Publicación: «La primera sentencia “contra” las viviendas vacías de los bancos: patada a seguir»

La revista electrónica Legaltoday publicó anteayer una breve reseña con el título que indico en el encabezamiento.

En el texto  (que se puede consultar aquí) analizo la reciente sentencia del Juzgado de lo contencioso-administrativo número 10 de Barcelona sobre uno de los procedimientos iniciados por el Ayuntamiento de Tarrasa en torno a las viviendas vacías bajo titularidad de las entidades bancarias.

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El “Plan Marcet” para la construcción de viviendas y el Sabadell de 1952 (y II).

1.-Antes de poner en marcha el luego denominado “Plan Marcet”, el alcalde  había ido resolviendo sobre la marcha las situaciones más acuciantes. Así, ante un desahucio efectuado previa orden judicial de lanzamiento, Marcet toma las riendas del conflicto:

 …      “[…]mandé llamar inmediatamente al propietario de la vivienda al que requerí y coaccioné para que los alojase en alguna parte. Éste, hombre muy adinerado, para salir del compromiso, resolvió alojarlos en una pensión de la ciudad donde vivieron varias semanas a sus expensas hasta que, finalmente, se encontró una solución definitiva para ese dramático caso.”

Igualmente, el alcalde advierte que hay más trescientas viviendas vacías en el casco urbano de la ciudad. Aplicó, pues, un correctivo que, si fuera conocido, podría llevar a la erección de estatuas para este patricio casi ochenta años después:

En determinadas circunstancias actué sin contemplaciones contra estos propietarios y llegué a ordenar por la fuerza la ocupación de varias de estas viviendas, destinándolas a funcionarios municipales o estatales que llegaban con sus familias a nuestra ciudad y se encontraban sin posibilidad de hallar acomodo. Eran, no obstante, soluciones provisionales, ya que mis órdenes de ocupación tropezaban, claro está, con la fuerza de la ley que no obliga a nadie a alquilar forzosamente una vivienda vacía, y los propietarios de las casas ocupadas conseguían a los pocos meses la orden de lanzamiento, pero al menos lograba una solución de emergencia.”

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2.-Pero su definitivo sésamo para el problema consistió, con el apoyo del gobernador civil, en comprometer a las industrias en la construcción forzosa de viviendas, que arrendarían luego a sus obreros (o, incluso, podrían llegar a vendérselas). La exigencia variaba en función del número de  empleados (y, desde luego, los patronos emblemáticos de Sabadell no podían escaquearse, al menos al principio). El Estado debía colaborar a través de la expropiación forzosa de ciertos terrenos e igualmente se procuraba la obtención de créditos en cómodas condiciones.

El alcalde aludía a una especie de responsabilidad social empresarial  avant la lettre, pero la conectaba con el no lejano pasado catalán de las colonias industriales de los ríos Ter, Llobregat y Cardoner.  En concreto, se interroga de este modo:

…       “¿Podemos llegar a comprender que a estos antepasados se les hubiera ocurrido en ningún momento construir aquellas fábricas sin crear las colonias que daban un techo a sus obreros?¿Es que hubieran tenido el criterio nuestro de creer que aquellas gentes ya se construirían cuevas y barracas para sus contornos?

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3.-En realidad, Marcet es un hombre preocupado por el nuevo rostro del capitalismo español de los años cincuenta, que pone las bases del desarrollo posterior. Así, critica –por falsas- las comidas de hermandad entre patronos y obreros y no duda en rechazar la congelación de alquileres. Pero, por otro lado, olvida esa visión liberal y reclama de la industria el cuidado y atención de las necesidades de los obreros o impone forzosamente unas homogéneas vacaciones colectivas. Es un capitán experimentado de la industria y de la empresa pero, curiosamente, muestra una significativa intuición para captar el sentido del “interés general”.  Totalmente alejado del credo falangista, Marcet se coloca en la corriente de la genuina aportación catalana al régimen de Franco. Una tendencia muy nutrida que se observa con nitidez en la administración local (con Porcioles como paradigma) o en la intelligentsia económica, pero que, probablemente, aún merecería mayores estudios.

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El “Plan Marcet” para la construcción de viviendas y el Sabadell de 1952 (I).

 

1.-Volvamos, pues, a la actividad con la misma lectura que comentábamos en el último artículo. En las memorias del alcalde Marcet se dedica el capítulo XLIV a la gestación y nacimiento del Plan que lleva su nombre. En el inicio de este fragmento se describe sin concesiones la falta de viviendas como defecto que, hasta 1936, “jamás había existido en nuestra ciudad”. Sin embargo, posteriormente:

      “En los albores de este año de 1952, el núcleo urbano estaba ya rodeado de un cinturón de míseras y anárquicas construcciones, un temible cinturón de barracas y cuevas con aire de campamento medieval, donde malvivían, a veces en condiciones infrahumanas, compatriotas nuestros que, a mayor abundamiento eran ya, por razones de convivencia laboral, ciudadanos con todas las prerrogativas y derechos, justamente hambrientos de justicia social, de un hogar digno que llegara a borrar un día el estigma de una vida semisalvaje impuesta por las dramáticas condiciones de existencia en una ciudad industrial superpoblada.

…       En las dos elevadas márgenes del río Ripoll, el número de cuevas excavadas en la tierra llegó a ser de muchos centenares. Las barracas de tipo primitivo proliferaron en los cuatro puntos cardinales de la ciudad, mientras en su casco urbano se hacían sentir también las consecuencias de la superpoblación con centenares de familias viviendo hacinadas en habitaciones realquiladas a precios tanto más exagerados cuanto mayor iba siendo la penuria de viviendas.

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2.-Además de mostrar el drama, el patricio sabadellense traza un listado de las soluciones hasta ese momento ensayadas. En primer lugar, alude a los jesuitas (de Sant Cugat, de un monasterio bien conocido en la comarca), que operaban en las riberas del río Ripoll como en auténtica tierra de misión. Toma aires dickensianos el rescate de las familias (y de sus enseres) que el mismo alcalde y dos seminaristas acometen en las cuevas de las laderas en una noche de tormenta. Estas tempestades mediterráneas, ahora contrapunto turístico que al caer la tarde aroman el aire y que, hace sólo unos decenios, eran anuncio de un drama imprevisible…

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3.-Arremete el alcalde contra las políticas de congelación de alquileres, a las que califica de error que desanima al capital y que “es el primer paso en el camino de una socialización contra la cual estamos todos”. Sobre esto, Marcet apunta que el bloque de viviendasa nadie le puede proporcionar ese íntimo sentimiento de propiedad que alienta en todo ser humano”. Considera que:

…        “El único que, entre nosotros, acepta este tipo de propiedad, es el inmigrante, que forzosamente debe acogerse a lo que sea, con tal de solucionar el problema, pero el hombre de aquí ha evidenciado ser totalmente reacio a ese tipo de propiedad horizontal. Sólo se siente propietario cuando pisa físicamente una tierra que sabe que es suya y este no es el caso de la propiedad de un piso.”

 …      Llevando sus premisas hasta el final, concluye que la propiedad horizontal “es de signo socializante y comunistoide”. Este remate nos hace sonreír, pero algo de razón podría tener si se piensa en los experimentos soviéticos de enjambres masivos con estancias compartidas (todavía en pie, por cierto).

  …     Por el capítulo aparece también la alternativa represiva, que Marcet condena: la vigilancia policial de las estaciones de Barcelona y la reclusión transitoria en el “Palacio de las Misiones” de Montjuic, “una especie de campo de concentración, para desde allí y previa clasificación, reexpedirlos a sus pueblos de origen” (salvo que acreditaran un domicilio de la provincia).

Ya veremos que, para el gobernante de Sabadell, tampoco se cifraba la salida en convertir al Estado en constructor de viviendas (esto era lo más ruinoso). Ya observaremos en el siguiente artículo que él tenía otros proyectos en la cabeza.

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Pues también en Bilbao: primeras reflexiones sobre la reciente Ley vasca de Vivienda (y II).

 1.-Una cuestión que ha preocupado últimamente es la presencia de causas de justificación que permitan que una vivienda esté vacía. En otro lugar, nos hemos pronunciado en favor de un numerus apertus o, al menos, de una interpretación flexible de los supuestos legales. La norma vasca es en esto generosa, porque proporciona magnánimas excusas exculpatorias y anuncia además su posible incremento en la normativa de desarrollo. Incluso, permite la ampliación de los motivos ya establecidos legalmente gracias a la incorporación de “situaciones equivalentes” (art. 56 de la Ley).

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…      2.-Llama la atención la presencia de una elemental razón liberatoria que, además, jugará un papel fundamental en la aplicación de la Ley. Me refiero a la situación en la cual el titular de la vivienda “la mantiene en oferta de venta o alquiler a precios de mercado”.   En realidad –por argumentos que ahora sería largo enumerar- nadie puede ser obligado a habitar la propia vivienda. Lo máximo que cabe exigir (y aún con alguna duda de constitucionalidad) es que la residencia sea ofrecida al mercado.

Esto va a tener consecuencias muy relevantes. Nuestro ordenamiento jurídico no reclama una forma especial para el contrato de compraventa de vivienda ni debe hacerse éste a través de agentes o corredores calificados (otra cosa es que se quiera disfrutar de las ventajas registrales y de seguridad jurídica que ofrece el Derecho vigente). Por tanto, basta anunciar en una web la oferta o, simplemente, colocar un cartel visible desde la vía pública (o, incluso, algún tipo de oferta más simple). Será interesante, además, observar los efectos de paralización de trámites posteriores (por ejemplo, una expropiación del uso) que va a tener esta sencilla actuación del propietario, incluso cuando la vivienda ya ha sido calificada como deshabitada.

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…      3.-El art. 57 de la Ley introduce un canon de vivienda deshabitada (que también recaerá sobre toda clase de propietarios, siempre que ostenten igualmente el derecho de uso).

Se trata de un recurso no previsto en la Ley de Haciendas Locales, ya que no estamos ante el nunca desarrollado recargo sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles, que sigue esperando el pertinente reglamento estatal (como Blancanieves el beso del príncipe).

Es cierto, no obstante, que alguna interpretación atrevida permitiría la articulación de este recargo a través del régimen foral. De hecho, ya había dado algún paso en tal sentido la Diputación Foral de Guipúzcoa. Pero, insisto, este canon se sitúa fuera del IBI como impuesto principal.

En realidad, habrá que esperar el complemento reglamentario (que, probablemente, tardará o no vendrá nunca). Pero, de entrada, ya podemos decir que estamos ante un tributo con fines extrafiscales que tendrá problemas de encaje con el hecho imponible del IBI establecido en la legislación estatal y con  las estipulaciones de las Normas Forales sobre el mismo tributo de los diferentes Territorios Históricos. No es descartable en el futuro un conflicto de competencia de los que prevé el art. 39 del Estatuto de Autonomía para el País Vasco ya que, por ejemplo, el Territorio Histórico de Guipúzcoa ya ha establecido un recargo sobre los bienes inmuebles que no constituyan la residencia habitual del sujeto pasivo  o de terceros por arrendamiento o cesión de su uso.

Playa de Aritxatxu. Bermeo. Vizcaya.
Playa de Aritxatxu. Bermeo. Vizcaya.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Pues también en Bilbao: primeras reflexiones sobre la reciente Ley vasca de Vivienda (I).

1.-La Ley del País Vasco 3/2015, de 18 de junio, de la Vivienda, se publicó el viernes 26 de junio en el BOPV y entrará en vigor a los tres meses de dicha fecha. Sin embargo, ya antes de su publicación y vigencia, la Mesa del Parlamento Vasco acordó  la remisión al Gobierno de la interpelación formulada por el parlamentario Sr. Pastor Garrido en la que se instaba al Ejecutivo a determinar “¿Cuáles son las intenciones del Gobierno para garantizar cuanto antes el desarrollo reglamentario que garantice los derechos reconocidos en la Ley de Vivienda aprobada por el Parlamento Vasco?”.

En efecto, son muchos los preceptos cuya vida va a depender de que el Gobierno se arremangue y apruebe normas y actuaciones. Sin embargo, lo cierto es que la norma nace de una proposición de ley cuya toma en consideración no tuvo el voto favorable del grupo parlamentario del partido gobernante y que llegó a su aprobación final tras una trabajosa discusión de múltiples enmiendas.

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2.-Estamos ante una norma que navega dentro del torrente intervencionista ya iniciado por la legislación catalana de la vivienda y continuado por las legislaciones andaluza, navarra y canaria. Sin embargo, la solución vasca plantea algunas novedades interesantes.

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3.-En primer lugar, la falta de discriminación dentro del grupo de los propietarios de viviendas deshabitadas. Ciertas legislaciones –en concreto, la andaluza- habían configurado una distinción entre personas jurídicas y personas físicas. Por su parte, algunas Administraciones Públicas habían requerido únicamente a bancos o a entidades financieras en general (con alguna incursión hacia las empresas promotoras). Nada de ello se sostiene desde el punto de vista de la igualdad. Quizás alguna norma construya en el futuro una justificación plausible pero, si se impone la obligación de habitar, es para todos.

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Publicació relativa a la Sentència del TC sobre «legislació andalusa anti-desnonaments».

.-Anoto l’enllaç de la nota que m’ha publicat la Revista Catalana de Dret Públic  (v. aquí ) sobre una sentència que ja havíem comentat aquí preliminarment. Igualment, adjunto un pdf del text i incloc l’índex immediantament:

 

Primeres reflexions sobre la sentència del TC relativa a la legislació andalusa “antidesnonaments”: reforçament del paper de la Llei –en contra del Decret-Llei- i blindatge de la competència estatal en el camp de la reorganització bancària i dels drets i deures de deutors i creditors hipotecaris.

 

I.-NOMÉS ES DISCUTEIX LA QÜESTIÓ COMPETENCIAL I L’ABAST DEL DECRET-LLEI.

II.-EL DECRET-LLEI NO POT REGULAR EL DEURE D’OCUPACIÓ EFECTIVA D’UN IMMOBLE NI LES SANCIONS EN CAS D’INCOMPLIMENT.

III.-LA COMUNITAT AUTÒNOMA NO POT ESQUERDAR LA METICULOSA ARQUITECTURA INSTITUCIONAL DE LA REORGANITZACIÓ BANCÀRIA NI L’HARMONIA DE DRETS I DEURES DE CREDITORS I DEUTORS HIPOTECARIS QUE HA ESTABLERT L’ESTAT.

.-Text en pdf: AMENÓS.BLOG RCDP. STC LEGISLACIÓ ANDALUSA ANTIDESNONAMENTS.

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Dret de tempteig de l’Administració i mala consciència (i II)

 …        1.-L’estrella del Decret-Llei 1/2015 és el dret de tempteig i retracte atorgat sobre aquests immobles a l’Administració de la Generalitat. És una facultat que, en altres supòsits legals, les lleis també atribueixen a les Administracions Públiques. Però, com veurem tot seguit, en realitat estem davant una autèntica novetat.

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 …        2.-La figura introduïda recorda molt el droit de préemption regulat a França a l’àmbit urbanístic i que opera sobre certes àrees urbanes o urbanitzables prèviament delimitades per determinats instruments urbanístics. També, com en el cas francès, els seus objectius es dirigeixen a l’adquisició de béns i al control dels moviments del mercat immobiliari.

Ara bé, en aquest cas s’han aplicat els immobles “maleïtsles disposicions previstes per a l’exercici del dret legal de tanteig sobre habitatges de protecció oficial (encara que són dos règims legals que no tenen absolutament res a veure).

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…         3.-Els requisits que han d’acomplir els habitatges afectats són tres:

-Han estat adquirits en procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.

-Estan situats en “àrees de demanda residencial forta i acreditada”.

-Han estat adquirits després de l’entrada en vigor de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

Encara que alguna autoritzada opinió ja s’ha manifestat favorable al plantejament del Decret (v. al respecte l’interessant bloc de l’advocada i professora Elisabet Planas), el Decret-Llei planteja alguns problemes de fons. En primer lloc, de caràcter competencial, ja que podria afectar la competència estatal en legislació processal i civil (arts. 149.1.6 i 149.1.8 CE) i en les bases de l’ordenació del crèdit i de la banca (art. 149.1.11 CE). En aquest darrer punt, caldrà tenir en compte la recent sentència del TC sobre la Llei andalusa “anti-desnonaments”.

En segon lloc, sorgeix una reflexió sobre el principi d’igualtat: per què els titulars d’aquests immobles han de respectar el dret de tempteig i la resta no? Si el justificant és la manca d’habitatge social (o una necessitat de controlar transmissions especulatives) no s’entén per què els altres venedors –d’immobles no maleïts- no queden obligats a comunicar la seva intenció de venda a l’Administració. La justificació s’intueix, però –ara per ara- no té fonament jurídic.

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Perspectivas ideológicas sobre la cuestión de las viviendas vacías

1.-En el departamento hemos iniciado una investigación sobre el régimen jurídico de la vivienda desocupada. El estudio gira, obviamente, sobre la normativa vigente. Ahora bien, inevitablemente se advierte un sesgo ideológico en la forma de acercarse al tema. A modo de hipótesis, hemos advertido la presencia de dos grandes líneas, que se pueden esquematizar del siguiente modo:

TENDENCIA SOCIALIZANTE TENDENCIA LIBERAL
El número de viviendas se considera… Excesivo Elevado, aunque deben tenerse en cuenta el “estoc de reserva” y otros factores (demanda turística, principalmente)
Calificación: Estamos ante un grave fallo del mercado. El parque desocupado favorece una larga fase de precios contenidos y atractivos.
Reacción: El poder público debe intervenir a través de diversos instrumentos (de fomento, sancionadores, tributarios, etc.) El poder público debe limitarse a alguna actuación puntual (especialmente, de fomento de la rehabilitación).
 

Localización:

 

 

 

 

 

 

La vivienda vacía es especialmente problemática en las urbanizaciones periféricas erigidas al calor de la burbuja inmobiliaria. La vivienda vacía es una cuestión que afecta al centro y a la periferia.
El papel de la Vivienda de Protección Oficial: Debe dirigirse ahora hacia el alquiler o hacia fórmulas de uso diferente a la propiedad. Deben examinarse sus resultados y se apunta una progresiva reducción e incluso eliminación de esta fórmula.
Perspectivas: La actuación del poder público ha de forzar o favorecer la “movilización” de estas viviendas, ya sea con su ofrecimiento efectivo y no especulativo en el mercado, con su ingreso en el parque de  vivienda social o de “alquiler social”, etc. El mercado irá digiriendo el exceso, aunque ello no impide que se construyan nuevas viviendas en zonas que en este momento se consideren atractivas.

 

2.-Si bien hemos estilizado de forma un tanto osada las tendencias en juego, el cuadro tiene la ventaja de la facilidad de su comprensión. En el trabajo abordamos principalmente una serie de técnicas de perfil socializante que intentan “movilizar”  -forzosamente, si es preciso- las casas desocupadas. Es decir, que el propietario debe asegurar su ocupación, ya sea por sí mismo o por un tercero. Se pretende así luchar contra una hipotética conducta especulativa o simplemente anómala que llevarían a cabo todos o algunos titulares de viviendas sin usar.

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3.-Precisamente, es fácil advertir en estos días preelectorales la presencia de  las dos direcciones que aparecen en el cuadro.

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