Etiqueta: Burbuja inmobiliaria

Hong Kong, un paradigma de ciudad compacta.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-Hong Kong es la única ciudad del mundo desarrollado que, en los últimos treinta años, no ha perdido densidad. Un hervidero de más de siete millones de personas en una superficie claramente insuficiente. Su historia registra, además, diversas oleadas inmigratorias (especialmente, desde China continental).

…Se da, además, la peculiaridad de que el 40% del terreno permanecerá virgen y sin edificación, básicamente por motivos ambientales. Es, por tanto, el paraíso de la ciudad compacta (exageradamente compacta, podríamos decir).

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…2.-Desde el punto de vista jurídico, sorprenden algunas cuestiones. En primer lugar, la dominación inglesa permitió incluir al país en la larga lista de naciones bajo el Common Law. Esta base se plasma tanto a nivel normativo como conceptual y académico. Debe tenerse en cuenta que la República Popular de China ha garantizado que Hong Kong podrá mantener su propio sistema de derechos hasta el 2047.

…En segundo lugar, nos hallamos–curiosamente- ante un sistema de propiedad socialista del suelo. No es fácil describir cómo opera luego el mecanismo, pero el punto de partida son ciertos derechos de alquiler o concesión de los particulares sobre el suelo público. El mercado inmobiliario, pues, se construye a partir de tales derechos y su transmisión y vicisitudes, incluyendo los que afectan a las viviendas ya construidas. En ese nivel, sí que nos hallamos ante un  comercio capitalista, pero la presencia final  del volumen de oferta está determinada por el gobierno, dada la propiedad pública de los terrenos.

…Por otra parte, los problemas de alojamiento han generado una intensa política de vivienda pública. Casi la mitad de las residencias tienen este régimen.

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…3.-Estudiar todo ello no es tarea fácil. Sin embargo, en esta diáspora de la juventud española por otras tierras, el investigador –y pez de ciudad– Oriol Caudevilla se ha lanzado a analizarlo ya. Incluso, ha comparado la normativa urbanística española con la vigente en  Hong Kong. En 2016 ya publicó The system of Landholding in Hong Kong, en la prestigiosa revista Interasia Papers. Pues bien, el 26 de mayo va a discutir con un profesor de Derecho inmobiliario de la Universidad de Hong Kong por qué el precio del suelo es tan elevado en Hong Kong.  Aparece aquí uno de los puntos débiles de las poblaciones compactas, complicado o perturbado por la explosiva mezcla de la propiedad socialista del suelo –bajo manipulación gubernamental, incluso fiscal- y un agresivo mercado inmobiliario en un segundo nivel. Ésta es la convocatoria del acto (por si alguien está por allí):

      «Asian Institute of International Financial Law
Faculty of Law, The University of Hong Kong

                                               Announces

                               Land Law Conversations

An occasional series of discussions on topics concerning land in Hong Kong

Why are Hong Kong’s Land Values
so Persistently High?

Friday, 26 May 2017, at 1:00 pm
Room 901, 9/F Cheng Yu Tung Tower, The University of Hong Kong

Prices and rents for Hong Kong property have never been higher.  Since 2003 they have risen almost without pause, defying both economic conditions and administrative efforts to curb them.  What is the cause of this relentless increase?  Numerous explanations have been suggested: rising population, demographic trends, lack of new building land, government policies regarding land premia, user restrictions in leases, planning controls, land-hoarding by developers, excessively large country parks,  extremely low interest rates, absence of attractive alternative investments, tides of money from the mainland and overseas, and an undervalued Hong Kong dollar.

For young people, owning their own home has become an impossible dream.  Carrie Lam has said that the property market has left ordinary Hong Kong people behind.  Some business voices have called for the return of rent controls.  Why have government measures to suppress prices failed?  Can anything more be done?  Is the market in a bubble that will burst with catastrophic consequences?

Discussion of these and associated matters will be led by Professor K.W. Chau of the Department of Real Estate and Construction at HKU, who oversees a property price index, and Oriol Caudevilla, a visiting Fellow at the Asian Institute of International Financial Law who has a special interest in the financial and environmental aspects of the Hong Kong property market.

Light refreshments will be available.

If you would like to take part or attend, please notify Flora Leung at fkleung@hku.hk
on or before 19 May 2017 (Friday). «

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«Urban jungle», por Andy Yeung.

 

 

 

 

 

 

Fuente de la fotografía: ***.

 

 

Aquella “liberalización” del suelo: unos crían la fama…(y II)

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…       1.-En realidad, la innovación que realmente transformaba los conceptos preestablecidos por la legislación urbanística apenas estuvo en vigor. Al Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio –que obligaba a justificar qué valores existían fundadamente en un suelo para ser declarado como no urbanizable- se le apareció, aún en la cuna, la sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que iba derechamente contra sus planteamientos. Por eso, se aprobó la Ley 10/2003, que ya era mucho más suave y que permitía una amplia escapatoria, justo como en el planteamiento discreto de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998.

…       Todas estas precisiones, además, se vieron atacadas por las denominadas “contramedidas«, lanzadas con artillería gruesa por diversas leyes de varias Comunidades Autónomas. En realidad, la misma ley estatal ya preveía que sus categorías clasificatorias no eran automáticas y que se pondrían en marcha al revisar los planes. Luego llegó ya la nueva Ley del Suelo del 2006 –de molde contrario-, la crisis…

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2.-En realidad, los procesos expansivos ya estaban en marcha desde finales de los años ochenta y, tras un breve bajón, se disparan en los años noventa y principios del 2000. Todo, pues, con el viejo armazón del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 (aunque a veces se incumplieran algunas de sus reglas) y de sus continuadoras autonómicas. En definitiva, la «ley del todo urbanizable» fue aquel primo repeinado que llega a la hora del postre. Dentro de ese crecimiento, destaca en  ciertos momentos una fuerte dispersión urbana y una reducción de densidades: las urbanizaciones unifamiliares, las industrias que salen del casco urbano, etc.

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…       3.-Se trata de una  trayectoria similar a la de otros países occidentales, con sus virtudes y con la aportación de defectos que da la mata. En cierto modo, podríamos aventurar la hipótesis de que la legislación urbanística de 1976 (y posterior) tradujo adecuadamente la voluntad de amplios sectores de la sociedad  española. Sería interesante elaborar al respecto una encuesta de satisfacción residencial, tema que está muy de moda entre los sociólogos y que intenta conocer qué opinan sinceramente las  personas de su vivienda y de su entorno.

…       Es probable que muchos encuestados se quejen del precio (y del préstamo hipotecario que se solicitó). Sobre ese factor, justamente, intentaron operar las normas de 1998, 2000 y 2003, bajo la creencia –según sus exposiciones de motivos- de que el aumento de la oferta  embridaría el galope de los valores de venta. Algunos economistas apuntan, no obstante, que los precios del suelo no se ajustan a ese esquema clásico (aunque, reconozcámoslo, la inmensa mayoría de predicciones fallaron, como es propio de los conocimientos sin estatuto científico).

…       Al salir del bar me encuentro, por cierto, con un viejo amigo marxista que anda estos días muy mareado y que me recuerda las contradicciones en el bloque dominante. Los titulares de terrenos urbanizables periféricos iban a entrar en el negocio a través de la norma del 2000 (y, en menor medida, también a través de las de 1998 y 2003). Una parte de ellos, por cierto, pertenecía a entidades bancarias o muy conectadas con entidades financieras. Era la última remesa, después de la cual ya debería venir la calma y el empequeñecimiento del negocio hipotecario.  Pero, otra vez, el episodio moderantista de nuestra historia no llegó a tiempo.

…Quizá podamos consolarnos con una paradoja que tiene algo que ver con la sociedad, con la estructura económica y con las normas: se observan reiteradas similitudes en las alegrías inmobiliarias del eje del mal –Estados Unidos, Gran Bretaña y España-, que se suavizan con el aburrido estatalismo francés y con el autoreprimido protestantismo alemán. Pero esto es otra historia.

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