori (que inclou Barcelona, L’Hospitalet, Badalona, Terrassa, Sabadell, etc.).
.-Un recent comentari: “Novetats incorporades per la Llei de contenció de rendes del lloguer a Catalunya” – Berta Bastús Ruiz (blog de la Revista Catalana de Dret Públic).
.-UGT, Servicio de Estudios de la Confederación: “La regulación de los precios del alquilar no admite más esperas”.
.-Document útil per a entendre la discussió i propostes examinades pel Govern espanyol.

 

Poor against poor

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

… 1.-A few years ago, it was said that the perfect solution for the rebirth of downtowns was to make them more compact and to boost gentrification. At that time, gentrification was viewed with good eyes and it looked like a cure-all: more and better homes, new shops and services, restoration and recovery of historical-artistic heritage, enhancement of quality of life, reuse of spaces, more tourism … In a way, it is the objective of the current Spanish Land use Law and urban rehabilitation [“Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana”,2015].

…But gentrification soon showed its hidden face. The increase in the value of real estate and its taxation and, above all, the increment in the rental price, gave rise to a growing protest movement. Social activists and campaigners claimed against the expulsion of old residents in the neighbourhood (and new ones who could not resist). Even the installation of new public facilities, allies for gentrification, has been rejected. Nicolás Barbieri told us about this some weeks ago, in his reflection on urban inequalities.

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…2.-Compact and dense cities have probably certain environmental and social advantages. But they only work with a huge fiscal effort. This tax contribution must be directed largely towards the construction of social and affordable housing, in its different forms and regulations. Social housing policies have a long tradition in the United States and western countries. They try to afford housing to low and moderate income people. In Spain they had a considerable expansion in the mid-twentieth century but declined at the beginning of the twenty-first century.

…It has often been said that some social housing projects encourage segregation. However, I think we cannot draw general conclusions. This should be studied case by case.


Demolition of William Green Homes, Chicago, in 2006. This was a part of Cabrini–Green Homes , controversial public housing project located on the  Near North Side of Chicago. Picture author: Victorgrigas

…Only a powerful public housing policy would avoid, perhaps, the exclusion effect. That should be completed with other measures. For instance, legally restricted rental prices, although it’s not easy in the constitutional frame of the market economy.

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…3.-My admired professor Marta Lora-Tamayo recently sent me an article by J. David Goodman from the New York Times with the title “What the City didn’t want the public to know: its policy deepens segregation”. This text explains that a non-profit organization called Anti-Discrimination Center has contested the current rules about allocation and lotteries of social housing in New York. The lawsuit has especially bothered Mayor Bill de Blasio, who is presented as a champion of social housing policy and is already on the path of his nomination as a Democratic candidate for the White House.

…Anti-Discrimination Center has challenged the lottery rules   because these norms give a priority (that reaches 50%) to residents of the area affected by the erection or start-up of new social housing. The plaintiffs state that this regulation perpetuates and increases racial segregation. White neighborhoods stay white, black neigborhhoods stay black…  They base it with extensive research.

       The protection of residents is, in general, a traditional measure against gentrification. For instance, the parking reserve for locals that you can see in our municipalities (I have some doubts about validity of this restriction, but this is a different kettle of fish). It’s a right derived from vicinity, derived from the past…But, in  New York against Anti-Discrimination Center the claimants oppose that right and want to “colonize” other areas, with the  probable “expulsion” of old neighbours.

…We are facing a legal aporia: the reservation in favour of locals prevents forced migration to other neighbourhoods or cities, but increases racial segregation. Likely, the authorities or the courts will reduce the reserve of 50% and, therefore, will provoke another demand of the new offenders, a hypothetical Anti-expulsion center …

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La cesión de viviendas a la Administración como fin extrafiscal de un tributo.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-La existencia de viviendas vacías es disfuncional para la organización urbana. A diferencia de la corriente que propugna el respeto absoluto a las facultades del propietario, hay que reconocer que este tipo específico de vacío es, por ejemplo, un fraude a la planificación urbana, arruinando su trabajosa previsión de centros sanitarios o educativos, de anchura de las aceras o de previsiones para el transporte público. Si no hay nadie viviendo ahí, todo queda en agua de borrajas. Incluso la smart city que nos están preparando ya en el horno se  converitiría en una red sin personas.

…Por no hablar, en fin, de la tristeza y de la pérdida de valor de las propiedades colindantes (imagínese usted que adquiere un piso en un inmueble de diez plantas en el cual la mitad están desocupadas).Esta deserción  –se dice- atrae descuido y ocupaciones ilegales. Incluso simboliza el  terror, como recordaban Stanley Kubrick y Jack Nicholson en El Resplandor, hace ya muchos años:

https://www.youtube.com/watch?v=4huFNxK1pVo

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…2.-Dispuesto a curarnos del espanto, el tercer párrafo del art. 72.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales estableció la posibilidad de que el Estado regulase por reglamento un recargo sobre el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto si se trataba de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente –una vez constatada esta situación-:

 …      “Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dicho recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo y al que resultarán aplicable, en lo no previsto en este párrafo, sus disposiciones reguladoras, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble, juntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare.”

…       Los ayuntamientos, por tanto, pueden establecer en sus ordenanzas fiscales el recargo, pero no cabe exigir su pago hasta que no se apruebe y promulgue el reglamento estatal (sobre esto, v. ALÍAS CANTÓN, M.. “A vueltas con el recargo de hasta un 50 por cien en el IBI de las viviendas desocupadas”, Revista digital CEMCI, núm. 25, enero-marzo 2019). En realidad, el IBI y este recargo todavía non nato son tributos diferentes. El primero es un impuesto que grava la titularidad de los derechos de propiedad, de superficie y de usufructo sobre los inmuebles, así como el derecho de concesión administrativa sobre ellos o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos. En cambio, el recargo es un tributo con fines no fiscales, amparado en la tesis de que su presencia estimula la “movilización” y aumento de la oferta y, por tanto, la disminución de los precios.

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…3.-El universo, por otra parte, no conoce el vacío y, prestas a corregir la pasividad estatal, algunas Comunidades Autónomas han aprobado leyes reguladoras de un Impuesto sobre viviendas desocupadas. Dejando de lado las normas promulgadas bajo el generoso y acogedor régimen foral, en el régimen común  destaca la Ley catalana 14/2015, de 21 de julio, del Impuesto sobre Viviendas Vacías (recurrida ante el Tribunal Constitucional, que levantó la suspensión en su aplicación). Se trata de un tributo directo cuyo hecho imponible es la “desocupación permanente de una vivienda durante más de dos años sin causa justificada”. Por motivos de sencillez en la gestión, la Ley sólo considera como sujetos pasivos a las personas jurídicas (no, por tanto, al Sr. Andreu, que guardaba la casa para su nieto).

…       Sin embargo, la Ley catalana es una norma que, más que buscar el aumento de la oferta, pretende que los alojamientos sin uso se pongan a disposición de los programas sociales convenidos con las Administraciones Públicas. Si así ocurre, la Ley dispone graciosamente la exención del tributo. También se bendicen con una exención intuitu personae las  entidades del tercer sector vinculadas a la red de viviendas de inserción reguladas en un reglamento administrativo –el Plan para el derecho a la vivienda- y las personas inscritas en el Registro de entidades y establecimientos de servicios sociales de Cataluña. En consecuencia, parece que el auténtico fin extrafiscal consiste en aumentar el porcentaje de viviendas bajo gestión pública -que suele tener carácter transitorio y que no implica, por tanto, una transmisión definitiva-.

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La «Winchester House» (en Berkshire, Reino Unido), un interesante caso de abandono integral de un edificio de respetables proporciones. Fuente : getreading. (STEFFAN RHYS).

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Tambores expropiatorios.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-Los portavoces de diversas administraciones públicas catalanas ya han anunciado el inminente empleo de uno de los instrumentos previstos en la Ley 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial. Se trata, en concreto, de la expropiación temporal de viviendas vacías por causa de interés social. Las características de esta institución son las siguientes:

……a) El objetivo consiste en aumentar el parque social de vivienda asequible para alquiler para atender situaciones de exclusión residencial (real o inminente).

…….b) El marco general es la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad (arts. 71 y ss. de la Ley de Expropiación Forzosa).

…….c) Se trata de una expropiación del uso de carácter temporal, de cuatro años como mínimo y de diez como máximo. En este sentido, debe diferenciarse –y no siempre es fácil- de la “expropiación de uso” durante tres años, regulada en el art. 17 de la Ley catalana, que tiene un perfil diferente.

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…2.-El binomio “necesidad colectiva-incumplimiento de la función social” acompaña todo el desarrollo legal. Así, por ejemplo, no va a ser expropiable cualquier piso, sino sólo aquellos donde exista  una acreditación efectiva de la transgresión de la función social. Esto se logra con la inscripción en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante (ello también cubre las vivienda aún no inscritas, pero susceptibles de serlo). De todos modos, en el inicio del expediente aún podría el titular acreditar un contrato que justifique la ocupación del inmueble. Igualmente, el art. 15.7 le permite alegar su contribución previa si ya ha aportado inmuebles a través de cesión a la Administración Pública.

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…3.-Irisadas tonalidades presenta el justiprecio de estos expedientes. La Ley indica dos caminos. En primer lugar, la vía del alquiler social, bajo la estela de la legislación estatal y de la Ley 24/2015. Sin embargo, si las partes no están de acuerdo en encajarlo en ese epígrafe –que tiene en cuenta los ingresos del beneficiario de acuerdo con un parámetro normativo-, hay que pasar al Jurado de Expropiación. Irrumpe entonces  la arista más puntiaguda del procedimiento, ya que la Ley obliga –con buen criterio- a tener en cuenta el coste de adecuación de la vivienda.

…En efecto, una gran cantidad de estos alojamientos vacíos sufren abundantes deficiencias y éstas deben ser reparadas para asegurar su digno empleo por el beneficiario. Ahora bien, dentro de unos años estos bienes volverán de nuevo a su titular originario y, por tanto, habría que evitar en justicia una operación de adecentamiento y revalorización de inmuebles  cubierta con fondos públicos.

terrassa

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El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social (y II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-“Siempre he desconfiado de los atajos para resolver problemas complejos”. Con esta frase se abre el único párrafo de boxeo estrictamente político, en el que se hace una crítica muy suave de alguna propuesta de la PAH o de ciertas soluciones legislativas promulgadas principalmente en Andalucía. Por el contrario, De Guindos inicia su argumentación describiendo el alud de desahucios que, en los primeros años de la X legislatura, cobra una insufrible densidad en gran parte por errores ya anteriores en la tramitación y concesión de los créditos (además, por supuesto, a causa del aumento del paro).

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…2.-El esquema de la actuación gubernamental fue el siguiente. En primer lugar, el ministro apuesta por una técnica de soft-law: el Código de Buenas Prácticas (CBP), que nace como regla voluntaria para las entidades financieras, aunque la adhesión implica asumir las obligaciones que de él deriven.  Curiosamente, parece recurrirse también a ella en este momento para gestionar los pagos derivados de la reciente jurisprudencia sobre cláusulas suelo.

…El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual constituye el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Su objetivo esencial consistía en refinanciar la deuda, reestructurarla, redecorarla al modo IKEA (incluso con una quita en ciertos casos), dejando la dación en pago como opción final y poco recomendable (tanto para el deudor como para el banco). En el menú de posibles ajustes iba a entrar también en juego el Fondo Social de Viviendas, creado a principios de 2013. Los inmuebles de este fondo son aportados por las entidades de crédito y su finalidad consiste en alojar bajo un alquiler reducido al círculo de personas bajo salvaguarda (del cual hablaré de inmediato).

…El instrumental anterior fue sólo un aperitivo, ya que la herramienta más contundente vino de la mano del Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios. Su art. 1 imponía la suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de las personas incluidas en el círculo tutelado, al cual me he referido anteriormente. ¿Cuál es este círculo? El ministro admite que por aquí han entrado las críticas más ariscas y también las dudas del gobierno, ya que “hubo cierto gradualismo que nos podríamos haber ahorrado para ir más rápido” (p. 141). En efecto, el conjunto de beneficiarios fue descrito inicialmente como “umbral de exclusión” y se utilizaron al respecto criterios económicos cuantitativos (fundamentalmente, en base al IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y algunos parámetros cualitativos (familias numerosas, monoparentales, con menores, etc.).

…Sin embargo,  De Guindos indica que hubo que suavizar los requisitos y hacerlos menos restrictivos. Esto se haría con el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. La generosidad aún crecería más con la fijación de los “colectivos especialmente vulnerables” en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

…En la última norma citada ya se emplea el concepto de alquiler social, entendido como el arrendamiento ofrecido por las entidades de crédito a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Se prevé simplemente que el contrato consignará “rentas asumibles” y que, excepcionalmente, pueda tener como beneficiario a personas que superen la órbita de tutela de la Ley.

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…3.-El ministro anota que “más de 65.000 familias se habían beneficiado a mediados de 2016 de alguna de las medidas adoptadas, y el número total de ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual está en descenso con caídas de dos dígitos” (p. 141). En este marco, el debate jurídico ha estallado cuando ciertas Comunidades Autónomas han decidido abrir más el compás de los beneficiarios y, además, aumentar las obligaciones del acreedor hipotecario. No es fácil resolver el tema y, aunque el Tribunal Constitucional ha emitido ya algún pronunciamiento, veremos en el futuro próximo interesantes fallos judiciales y respuestas legislativas sobre el tema.

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El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

 

…1.-Me gusta que el ministro de Economía sea un tipo serio. Es absurdo, ya lo sé, pero quizá por ese motivo recuerdo con agrado la expresión hierática de Boyer o la frialdad académica de Fuentes Quintana. Ambas generaban la paz espiritual que necesitamos los pródigos y los indecisos. En estos temas, desconfío de los dicharacheros o de los charlatanes parlamentarios. En esa línea, el ministro Luis De Guindos se erige en paradigma y pedestal cuando aparece concentradamente adusto en la portada de su reciente libro España amenazada. De cómo evitamos el rescate y la economía recuperó el crecimiento (2016).  Puestos a precisar, hay que decir que el cuello del abrigo goza de una proporción dominante en la fotografía, que sólo se justificaría como señal interesada de la condición del  ministro como “nuestro hombre en Europa”, en las ciudades gélidas de los bárbaros.

…El libro no busca el combate ideológico directamente (aunque creo que su autor podría y debería perfectamente plantearlo), sino que es, básicamente,  una crónica que sintetiza cómo y por qué se iban tomando las medidas jurídicas y económicas. Por supuesto,  no se elude –y en eso el libro es interesante- el permanente revoloteo de los hombres de negro y la constante relación con el entramado de gobierno de la Unión Europea. Por cierto, el texto  es muy claro y parece notarse, según se indica en la primera página, la mano de Concha Martín del Pozo.

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…2.-Por deformación profesional, me lanzo a leer a pie de librería el apartado dedicado a “El drama de los desahucios”. Es útil porque describe el entorno de las dos reglas más importantes de su gobierno en este campo (luego ha habido alguna otra norma, pero de incidencia mucho más concreta y reducida). Me refiero, en concreto, al Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y al posterior Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, que luego se tramitaría como Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

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…3.-A diferencia de otros análisis, De Guindos promovió en su momento un planteamiento sereno basado en los siguientes elementos:

…   –La morosidad hipotecaria no llegaba al 5% y, por tanto, el patrón español no tenía por qué ser puesto en cuestión. Según se cita en p. 138, el 80% de las familias españolas son propietarias de una vivienda. Me atrevo a apuntar que se ha hecho sonar mucho la carraca del fomento del alquiler (como en algunos países europeos, que no en todos), pero la verdad es que el modelo patrimonialista goza por estos lares de un gran predicamento. Como todo modelo, tiene ventajas y desventajas.

…   -El préstamo hipotecario se sitúa en torno al 40% del volumen del negocio bancario.

…-“El equilibrio entre la cultura de que las deudas hay que pagarlas y la asistencia a personas que de buena fe se encuentran en dificultades” (p.138).

Barcelona, desde Paseo de Gracia.
Barcelona, desde elPaseo de Gracia.

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