…1.-D’acord amb les normes citades a l’article anterior, es portaren a terme les expropiacions però, per diverses raons, el programa de l’ACTUR de Gallecs s’alentí. La crisi econòmica del 1973, primer, i la mort del General Franco, després, crearen una enorme incertesa en un projecte que assumia unaes dimensions espectaculars. L’any 1970 no arribaven a cinquanta les ciutats espanyoles que superaven els 100.000 habitants.
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…2.-L’atractiu d’aquesta història és polifacètic a causa de les diverses perspectives que ens ensenya. En primer lloc, és clar, el debat sobre el model territorial. A l’abril del 1977, alguns comissionats en nom del Congrés de Cultura Catalana van adreçar una carta al President Suárez indicant els diferents defectes que hi trobaven. La resposta oficial comunicà que “de les 1472 hectàrees ordenades se’n destinaran 140 a equipaments i 179 a zones verdes”[1]. S’afegia que no seria una “ciutat-dormitori” –hi havia el precedent de Ciutat Badia- sinó una “ciutat integrada”. La idea no era en absolut desgavellada i alguns han vist en la proposta la ressonància del racionalisme de Le Corbusier (per la planificació ex novo atenent totes les funcions urbanes) i de les new towns angleses (per la voluntat de descongestió d’una urbs macrocefàlica).
…De les 1472 hectàrees preparades, s’ha urbanitzat d’una o altra forma la meitat, però –com passa amb les carxofes- el cor central de Santa Maria de Gallecs ha estat protegit i s’ha integrat al Pla d’Espais d’Interès Natural. S’ha discutit si el terreny mostra o no un alt valor ecològic i si té realment un ús i gaudi popular, però el cert és que el seu avantatge principal rau en la consolidació d’un petit miracle verd en una comarca àmpliament edificada. Hauria estat més sensat concentrar el creixement en aquella ciutat dibuixada i evitar l’evident dispersió dels altres nuclis locals? Aquesta és una pregunta que algú s’ha a fet i que ja quedarà sense resposta.
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…3.-Des d’una altre punt de vista, Gallecs fou un “cas polític”. Va ser una de les primeres proves de foc de la transició política a l’àmbit del govern del territori. El fre a la construcció i la posterior salvaguarda sols poden explicar-se des de les lluites i tensions d’aquell peculiar moment.
…Hi ha també, es clar, la qüestió jurídica, també amb múltiples vessants. Per exemple, les expropiacions, l’apreuament de les quals fou anul·lat pel Tribunal Suprem. Amb els traspassos a la Generalitat, els terrenys passaren de l’INUR (Instituto Nacional de Urbanización) a l’INCASÒL, que és l’actual propietari de la zona preservada. La seva gestió, però, correspon al Consorci del Parc de l’Espai d’Interès Natural de Gallecs, integrat per la Generalitat i pels municipis afectats. D’altra banda, en fi, el dret de reversió fou durant molts anys una espasa de Damocles sobre l’Administració titular.
…Perquè cal dir que, en efecte, molts propietaris abandonaren les seves masies i habitatges. Aparegué llavors el darrer aspecte que cal tenir en compte. Algunes cases foren ocupades per les primeres versions nostrades del moviment hippy i dels recent estrenats ecologistes. Aquest fet atorgà a Gallecs una aurèola mítica que penso que, en certa manera, fou determinant. Bartleby no em creu, però vaig conèixer alguns d’aquells apòstols de la new age de Gallecs. Ell prefereix pensar, però, que tot això és un invent de Vila Matas, tal com es diu a la darrera frase d’aquesta curiosa font documental: ***.
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[1] GARCIA, X.,REIXAC, J. i VILANOVA, S. El combat ecologista a Catalunya, Edicions 62, Barcelona 1979, p. 116.
…1.-Bartleby em comenta que he de desplaçar-me el dimarts a Mollet, per a participar en una jornada sobre diversos temes d’actualitat en Dret urbanístic. El nom és una mica ostentós i els discursos són realment variats. Entre els ponents, conec personalment en Juli Ponce, que ens parlarà sobre habitatge públic i que segrega urbanisme social fins i tot en el moll de l’ós. Deixa anar un missatge coherent i sostingut que es beneficia una base teòrica profunda i on es veu l’empremta del modern liberalism o esquerra nord-americana (ell coneix molt bé els seus aspectes jurídics).
…Estarà també per allà l’Òscar Capdeferro, que ha escrit la monografia més destacada sobre corrupció urbanística des del punt de vista del Dret Administratiu. Tanca la jornada la Dra. Maria José Feijoo, infatigable Directora de l’Escola de Postgrau de la Universitat Autònoma i absolutament insubstituïble quan es tracta de connectar universitat i realitat social.
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…2.-A Mollet va néixer, per cert, una de les històries mítiques de l’urbanisme espanyol del segle XX. Ho dic sense recórrer a tòpics ja rebregats. Podríem dir que la pròpia força del mite ha guanyat la partida a altres posicions aparentment més racionals. Em refereixo, com el lector ja haurà intuït, al big case de Santa Maria de Gallecs. Es tracta d’un supòsit ja molt estudiat i, per tant, em permetré eludir les referències documentals principals.
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…3.-D’entrada, els orígens de la qüestió impressionen. La zona de Gallecs – primer sota el nom de “Riera de Caldas”- estava afectada pel Decret-Llei 7/1970 d’actuacions urbanístiques urgents (ACTUR) i pel Decret 3543/1970, on es delimitava l’actuació. Les ACTUR, com és conegut, neixen amb la voluntat de crear noves ciutats que “descongestionessin” algunes grans àrees metropolitanes d’Espanya. Reduir la densitat d’uns cascos urbans atapeïts i solucionar la manca d’habitatge (encara punyent amb les darreres onades migratòries) eren els seus objectius principals.
…Lògicament, els municipis afectats (que eren Mollet principalment, però també Parets dels Vallés, Palau-solità i Plegamans, Montcada i Reixac, etc.) desconfiaren inicialment del projecte ja que, entre altres qüestions, les ACTUR operaven al marge del planejament previ. D’altra banda, mai va quedar clara la fórmula administrativa final (una mancomunitat, un municipi de nova creació, l’atribució d’algun paper rector a Mollet…). Cal avançar ja que es preveia una xifra d’habitants superior a 130.000 persones. Observem que l’any 1970 Terrassa (la gran capital de la comarca, junt amb Sabadell) se situava justament entorn els mateixos números.
…Nuestro colega y colaborador Oriol Caudevilla nos aporta hoy un artículo publicado en Septiembre en China Daily (se puede consultar el original aquí: ***). Lo transcribimos con nuestra tradicional ordenación y subrayando en negrita algunos conceptos relevantes:
HK needs to think creatively to solve its housing problem
Oriol Caudevilla suggests practical ways to resolve the city’s housing problems – including using the fringes of country parks and converting industrial land and buildings for residential use.
…1.- As I said in my article “Singapore’s sell-by date could solve land hoarding in HK” (July 27), Hong Kong has big issues regarding property prices: They have never been higher. According to the Centa-City Index, real estate prices in Hong Kong have increased almost by 300 percent from 2003 to 2018.
…In this article, I will not dwell on the factors that stimulated real estate prices to an unprecedented level, but would rather discuss whether there is a threat of a property bubble in Hong Kong, and, if there is, whether it is likely to burst.
…In my opinion, there is undoubtedly a potential property bubble considering the three-fold increase in property prices in the period 2003-18. Let me cite studies like the UBS Global Real Estate Bubble Index Report (2017), which stated that Hong Kong might be facing another financial bubble as current housing prices are seen as “fundamentally unjustified”, that benchmark metrics such as the previously quoted price-to-income and price-to-rent ratios have reached all-time highs.
…For me, there are three main factors that foretell a property bubble: the lack of building land, inadequate government policies, and the constant globalization of the financial markets.
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…2.-Regarding the lack of building land, there is a big mismatch between the demands of society and the supply of land. Hong Kong has more than 7.2 million residents crammed into a relatively small land mass. This land mass, per se, is not so small, since Hong Kong has a total land area of 1,104 square kilometers. The problem here resides in the fact that almost 40 percent of the total land has been designated as country parks and special areas, which prohibits any construction on those areas. Consequently, construction is permitted only on 60 percent of Hong Kong’s land area.
…This issue could be solved in several ways, but none of them seems to please everyone. It is critical for the long-term well-being of Hong Kong that solutions — even partial solutions — are found to make land available for housing. The government could find a way to stop land hoarding by the developers, a way to reclaim more land, or a way to reduce the size of some country parks.
…In the last few years the government has tried to implement different policies to curb property prices by trying toeliminate speculators from the market. An example of this policy is the Double Stamp Duty. Even if it is true that these policies have reduced the sale volume by eliminating speculators from the market, it is also true that there might be a psychological effect on the supply side, as policies might affect the property developers’ perspective on the projected weakening demand and prospects of the market due to increase in transaction costs, thus the willingness for producers to supply more properties would decrease. Therefore, in the long run, the supply of properties decreases, which will undoubtedly push up the property price.
…As to the globalization of financial markets, homebuyers in the past were mainly local people, while currently investors from outside the city are entering the Hong Kong real estate market. This being the case, the continuous capital inflow into Hong Kong has kept home prices high and made homeownership increasingly unaffordable.
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…3.-So will this bubble burst any time soon? My answer is no. Hong Kong’s property bubble will not burst, at least not in the near future, unless it is triggered by some unforeseen disaster. Property crashes in Hong Kong have occurred only during the SARS (severe acute respiratory syndrome) outbreak in 2003 and the global financial crisis in 2008. It was not precipitated by an overheated property market. Even if property prices are extremely high, there is liquidity in Hong Kong. Liquidity is beyond any doubt the main safety valve obviating a property bubble burst either in Hong Kong or on the Chinese mainland. Moreover, the bubble will not burst because developers will keep on raising prices while finding ways to tempt people to buy. In this case, what goes up may not necessarily come down.
…To sum up, there is no magic bullet to overcome Hong Kong’s property issues in one go. It will require a multipronged approach because the community hasn’t been able to reach a consensus. The opposing sectors would have to compromise by adopting land reclamation, using the fringes of country parks, converting industrial land and buildings for residential use, even requesting the central government to apportion land near the border for our use. It’s time for everyone to think outside the box and think creatively for solutions!
The author holds a doctorate in Hong Kong real estate law and economics. He has worked as a business analyst for a Hong Kong publicly listed company.
AULA MAGNA DE LA FACULTAD DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE BARCELONA.
LECTURA DE LA TESIS DOCTORAL:
LAND LAW AND TOWN PLANNING IN HONG KONG: STUDY OF THE RELATIONSHIP BETWEEN THESE TWO AREAS.
Autor: ORIOL CAUDEVILLA PARELLADA.
[Jerome Favre | Bloomberg via Getty Images Restrictions]
1.-Ya habíamos comentado en este cuaderno el curioso caso de Hong Kong como paradigma de ciudad compacta. Indicamos también algunas otras razones para el estudio de esta peculiar ciudad. Por ejemplo, la presencia del Common Law, gracias a la dominación inglesa. O bien, la peculiar combinación entre la propiedad socialista del suelo como punto de partida y, en un segundo momento, un ágil y dinámico comercio capitalista sobre los títulos y concesiones que otorga el Gobierno para la construcción y uso de terrenos y edificios.
…Además, para aumentar la perplejidad, hallamos en esta isla un sólido sistema de vivienda pública (de hecho, es uno de los mejor estructurados del mundo).
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…2.-Existen, además, otros elementos específicos en el Derecho de Hong Kong. Por ejemplo, la laboriosa construcción de una normativa de planeamiento –Town Planning– que sea coherente con los títulos de construcción y uso que, a menudo desordenadamente o por motivos meramente coyunturales, otorgan las autoridades gubernamentales. Se ha establecido ya, incluso, una jerarquía de instrumentos de planificación.
…Por otra parte, además, la combinación entre la limitación del terreno disponible y la mezcla de decisiones públicas y privadas distorsionadas origina a menudo escenarios de burbuja inmobiliaria.
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…3.-La tesis pretende ser, pues, un paso más en la cimentación del Derecho urbanístico comparado y añade, incluso, ciertas reflexiones de contraste con el Derecho español. Su lectura va a contar con tres destacados especialistas en el Tribunal académico:
…–Rachelle Altermann, catedrática en la Facultad de Arquitectura y Planificación Urbana en el Technion-Israel Institute of Technology y una de las más destacadas especialistas mundiales en Derecho urbanístico comparado. De hecho, es Presidenta Fundadora y miembro honorario de la Asociación Internacional sobre Planificación urbanística, Legislación y derechos de propiedad.
…–Marta Lora-Tamayo, profesora en la Universidad Nacional de Educación a Distancia y auténtica constructora en España del Derecho urbanístico comparado. Además de sus estudios históricos, es ya fundamental, por ejemplo, su libro La europeización del territorio(2014), cuya última versión va a ser ya el acta fundacional para el estudio de los contenidos urbanísticos del Derecho europeo.
…–Carles Pareja, padre de diversas generaciones de cultivadores del Derecho urbanístico y que tiene entre sus trabajos una tesis doctoral sobre el suelo no urbanizable que es una de esas obras graníticas y persistentes a pesar del paso del tiempo. Dirige, además, el despacho de abogados más relevante en esta materia en Cataluña y uno de los más reputados de España.
…Además, será miembro suplente del Tribunal la profesora de Derecho Administrativo en la UAB, Dra. Judith Gifreu, que ya había estudiado –en otro libro clásico- la trabazón jurídica de la regeneración urbana en Gran Bretaña y que ha organizado y coordinado recientemente en Barcelona el XI Congreso Internacional de Derecho Urbanístico, especialmente dedicado a la protección del patrimonio histórico-artístico con instrumentos de Derecho urbanístico.
…1.-La consejera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda de la Generalidad de Cataluña aprobó recientemente la Orden 142/2017, de 5 de julio, por la cual se aprueba el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Se trata de una norma que podemos calificar de “preparatoria”, ya que se limita a poner sobre el tapete un índice público de precios de alquiler residencial que la Administración Pública ha tenido a bien elaborar. Básicamente, se nos dice que el sistema de cálculo opera sobre datos derivados del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El instrumento se concreta en una web, es de público acceso y tiene carácter gratuito.
…Por supuesto, el artilugio sólo proporciona cifras medias y no incluye los detalles –allí donde mora Dios o el diablo- que pueden ser determinantes en una negociación contractual concreta. Por ejemplo, iluminación de la calle, ambiente del vecindario, disposición específica de las habitaciones, confianza o reputación de la contraparte, etc. En cambio, sí se tienen en cuenta, lógicamente, la superficie, el estado de mantenimiento, el año de construcción, el certificado energético y la existencia de ascensor, aparcamiento y mobiliario.
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…2.-A nivel jurídico, los efectos son, por ahora, prácticamente irrelevantes. Se prevé la posibilidad –sin ningún efecto conminatorio- de que los profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios faciliten las informaciones que confecciona el índice a la persona interesada en un alquiler. (art. 6). Igualmente, en los contratos de alquiler podría hacerse contar que el arrendatario ha sido informado y que conoce este mecanismo.
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…3.-La disposición adicional segunda dispone que la Generalidad podrá manejar el repertorio de importes de alquiler en las políticas públicas del sector. La prensa ha comentado que el Decreto está casi ultimado y, por otra parte, se advierte en los operadores un lógico interés por conocer su arsenal jurídico. Según parece, se descartan las medidas de congelación de precios de la vieja legislación arrendaticia. Más bien, se comenta la posibilidad de fomentar el alquiler barato a través de dos líneas:
…-El beneficio fiscal (por ejemplo, en el IBI).
…-La puntuación favorable para la obtención de ciertas subvenciones. Por ejemplo, en el campo de la rehabilitación.
…Por ahora, no obstante, apenas se dirige a paliar de forma rudimentaria las clásicas asimetrías de información en la contratación. No estamos, por cierto, ante un sector que, en este punto, oculte indicaciones. Basta ver las webs de las agencias inmobiliarias y su constante movimiento y penetración (con cálculos de precio por metro cuadrado y evoluciones recientes). Otra cosa es, evidentemente, que lo más habitual es que “piso seminuevo” signifique “piso ya anticuado”. Pero bastan un par de visitas y dos conversaciones para desfacer el entuerto. Otro tema es, evidentemente, el de las vicios ocultos o el de los gastos que van a manifestarse pronto en los elementos comunes del edificio.
…En el momento actual, pues, el índice aspira a revelar la presencia de ofertas abusivas o desproporcionadas, con la esperanza de atajar la denominada “burbuja de alquileres”. Se pondría así sobre el tapete, en la filosofía de la Orden, la pesadilla del mercado y sus operadores egoístas cuando aprietan hacia arriba, a la manera que el Bosco pintó el panel derecho, bajo el título de “El Infierno”, en su Jardín de las Delicias (exposición permanente del Museo del Prado):
…1.-“Ello fue que de una mesa de colegio electoral pasó a ser del Ayuntamiento, y de concejal pasó a diputado provincial por Pernueces. Si nunca pudo sacudir de sí la prístina ignorancia, en el andar, y en el vestir y hasta en el saludar, fue consiguiendo paulatinos progresos, y se necesitaba ser un poco antiguo en Vetusta para recordar todo lo agreste que aquel hombre había sido. Desde el año de la Restauración en adelante pasaba ya Ronzal por hombre de iniciativa, afortunado en amores de cierto género y en negocios de quintas. Era muy decidido partidario de las instituciones vigentes. Se peinaba por el modelo de los sellos y laspesetas, y en cuanto al calzado lo usaba fortísimo, blindado. Creía que esto le daba cierto aspecto de noble inglés.
… “-Yo soy muy inglés en todas mis cosas –decía con énfasis-, sobre todo en las botas.”
… “Militaba” en el partido más reaccionario de los que turnaban en el poder.
…”-Dadme un pueblo sajón –decía- y seré liberal”.
…Más adelante fue liberal sin que le dieran el pueblo sajón, sino otra cosa que no pertenece a esta historia.”
…Así describía Leopoldo Alas a don Pepe Ronzal, un interesante personaje de La Regenta. Ocurre que, claro, uno es liberal –incluso neoliberal a veces, sólo a veces, gran amor-, pero es también firme partidario de poner una horma en el barullo. Por eso me ha dejado un tanto perplejo la lectura de “La regulación del alojamiento colaborativo en Cataluña: análisis de las propuestas de la Autoridad Catalana de la competencia”, artículo de Mariola RODRÍGUEZ FONT en la Revista Catalana de Dret Públic, núm. 53 (2016).
…Recoge dicho estudio de forma crítica algunas propuestas formuladas a través de informe por la Autoridad Catalana de la Competencia. La autora, por cierto, indica que estas ideas se mueven en la en la misma corriente en la que navega la Comisión Nacional de los Mercados y de la competencia (desregulación, interpretación generosa de la Directiva de Servicios, etc.).
…Y digo que me deja perplejo porque, sin confesarlo directamente, el artículo acaba desembocando quizá sin querer en la postura de “no regulación del alojamiento colaborativo” (mi amigo Boix Palop et altri están organizando un Primer Congreso Internacional sobre alojamiento colaborativo para este otoño en Valencia y uno de los apartados tiene, precisamente, ese título).
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…2.-Para empezar, esta marea de la “economía colaborativa” –que fluye, sobre todo, en los transportes y en la vivienda- ha logrado un gol por toda la escuadra con el nombre autootorgado: sharing economy, intercambio entre iguales, etc. En realidad, toda la economía es colaborativa, pero la etiqueta lograda es casi digna de Tomás Moro.
…Se ha hablado mucho de las nefastas externalidades del arrendamiento puntual por días o semanas. Pero la autora apunta un “no hay para tanto” con dos sentencias de la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña –STSJ 33/2016 y 37/2016, de 19 de mayo- en las que, frente al enfado demandante de la Comunidad de Propietarios se afirma [traducción de la cita en catalán]:
…”La actividad per se en abstracto no constituye un daño o peligro para el edificio. En este sentido, el uso intensivo de los elementos comunitarios por el tráfico de los ocupantes, que de paso diremos que no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante la activación del mecanismo previsto en el art. 553-45.4 del Código Civil Catalán. Según este precepto, el título de constitución o la junta pueden establecer un incremento de participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o goce especialmente intensivo de elementoso servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local.
En definitiva, no puede concluirse que, en abstracto, la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se hace se pueda tildar de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas, aunque este análisis habrá de producirse caso por caso“.
…Por tanto, nos moveríamos en el ejercicio del derecho de propiedad y sus límites aparecerían de forma natural en el marco de la propiedad horizontal.
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…3.-¿Debe haber una regulación limitativa de estas actividades? Para la Autoridad Catalana de la Competencia, la licencia carece de justificación en el molde de la Directiva de Servicios. Por otra parte, también se rechaza lo que se considera autorización de facto –establecida en la legislación de varias Comunidades Autónomas-: el binomio declaración responsable acompañado de obligatoria inscripción en un registro administrativo.
…No obstante, dicha Autoridad se muestra consciente de que “algo hay que hacer”. RODRÍGUEZ FONT nos indica entonces que, en sus informes, se llega a sugerir un sistema de Cap and Trade para el alojamiento turístico. En síntesis, cada propietario dispondría de un derecho de arrendamiento turístico (o lo podría obtener previa adjudicación en subasta) y podría ejercerlo en el marco de un mercado regulado de modo similar al comercio de emisiones. Es decir, en caso de que en su zona se hubiesen detectado externalidades por la Administración reguladora, se podría vender este derecho de arrendamiento a un propietario de otro ámbito en el que se previese, por ejemplo, un “doble o triple título” para empezar a alquilar.
…Teóricamente, el sistema se vehicularía a través de una clarificadora herramienta informática…Desde luego, aunque hay evidentes precedentes, impresiona su complejidad y demandará, además, un fornido aparato inspector.
…En síntesis, pues, hay un consenso amplio en la exigencia de declaración tributaria del ingreso por arrendamiento –aquí no hay duda-.Los problemas empiezan con la implantación de controles administrativos. Un relevante sector considera que si nos movemos en el terreno del derecho de propiedad y del arrendamiento puntual o temporal, los trámites administrativos “fuertes” –licencia, declaración responsable e inscripción registral…-no tienen cabida en la Directiva de Servicios. Por otra parte, en fin, no se desdeña la solución a través del Derecho civil de los efectos negativos derivados de estas maneras de vivir.
…Por otra parte, los defensores de la “regulación cero” anotan que los códigos de conducta formales e informales (¿quién no mira por el rabillo del ojo el Trip advisor cuando viaja?) ya cubren un amplio trecho de la vieja materia de la protección del consumidor. Esto es, desde luego, demasiado optimista, pero lo que quería señalar en este artículo es la existencia de una corriente sólida de laissez-faire que no será fácil contrarrestar. Otra cosa es, evidentemente, cómo casa un sector no profesional –derecho de propiedad, plataforma ágil de apoyo, carácter puntual o relativamente esporádico – con una legión de profesionales permanentes a la que se le imponen fuertes exigencias de publicidad, urbanismo, seguridad e incluso declaración de huéspedes.
Edificio Carrión. Gran Vía. Madrid. Fotógrafo Juan Antonio F Segal.
…1.-Hong Kong es la única ciudad del mundo desarrollado que, en los últimos treinta años, no ha perdido densidad. Un hervidero de más de siete millones de personas en una superficie claramente insuficiente. Su historia registra, además, diversas oleadas inmigratorias (especialmente, desde China continental).
…Se da, además, la peculiaridad de que el 40% del terreno permanecerá virgen y sin edificación, básicamente por motivos ambientales. Es, por tanto, el paraíso de la ciudad compacta (exageradamente compacta, podríamos decir).
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…2.-Desde el punto de vista jurídico, sorprenden algunas cuestiones. En primer lugar, la dominación inglesa permitió incluir al país en la larga lista de naciones bajo el Common Law. Esta base se plasma tanto a nivel normativo como conceptual y académico. Debe tenerse en cuenta que la República Popular de China ha garantizado que Hong Kong podrá mantener su propio sistema de derechos hasta el 2047.
…En segundo lugar, nos hallamos–curiosamente- ante un sistema de propiedad socialista del suelo. No es fácil describir cómo opera luego el mecanismo, pero el punto de partida son ciertos derechos de alquiler o concesión de los particulares sobre el suelo público. El mercado inmobiliario, pues, se construye a partir de tales derechos y su transmisión y vicisitudes, incluyendo los que afectan a las viviendas ya construidas. En ese nivel, sí que nos hallamos ante un comercio capitalista, pero la presencia final del volumen de oferta está determinada por el gobierno, dada la propiedad pública de los terrenos.
…Por otra parte, los problemas de alojamiento han generado una intensa política de vivienda pública. Casi la mitad de las residencias tienen este régimen.
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…3.-Estudiar todo ello no es tarea fácil. Sin embargo, en esta diáspora de la juventud española por otras tierras, el investigador –y pez de ciudad– Oriol Caudevilla se ha lanzado a analizarlo ya. Incluso, ha comparado la normativa urbanística española con la vigente en Hong Kong. En 2016 ya publicó The system of Landholding in Hong Kong, en la prestigiosa revista Interasia Papers. Pues bien, el 26 de mayo va a discutir con un profesor de Derecho inmobiliario de la Universidad de Hong Kong por qué el precio del suelo es tan elevado en Hong Kong. Aparece aquí uno de los puntos débiles de las poblaciones compactas, complicado o perturbado por la explosiva mezcla de la propiedad socialista del suelo –bajo manipulación gubernamental, incluso fiscal- y un agresivo mercado inmobiliario en un segundo nivel. Ésta es la convocatoria del acto (por si alguien está por allí):
«Asian Institute of International Financial Law
Faculty of Law, The University of Hong Kong
Announces
Land Law Conversations
An occasional series of discussions on topics concerning land in Hong Kong
Why are Hong Kong’s Land Values
so Persistently High?
Friday, 26 May 2017, at 1:00 pm
Room 901, 9/F Cheng Yu Tung Tower, The University of Hong Kong
Prices and rents for Hong Kong property have never been higher. Since 2003 they have risen almost without pause, defying both economic conditions and administrative efforts to curb them. What is the cause of this relentless increase? Numerous explanations have been suggested: rising population, demographic trends, lack of new building land, government policies regarding land premia, user restrictions in leases, planning controls, land-hoarding by developers, excessively large country parks, extremely low interest rates, absence of attractive alternative investments, tides of money from the mainland and overseas, and an undervalued Hong Kong dollar.
For young people, owning their own home has become an impossible dream. Carrie Lam has said that the property market has left ordinary Hong Kong people behind. Some business voices have called for the return of rent controls. Why have government measures to suppress prices failed? Can anything more be done? Is the market in a bubble that will burst with catastrophic consequences?
Discussion of these and associated matters will be led by Professor K.W. Chau of the Department of Real Estate and Construction at HKU, who oversees a property price index, and Oriol Caudevilla, a visiting Fellow at the Asian Institute of International Financial Law who has a special interest in the financial and environmental aspects of the Hong Kong property market.
Light refreshments will be available.
If you would like to take part or attend, please notify Flora Leung at fkleung@hku.hk
on or before19 May 2017 (Friday). «
…1.-Me gusta que el ministro de Economía sea un tipo serio. Es absurdo, ya lo sé, pero quizá por ese motivo recuerdo con agrado la expresión hierática de Boyer o la frialdad académica de Fuentes Quintana. Ambas generaban la paz espiritual que necesitamos los pródigos y los indecisos. En estos temas, desconfío de los dicharacheros o de los charlatanes parlamentarios. En esa línea, el ministro Luis De Guindos se erige en paradigma y pedestal cuando aparece concentradamente adusto en la portada de su reciente libro España amenazada. De cómo evitamos el rescate y la economía recuperó el crecimiento (2016). Puestos a precisar, hay que decir que el cuello del abrigo goza de una proporción dominante en la fotografía, que sólo se justificaría como señal interesada de la condición del ministro como “nuestro hombre en Europa”, en las ciudades gélidas de los bárbaros.
…El libro no busca el combate ideológico directamente (aunque creo que su autor podría y debería perfectamente plantearlo), sino que es, básicamente, una crónica que sintetiza cómo y por qué se iban tomando las medidas jurídicas y económicas. Por supuesto, no se elude –y en eso el libro es interesante- el permanente revoloteo de los hombres de negro y la constante relación con el entramado de gobierno de la Unión Europea. Por cierto, el texto es muy claro y parece notarse, según se indica en la primera página, la mano de Concha Martín del Pozo.
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…2.-Por deformación profesional, me lanzo a leer a pie de librería el apartado dedicado a “El drama de los desahucios”. Es útil porque describe el entorno de las dos reglas más importantes de su gobierno en este campo (luego ha habido alguna otra norma, pero de incidencia mucho más concreta y reducida). Me refiero, en concreto, al Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y al posterior Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, que luego se tramitaría como Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
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…3.-A diferencia de otros análisis, De Guindos promovió en su momento un planteamiento sereno basado en los siguientes elementos:
… –La morosidad hipotecaria no llegaba al 5% y, por tanto, el patrón español no tenía por qué ser puesto en cuestión. Según se cita en p. 138, el 80% de las familias españolas son propietarias de una vivienda. Me atrevo a apuntar que se ha hecho sonar mucho la carraca del fomento del alquiler (como en algunos países europeos, que no en todos), pero la verdad es que el modelo patrimonialista goza por estos lares de un gran predicamento. Como todo modelo, tiene ventajas y desventajas.
… -El préstamo hipotecario se sitúa en torno al 40% del volumen del negocio bancario.
…-“El equilibrio entre la cultura de que las deudas hay que pagarlas y la asistencia a personas que de buena fe se encuentran en dificultades” (p.138).
… 1.- En un relevante libro –Ordering the city (2010)-, su autora –la especialista norteamericana en Derecho urbanístico, Nicole Stelle Garnett– desarrolla entre otras la idea de que la calidad y el precio de las escuelas es un factor fundamental para evitar el despoblamiento de las ciudades. En la práctica, es un dato en el cual no suelen incidir mucho los especialistas españoles en urbanismo, pero que sí ha recibido un gran interés en la doctrina norteamericana. en este cuaderno nos ha preocupado a menudo la cuestión de la ciudad dispersa versus la ciudad compacta. Pues bien, una de las fuerzas motrices de ese conflicto podría ser la presencia de escuelas de calidad no demasiado caras en un lugar u otro. El fenómeno es fácilmente perceptible en ciudades medias que han logrado mantener en el centro buenas escuelas no demasiado onerosas. Esa parece ser una de las claves de su vitalidad.
… Acompaño aquí la traducción de un fragmento de la obra citada (p.210) y el texto original.
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…2.-«Es un error, no obstante, examinar sólo en términos de “causas profundas o de arraigo” la necesidad de mejorar la calidad de las opciones educativas disponibles para los residentes en la ciudad. Si, como muchos expertos han argumentado, las ciudades necesitan algo más que la “clase creativa” para desarrollarse, entonces la reforma de la educación podría finalmente ser tan relevante para la mejora de la perspectiva urbana como la solución de las “ventanas rotas” o de los casos de marginación. Al fin y al cabo, los datos de las investigaciones indican de forma coherente que la calidad de la educación pública es el factor, aisladamente considerado, que más fuerza tiene en la elección de una zona para residir. Ello podría ser de hecho una razón por la cual ciertas ciudades están ganando residentes más ricos, pero perdiendo los de clase media: los más adinerados pueden acceder a opciones educativas que no están al alcance de los más modestos. El coste medio de matrículas en las escuelas privadas en Estados Unidos supera los seis mil dólares por año. Sin embargo, el coste medio se mantiene en esos niveles gracias a que muchas escuelas privadas en Estados Unidos están afiliadas y son subsidiadas por instituciones religiosas (principalmente, la Iglesias católica). El coste de matrícula en las escuelas privadas laicas es mucho más alto, llegando a más de trece mil dólares por año. El hecho de que las escuelas privadas urbanas, especialmente las no-religiosas, llegan a ser incluso más caras, combinado con el hecho de que las escuelas religiosas urbanas, especialmente las católicas, están siendo clausuradas -con un índice de desaparición alarmante- no plantea un cuadro favorable para los integrantes de la clase media, que querrían residir en las ciudades, pero que no están contentos la calidad de las escuelas públicas que se ofrecen. Los proyectos educativos que insisten en la calidad y que la hacen accesible para las clases medias podrían ser, en definitiva, lo que les convence para decidir su residencia en las periferias urbanas.”
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…3.- “It is a mistake, however, to view the need to improve the quality of educational options available to city residents solely in root-cause terms. If, as many critics have argued, cities need more than the “creative class” to thrive, then education reform may ultimately prove as critical to improved city prospects as fixing broken windows and filling potholes. After all, survey data consistently indicates that the quality of public education is the single most important factor influencing residential choice. This may in fact be one reason why cities are gaining wealthy residents but losing middle-class ones: The wealthy can afford educational options that those of modest means cannot. The average private-school tuition in the United States exceeds six thousand dollars per year. Tuition rates, however, are kept low by the fact that most private schools in the United States are affiliated with, and subsidized by, religious institutions (primarily Roman Catholic churches). The average secular private-school tuition is much higher, more than thirteen thousand dollars per year. The fact that urban private schools, especially nonreligious ones, generally charge much more than that, combined with the fact that urban religious schools, especially Catholic ones, are closing at an alarming rate does not paint a favorable picture for middle-class individuals who would like to raise their families in cities but are unhappy with the quality of urban public-schooling options. Education reforms that make quality schools accessible to the middle class may be, ultimately, what convinces them to choose urban suburban life.”
…Transcribimos hoy el comentario (remitido a la Asociación Española de Profesores de Derecho Administrativo) del catedrático Juan Manuel ALEGRE ÁVILA relativo a la reciente sentencia de la Sección quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2016, sobre la anulación de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Santander (del año 2012). Tuvo la desgracia este plan de que en el año 2013 el Tribunal Supremo anuló un proyecto de construcción y obra hidráulica denominado BITRASVASE, cuyo caudal era vital para el suministro de la población prevista para Santander.
…Impugnado el plan, el Tribunal Superior de Justicia valoró la sentencia del 2013 contra el BITRASVASE, pero vino a considerar que sus efectos podían subsanarse con las adecuadas correcciones. Sin embargo, el Tribunal Supremo opta finalmente por la anulación pero, no por la falta de suministro de agua, sino porque no se tuvo en cuenta la sentencia de 2013 en el Tribunal de instancia (cosa que no es cierta). El análisis de ALEGRE ÁVILA reacciona críticamente contra la autosujeción del TS, que no quiere llegar a afirmar que el plan se anula por falta de previsión de suministro de agua (cosa que, en esta fase, el Tribunal quizá no podía determinar con precisión).
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«EL URBANISMO DE SANTANDER SE QUEDA SECO
Juan Manuel Alegre Ávila Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Cantabria. Exletrado del Tribunal Constitucional
… Uno.- La Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2016 [Sección Quinta; recurso de casación número 2.628/2015; ponente: Fernández Valverde] declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Asociación para la Defensa de los Recursos Naturales de Cantabria [ARCA] contra la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria de 10 de junio de 2015, que había desestimado el recurso contencioso-administrativo, tramitado con el número 528/2012, interpuesto por ARCA frente a la aprobación definitiva, llevada a cabo por Acuerdo de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cantabria de 17 de septiembre de 2010, que había condicionado su publicación a la incorporación de las correcciones derivadas del [ulterior] informe del Ministerio de Fomento de 3 de septiembre de 2012, la cual se llevó a cabo en el Boletín Oficial de Cantabria de 29 de septiembre de 2012, del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. En consecuencia, anula y casa la Sentencia recurrida en casación y, en su virtud, con estimación del recurso contenciosoadministrativo número 528/2012, anula el Plan General de Ordenación Urbana de Santander de 2012.
…Dos.- El fundamento del Fallo se contiene en el fundamento de derecho sexto de la STS. Previamente, los fundamentos de derecho tercero, cuarto y, en particular, quinto habían rechazado los correspondientes motivos de casación articulados por ARCA por, dicho sintéticamente, indebida valoración de la prueba efectuada por la Sentencia de instancia en relación al “incremento de población previsto” en el PGOU y la insuficiente motivación acerca de la afectación que aquél generaba en determinados emplazamientos calificados como “Lugares de Interés Comunitario”, precisamente en aquéllos en relación a los que se preveía la oportuna captación de agua para atender al incremento de población [unos 260.000 habitantes en 2024] que justificaba la revisión del PGOU.
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… Tres.- La ratio del fallo del Tribunal Supremo estriba en la no toma en consideración por la Sentencia de instancia de la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2013 [Sección Quinta; recurso de casación número 1.594/2011; ponente: Fernández Valverde], que había declarado haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Administración General del Estado contra la Sentencia de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional de 17 de enero de 2011, recaída en el recurso contencioso-administrativo número 273/2004, interpuesto por ARCA, sobre aprobación del expediente de información pública y del Proyecto de Construcción de Abastecimiento de Agua de Santander [proyecto conocido como BITRASVASE]. En su consecuencia, la meritada Sentencia del TS de 18 de diciembre de 2013 anula y casa la Sentencia recurrida y estima el recurso contencioso-administrativo número 273/2004, promovido por ARCA frente a diferentes resoluciones del Ministerio de Medio Ambiente que aprobaron el referido proyecto de abastecimiento. Una estimación que lo es en los términos del fundamento de derecho séptimo, esto es, “solo por el segundo de los motivos acogidos en la instancia (motivación insuficiente), debiendo rechazarse […] el primero de ellos (reparto competencial)”.
… Cuatro.- El BITRASVASE es un proyecto de construcción y una obra hidráulica cuyo objeto es poner en conexión el embalse del Ebro con las cuencas hidrográficas de los ríos Pas y Besaya a efectos de las oportunas transferencias de recursos hídricos. Unos recursos sobre los que se sustentaba el PGOU ahora anulado por el Tribunal Supremo. Con las palabras del fundamento de derecho sexto de la Sentencia de 8 de noviembre de 2016: “Pero, en todo caso, todas las partes, todos los informes y todos los peritos coinciden en confirmar que la existencia de agua suficiente para la ciudad de Santander -sobre todo en los meses de verano- requiere del suministro de las dos actuaciones alternativas previstas en el PGOU, esto es, el Bitrasvase de agua desde el Ebro y la denominada Autovía del agua desde cuencas excedentarias, aceptándose que, sin tales fuentes de suministro, el caudal ecológico del Río Pas (LIC [Lugar de Interés Comunitario]) se vería afectado, y que, sin tales suministros, no existiría agua suficiente para la ciudad de Santander.
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… Cinco.-La aprobación del PGOU data, como se ha dicho, de 2012, y la Sentencia del Tribunal Supremo que anula el BITRASVASE, de 2013. Esta circunstancia temporal es la que explica esa “no toma en consideración” que el Supremo reprocha al Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, que en el fundamento de derecho décimo primero de su Sentencia había afirmado a propósito de la relevancia de la Sentencia del Supremo de 2013 a los efectos de contrastar la concurrencia de la exigencia de suficiencia/disponibilidad de agua requerida por el artículo 25.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001: “La cuestión planteada no resulta pacífica, por un lado, la asociación demandante es cierto que ha planteado desde el primer momento la insuficiencia de los recursos hídricos pero lo cierto, por otro lado, es que la sentencia del Tribunal supremo mencionada trastoca la situación de partida y no se puede contar con los recursos del bi-trasvase aunque, no es menos cierto, que los organismos competentes tampoco han podido pronunciarse sobre la nueva situación a la que nos conduce dicha sentencia con relación al planeamiento de 2012.”
…Consecuentemente, la sala se inclina por desestimar el motivo de impugnación alegado al considerar que la motivación de la evaluación de impacto ambiental por la afectación del bi-trasvase a una Zona de especial protección de Aves (ZEPA) y a un lugar de importancia comunitaria (LIC) es susceptible de ser subsanada y corregida, sin considerarlo una mera formalidad, conocedora de la primacía de la protección de los recursos biológicos naturales, dada su fragilidad y la irreparabilidad [sic] de los perjuicios que se podrían producir en caso de perturbación de los mismos […], lo cual aporta una dosis de duda de hecho que ha de reflejarse en la resolución dictada para no imponer las costas a la parte demandante”.
… Seis.- Frente a la transcrita argumentación, el Tribunal Supremo estima el pertinente motivo de casación articulado sobre la suficiencia/disponibilidad de agua como requisito indispensable para proceder a la revisión del PGOU. Dicen así los dos últimos párrafos del fundamento de derecho sexto: “[…] la cuestión -sin duda- planteada, y, en concreto, la suficiencia de los recursos hídricos, ha sido una cuestión suficientemente debatida, y su insuficiencia, como consecuencia de un previo pronunciamiento jurisdiccional -que en modo alguno puede ser obviado-, claramente acreditada; incluso, como la sentencia reconoce, las partes tuvieron la oportunidad de pronunciarse sobre la incidencia del pronunciamiento jurisdiccional de referencia por cuanto el mismo afectaba a la nulidad de pleno derecho de un proyecto y una obra, directamente vinculada al tema de fondo debatido en el recurso contenciosoadministrativo relativo a la suficiencia de los recursos hídricos de Santander. La resolución del mismo, con arreglo a Derecho, hacía necesario que el Tribunal valorara tales alegaciones -como así aconteció, pero sin tener en cuenta tanto la normativa invocada (art. 25.4 del TRLS [sic; se trata, en realidad, del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001])como la legalidad surgida como consecuencia de la STS de 18 de diciembre de 2013, que resultaba de aplicación en virtud del principio <iura novit curia>, cuando entre las atribuciones de los órganos judiciales se encuentra la de aplicar el derecho -la legalidad- vigente, aunque no haya sido invocado por las partes.//
…Procede, pues, acoger el motivo de casación, y por las mismas argumentaciones, la estimación del recurso contenciosoadministrativo formulado por la asociación recurrente”.
…Siete.- La lectura de las consideraciones del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria y del Tribunal Supremo pone de relieve cómo el primero sí “tomó en consideración” la Sentencia del Supremo de 2013 que había anulado el BITRASVASE, siquiera, por las, más o menos, sólidas razones aducidas, no otorgara a la misma virtualidad para anular, por insuficiencia de los necesarios recursos hídricos, el PGOU de Santander. El argumento del Tribunal Supremo, en consecuencia, incurre en manifiesta endeblez pues efectúa, como ratio decidendi de la anulación de la Sentencia de instancia y consecuente estimación del oportuno recurso contencioso-administrativo, una imputación notoriamente carente de base, a saber, la de que aquélla debía haber tenido en cuenta no “tanto la normativa invocada [el artículo 25.4 de la Ley de Aguas de 2001] como la legalidad surgida como consecuencia de la STS de 18 de diciembre de 2013”. Si el Tribunal Supremo considera que la anulación del BITRASVASE por la Sentencia del propio Supremo de 2013 [cuya aplicación al caso es de todo punto procedente, so pena de convertir el control jurisdiccional de las decisiones administrativas en juicios históricos y, por tanto, artificiosos por ficticios, aun tratándose de una resolución judicial posterior a la aprobación del PGOU, mas, de cualquiera de las maneras, absolutamente trascendente para una adecuada resolución del pleito] priva de fundamento a la revisión del PGOU de Santander debía haberlo dicho expressis verbis, en lugar de acudir a esa perífrasis perturbadora del recto sentido de una decisión judicial tan relevante como la que anula un plan general de ordenación urbana.»
Ciudades, leyes y letras 