Breves notas sobre los convenios de cesión de viviendas a la Administración Pública.

   1.-Uno de los objetivos preferentes de la reciente política pública de vivienda consiste en aumentar el volumen del parque público de alojamientos. De este modo, se pueden ofrecer bajo régimen de protección oficial o, en general, bajo fórmulas privilegiadas –por razones sociales- de acceso a la propiedad o al uso. Ello puede hacerse de forma “lenta” a través de la construcción efectiva de estas viviendas o bien mediante instrumentos que permitan usar determinados edificios para las finalidades indicadas. Últimamente, se ha reiterado la práctica de la firma de convenios entre Administraciones Públicas y particulares –principalmente, entidades bancarias u otros grandes propietarios- para la cesión temporal de viviendas.

*

2.-Estamos ante una técnica escasamente regulada aunque, como hemos dicho, cada vez más utilizada. Así, en Cataluña, por ejemplo, la Diputación de Barcelona ha elaborado una interesante ficha-resumen sobre el tema. A partir de ella, podemos comentar algunas de sus características.

…   En primer lugar, debe precisarse que la cesión es voluntaria. La legislación catalana, por ejemplo, sitúa estas cesiones en el marco de la “mediación para el alquiler social”. Es decir, la Administración, como cesionario, gestiona la vivienda y la ejecución de un contrato de alquiler social, pero la renta o canon son -normalmente- para el propietario.

En segundo lugar, es fácil entender que estamos ante una cesión de carácter temporal. El mínimo lo pone, en principio, la legislación de arrendamientos urbanos y, a efectos prácticos, parece recomendarse un mínimo de 5 años.

**

3.-Es lógico que una parte de este canon sea retenido por la Administración a causa de los gastos de gestión. También podría darse el caso de que la Administración subvencionara una parte del precio que deba pagar el arrendatario.

…   Ahora bien, el punto más delicado de la cesión parece situarse en el cálculo del coste de las obras que  deban hacerse en el inmueble. Ha de tenerse en cuenta que la posesión del piso va a volver en algún momento al propietario y que, por tanto, la Administración debe ser cautelosa en la asunción de la carga de unas reparaciones que revertirán al particular (y que, por tanto, han de ser valoradas con precisión).

Urbanización Bela Vista, en Oporto. Modelo extremo de ciudad compacta.
Urbanización Bela Vista, en Oporto. Modelo extremo de ciudad compacta.

***

Insistencia y modulaciones en el anteproyecto de Ley catalana de medidas de protección del derecho a la vivienda (y II).

1.-La medida prevista para aumentar el parque social de viviendas asequibles de alquiler es la expropiación forzosa del uso temporal de la vivienda, por un plazo mínimo de cuatro años y un máximo de diez años. El texto se remite al art. 72 de la Ley de Expropiación Forzosa, que regula ciertos requisitos de la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad. Para aplicar estos criterios, la situación de incumplimiento se predica del inmueble escrito en el Registro de viviendas vacías  y de viviendas ocupadas sin título habilitante (con algunos matices ampliatorios). Aun así, el procedimiento tiene un primer trámite en el que se reclama al titular de la vivienda para que presente, en el plazo de un mes, un contrato que habilite para su ocupación. Pasado este plazo, se inicia el procedimiento expropiatorio, que concluye –y éste parece ser el objetivo concreto- si se llega a un acuerdo para la cesión convencional del uso de la vivienda a una Administración pública catalana, para que ésta establezca un alquiler social.

…   Dos aspectos son relevantes:

…  La resolución de inicio del expediente de expropiación forzosa lleva implícita la declaración de urgente ocupación.

   En la determinación del  justiprecio debe tenerse en cuenta el coste de la adecuación de la vivienda. Éste es, sin duda, uno de los puntos más delicados, ya que la Administración ha de tener muy presente la situación de deterioro de la vivienda y los costes de su reparación, además de la preceptiva repercusión al propietario, de cara a evitar un enriquecimiento injusto.

*

…   2.-Las medidas para evitar la falta de vivienda de personas o unidades familiares en situación de exclusión residencial son dos:

……     a) El realojo de los ocupantes en ciertos casos de desahucio por ejecución hipotecaria o por impago de rentas de alquiler.

……     b) La expropiación del uso.

…   La primera herramienta es la que, en la práctica, puede generar más polémica, ya que obliga al ejecutante hipotecario o al propietario a contratar con el deudor un contrato de “alquiler social” por un plazo de tres años. Este alquiler tiene un precio fijado por el legislador y vinculado a los ingresos ponderados de la unidad familiar. Es decir, se trata de una cantidad ligada a la posición económica del deudor.

…   Estamos ante una configuración que echa chispas desde el punto de vista jurídico. En primer lugar, en relación a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre el marco único de derechos y deberes de deudores y acreedores hipotecarios. En segundo lugar,  cabría plantearse a nivel teórico si la imposición de una renda mínima tiene o no un tinte expropiatorio.

**

3.-En relación, por fin, a la expropiación del derecho de uso por tres años, hemos de decir que tiene unas características similares a la expropiación del uso temporal de la vivienda, que ya hemos expuesto en el apartado 1.-

***

 

 

 

 

Insistencia y modulaciones en el anteproyecto de Ley catalana de medidas de protección del derecho a la vivienda (I).

…   1.-Recientemente, fue presentado el anteproyecto de ley catalana de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas que se encuentran en riesgo de exclusión residencial. Se trata de un texto que intenta superar el bloqueo a ciertas políticas públicas de vivienda derivadas de la impugnación suspensiva ante el Tribunal Constitucional, por el Gobierno de la Nación, de ciertos artículos de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. En cierto modo, no obstante, cambia o clarifica algunos aspectos de la Ley anterior, aunque insiste en algún punto de dudosa constitucionalidad.

*

2.-A diferencia de otros enfoques, orientados hacia la represión de la vivienda desocupada –en cuanto efectiva anomalía urbana-, esta Ley intenta principalmente aumentar el parque de vivienda social. Los instrumentos previstos son los siguientes:

…   a) La mediación pública en casos de sobreendeudamiento.

…   b) Medida para aumentar el parque social de viviendas asequibles de alquiler: la expropiación forzosa del uso temporal de la vivienda.

…   c) Medidas para evitar la falta de vivienda de personas o entidades familiares en situación de exclusión residencial: la obligación de realojo bajo un contrato de alquiler reglado y la expropiación del derecho de uso.

**

3.-La mediación administrativa en caso de sobreendeudamiento derivado de una relación de consumo es un procedimiento voluntario, que puede iniciarse a solicitud de la persona deudora y/o de la entidad acreedora. El papel del mediador es relevante, ya que se prevé que realice un estudio de orientación y un plan de saneamiento.  En situaciones especiales, puede ofrecerse la intervención de los servicios sociales. Se prevé la posible elaboración de un plan de atención social personalizado.

…   El anteproyecto añade que el plan de saneamiento desechado en el procedimiento de mediación puede ser aportado por las partes a un procedimiento judicial por impago. La autoridad judicial dará al plan la consideración que estime pertinente.

***

El “Plan Marcet” para la construcción de viviendas y el Sabadell de 1952 (I).

 

1.-Volvamos, pues, a la actividad con la misma lectura que comentábamos en el último artículo. En las memorias del alcalde Marcet se dedica el capítulo XLIV a la gestación y nacimiento del Plan que lleva su nombre. En el inicio de este fragmento se describe sin concesiones la falta de viviendas como defecto que, hasta 1936, “jamás había existido en nuestra ciudad”. Sin embargo, posteriormente:

      “En los albores de este año de 1952, el núcleo urbano estaba ya rodeado de un cinturón de míseras y anárquicas construcciones, un temible cinturón de barracas y cuevas con aire de campamento medieval, donde malvivían, a veces en condiciones infrahumanas, compatriotas nuestros que, a mayor abundamiento eran ya, por razones de convivencia laboral, ciudadanos con todas las prerrogativas y derechos, justamente hambrientos de justicia social, de un hogar digno que llegara a borrar un día el estigma de una vida semisalvaje impuesta por las dramáticas condiciones de existencia en una ciudad industrial superpoblada.

…       En las dos elevadas márgenes del río Ripoll, el número de cuevas excavadas en la tierra llegó a ser de muchos centenares. Las barracas de tipo primitivo proliferaron en los cuatro puntos cardinales de la ciudad, mientras en su casco urbano se hacían sentir también las consecuencias de la superpoblación con centenares de familias viviendo hacinadas en habitaciones realquiladas a precios tanto más exagerados cuanto mayor iba siendo la penuria de viviendas.

*

2.-Además de mostrar el drama, el patricio sabadellense traza un listado de las soluciones hasta ese momento ensayadas. En primer lugar, alude a los jesuitas (de Sant Cugat, de un monasterio bien conocido en la comarca), que operaban en las riberas del río Ripoll como en auténtica tierra de misión. Toma aires dickensianos el rescate de las familias (y de sus enseres) que el mismo alcalde y dos seminaristas acometen en las cuevas de las laderas en una noche de tormenta. Estas tempestades mediterráneas, ahora contrapunto turístico que al caer la tarde aroman el aire y que, hace sólo unos decenios, eran anuncio de un drama imprevisible…

**

3.-Arremete el alcalde contra las políticas de congelación de alquileres, a las que califica de error que desanima al capital y que “es el primer paso en el camino de una socialización contra la cual estamos todos”. Sobre esto, Marcet apunta que el bloque de viviendasa nadie le puede proporcionar ese íntimo sentimiento de propiedad que alienta en todo ser humano”. Considera que:

…        “El único que, entre nosotros, acepta este tipo de propiedad, es el inmigrante, que forzosamente debe acogerse a lo que sea, con tal de solucionar el problema, pero el hombre de aquí ha evidenciado ser totalmente reacio a ese tipo de propiedad horizontal. Sólo se siente propietario cuando pisa físicamente una tierra que sabe que es suya y este no es el caso de la propiedad de un piso.”

 …      Llevando sus premisas hasta el final, concluye que la propiedad horizontal “es de signo socializante y comunistoide”. Este remate nos hace sonreír, pero algo de razón podría tener si se piensa en los experimentos soviéticos de enjambres masivos con estancias compartidas (todavía en pie, por cierto).

  …     Por el capítulo aparece también la alternativa represiva, que Marcet condena: la vigilancia policial de las estaciones de Barcelona y la reclusión transitoria en el “Palacio de las Misiones” de Montjuic, “una especie de campo de concentración, para desde allí y previa clasificación, reexpedirlos a sus pueblos de origen” (salvo que acreditaran un domicilio de la provincia).

Ya veremos que, para el gobernante de Sabadell, tampoco se cifraba la salida en convertir al Estado en constructor de viviendas (esto era lo más ruinoso). Ya observaremos en el siguiente artículo que él tenía otros proyectos en la cabeza.

***

El tanteo puede tener gato encerrado

 

...1.-En algunas ocasiones, ya habíamos comentado en este cuaderno la reciente regulación del derecho de tanteo y retracto sobre determinados inmuebles que ha aprobado –por Decreto-ley- la Generalidad de Cataluña. Se trata de una figura con algunas dudas por lo que respecta a la igualdad, ya que sólo se aplica “a las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria”. Sin embargo, tiene a su favor la “suavidad” de la medida, que puede apuntalar su constitucionalidad en la medida en que no desequilibra el sistema estatal de derechos y deberes de deudores y acreedores hipotecarios.

 

La prensa nos ha hecho saber la primera aplicación de este Decreto-Ley. Según parece, la Generalidad ha ejercicio su derecho y ha adquirido un paquete de cuarenta viviendas de una entidad bancaria. Antes de seguir, cabe decir que la práctica de “venta en lotes” va a plantear algún problema a la Administración Pública, ya que la agrupación de inmuebles puede hacer inasumibles ciertas cesiones. Los diarios indican que la partida presupuestaria es de ocho millones de euros, de los cuales un 10% -864.565€- se han invertido ya en esta operación inaugural.

*

…22222.-El problema grave empieza en los últimos párrafos de la noticia (donde, por otra parte, ya aparecen contradicciones). Parece ser que, de las cuarenta viviendas, 18 estaban ocupadas. Poco más sabemos, ya que unas fuentes indican que se trata de inquilinos y otros que estamos ante una pura y simple ocupación ilegal.

Pues bien, si son inquilinos con un contrato de arrendamiento en vigor, no se justifica la actuación administrativa, ya que serían viviendas perfectamente ocupadas, en uso normal y con título legítimo. Se podría salvar la cosa aludiendo a la “oportunidad” (puesto que se ofrecía un buen precio del conjunto en global). Ello es correcto, pero no va a ser fácil encajar esta subrogación de la Administración con las ristras de meticulosos artículos destinados al rito solemne de la adjudicación de viviendas de titularidad pública (en este caso, bajo la modalidad de alquiler).

En realidad, uno ya imagina que el trato sólo se cerraba si se incluían estos pisos con inquilinos. En tal caso, lo mejor para el interés general es proceder a su inmediata subasta pública, sin perjuicio de los derechos que la Ley otorga al arrendatario (entre los que se incluye, por cierto, el derecho de opción y retracto). El ingreso obtenido por las arcas públicas ya podría dedicarse -ahora sí- a la satisfacción del derecho a la vivienda de los ciudadanos con menos recursos.

**

3.-Si se trata de ocupantes ilegales, entonces ya no hay por dónde cogerlo. Según fuentes oficiales, ya se han firmado contratos de alquiler para todos. Se trataría entonces de un peculiar procedimiento de obtención exprés de vivienda pública en alquiler sin necesidad de los complejos y aburridos trámites de inscripción en el registro administrativo de solicitantes, donde te piden muchos papeles, has de acreditar lo reducido de tus ingresos, etc.

***

Pues también en Bilbao: primeras reflexiones sobre la reciente Ley vasca de Vivienda (I).

1.-La Ley del País Vasco 3/2015, de 18 de junio, de la Vivienda, se publicó el viernes 26 de junio en el BOPV y entrará en vigor a los tres meses de dicha fecha. Sin embargo, ya antes de su publicación y vigencia, la Mesa del Parlamento Vasco acordó  la remisión al Gobierno de la interpelación formulada por el parlamentario Sr. Pastor Garrido en la que se instaba al Ejecutivo a determinar “¿Cuáles son las intenciones del Gobierno para garantizar cuanto antes el desarrollo reglamentario que garantice los derechos reconocidos en la Ley de Vivienda aprobada por el Parlamento Vasco?”.

En efecto, son muchos los preceptos cuya vida va a depender de que el Gobierno se arremangue y apruebe normas y actuaciones. Sin embargo, lo cierto es que la norma nace de una proposición de ley cuya toma en consideración no tuvo el voto favorable del grupo parlamentario del partido gobernante y que llegó a su aprobación final tras una trabajosa discusión de múltiples enmiendas.

*

2.-Estamos ante una norma que navega dentro del torrente intervencionista ya iniciado por la legislación catalana de la vivienda y continuado por las legislaciones andaluza, navarra y canaria. Sin embargo, la solución vasca plantea algunas novedades interesantes.

**

3.-En primer lugar, la falta de discriminación dentro del grupo de los propietarios de viviendas deshabitadas. Ciertas legislaciones –en concreto, la andaluza- habían configurado una distinción entre personas jurídicas y personas físicas. Por su parte, algunas Administraciones Públicas habían requerido únicamente a bancos o a entidades financieras en general (con alguna incursión hacia las empresas promotoras). Nada de ello se sostiene desde el punto de vista de la igualdad. Quizás alguna norma construya en el futuro una justificación plausible pero, si se impone la obligación de habitar, es para todos.

***

Dret de tempteig de l’Administració i mala consciència (i II)

 …        1.-L’estrella del Decret-Llei 1/2015 és el dret de tempteig i retracte atorgat sobre aquests immobles a l’Administració de la Generalitat. És una facultat que, en altres supòsits legals, les lleis també atribueixen a les Administracions Públiques. Però, com veurem tot seguit, en realitat estem davant una autèntica novetat.

*

 …        2.-La figura introduïda recorda molt el droit de préemption regulat a França a l’àmbit urbanístic i que opera sobre certes àrees urbanes o urbanitzables prèviament delimitades per determinats instruments urbanístics. També, com en el cas francès, els seus objectius es dirigeixen a l’adquisició de béns i al control dels moviments del mercat immobiliari.

Ara bé, en aquest cas s’han aplicat els immobles “maleïtsles disposicions previstes per a l’exercici del dret legal de tanteig sobre habitatges de protecció oficial (encara que són dos règims legals que no tenen absolutament res a veure).

**

…         3.-Els requisits que han d’acomplir els habitatges afectats són tres:

-Han estat adquirits en procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.

-Estan situats en “àrees de demanda residencial forta i acreditada”.

-Han estat adquirits després de l’entrada en vigor de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

Encara que alguna autoritzada opinió ja s’ha manifestat favorable al plantejament del Decret (v. al respecte l’interessant bloc de l’advocada i professora Elisabet Planas), el Decret-Llei planteja alguns problemes de fons. En primer lloc, de caràcter competencial, ja que podria afectar la competència estatal en legislació processal i civil (arts. 149.1.6 i 149.1.8 CE) i en les bases de l’ordenació del crèdit i de la banca (art. 149.1.11 CE). En aquest darrer punt, caldrà tenir en compte la recent sentència del TC sobre la Llei andalusa “anti-desnonaments”.

En segon lloc, sorgeix una reflexió sobre el principi d’igualtat: per què els titulars d’aquests immobles han de respectar el dret de tempteig i la resta no? Si el justificant és la manca d’habitatge social (o una necessitat de controlar transmissions especulatives) no s’entén per què els altres venedors –d’immobles no maleïts- no queden obligats a comunicar la seva intenció de venda a l’Administració. La justificació s’intueix, però –ara per ara- no té fonament jurídic.

CIMG0877

 

 

 

 

 

 

 

***

 

 

 

Perspectivas ideológicas sobre la cuestión de las viviendas vacías

1.-En el departamento hemos iniciado una investigación sobre el régimen jurídico de la vivienda desocupada. El estudio gira, obviamente, sobre la normativa vigente. Ahora bien, inevitablemente se advierte un sesgo ideológico en la forma de acercarse al tema. A modo de hipótesis, hemos advertido la presencia de dos grandes líneas, que se pueden esquematizar del siguiente modo:

TENDENCIA SOCIALIZANTE TENDENCIA LIBERAL
El número de viviendas se considera… Excesivo Elevado, aunque deben tenerse en cuenta el “estoc de reserva” y otros factores (demanda turística, principalmente)
Calificación: Estamos ante un grave fallo del mercado. El parque desocupado favorece una larga fase de precios contenidos y atractivos.
Reacción: El poder público debe intervenir a través de diversos instrumentos (de fomento, sancionadores, tributarios, etc.) El poder público debe limitarse a alguna actuación puntual (especialmente, de fomento de la rehabilitación).
 

Localización:

 

 

 

 

 

 

La vivienda vacía es especialmente problemática en las urbanizaciones periféricas erigidas al calor de la burbuja inmobiliaria. La vivienda vacía es una cuestión que afecta al centro y a la periferia.
El papel de la Vivienda de Protección Oficial: Debe dirigirse ahora hacia el alquiler o hacia fórmulas de uso diferente a la propiedad. Deben examinarse sus resultados y se apunta una progresiva reducción e incluso eliminación de esta fórmula.
Perspectivas: La actuación del poder público ha de forzar o favorecer la “movilización” de estas viviendas, ya sea con su ofrecimiento efectivo y no especulativo en el mercado, con su ingreso en el parque de  vivienda social o de “alquiler social”, etc. El mercado irá digiriendo el exceso, aunque ello no impide que se construyan nuevas viviendas en zonas que en este momento se consideren atractivas.

 

2.-Si bien hemos estilizado de forma un tanto osada las tendencias en juego, el cuadro tiene la ventaja de la facilidad de su comprensión. En el trabajo abordamos principalmente una serie de técnicas de perfil socializante que intentan “movilizar”  -forzosamente, si es preciso- las casas desocupadas. Es decir, que el propietario debe asegurar su ocupación, ya sea por sí mismo o por un tercero. Se pretende así luchar contra una hipotética conducta especulativa o simplemente anómala que llevarían a cabo todos o algunos titulares de viviendas sin usar.

**

3.-Precisamente, es fácil advertir en estos días preelectorales la presencia de  las dos direcciones que aparecen en el cuadro.

CIMG0638

 

 

 

 

 

 

 

 

 

***

Diarios de un profesor disperso: otra vez la vivienda pública.

.1.-En marcha hacia el rompeolas de todas las Españas, en la ya clásica expresión machadiana. En este caso, para juzgar la tesis de Estefanía Pérez López: El patrimonio municipal del suelo. La desnaturalización de una institución.

.

.2.-Por supuesto, la obligación de secreto me impide hacer ahora cualquier comentario. Pero es verdad que me vienen a la cabeza viejas lecturas y reflexiones sobre la vivienda pública (que era, en principio, una de las claves justificativas del patrimonio municipal del suelo).

.

.3.-Me voy a remitir, por tanto, a un viejo comentario que ya hice en otro blog y, sobre todo, al film que centraba mis anotaciones: el Documental Ocharcoaga, de Jordi Grau (o Jorge Grau). No me cansaría de verlo. Son sólo 11 minutos que os reconcilian con la cultura de la imagen, con la ironía fina (y nunca sabremos cómo fue la película sin la pequeña censura que se le aplicó). Por cierto, hago aquí un llamamiento por si alguien sabe algo del director Jorge Grau (o Jordi Grau) y de la historia de este contundente documental.