La regulación administrativa cero –o casi cero- del alojamiento turístico “colaborativo”.

24 de junio de 2017 ~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-“Ello fue que de una mesa de colegio electoral pasó a ser del Ayuntamiento, y de concejal pasó a diputado provincial por Pernueces. Si nunca pudo sacudir de sí la prístina ignorancia, en el andar, y en el vestir y hasta en el saludar, fue consiguiendo paulatinos progresos, y se necesitaba ser un poco antiguo en Vetusta para recordar todo lo agreste que aquel hombre había sido. Desde el año de la Restauración en adelante pasaba ya Ronzal por hombre de iniciativa, afortunado en amores de cierto género y en negocios de quintas. Era muy decidido partidario de las instituciones vigentes. Se peinaba por el modelo de los sellos y las pesetas, y en cuanto al calzado lo usaba fortísimo, blindado. Creía que esto le daba cierto aspecto de noble inglés.

… “-Yo soy muy inglés en todas mis cosas –decía con énfasis-, sobre todo en las botas.”

… “Militaba” en el partido más reaccionario de los que turnaban en el poder.

…”-Dadme un pueblo sajón –decía- y seré liberal”.

…Más adelante fue liberal sin que le dieran el pueblo sajón, sino otra cosa que no pertenece a esta historia.”

…Así describía Leopoldo Alas a don Pepe Ronzal, un interesante personaje de La Regenta. Ocurre que, claro, uno es liberal –incluso neoliberal a veces, sólo a veces, gran amor-, pero es también firme partidario de poner una horma en el barullo. Por eso me ha dejado un tanto perplejo la lectura de “La regulación del alojamiento colaborativo en Cataluña: análisis de las propuestas de la Autoridad Catalana de la competencia”, artículo de Mariola RODRÍGUEZ FONT en la Revista Catalana de Dret Públic, núm. 53 (2016).

…Recoge dicho estudio de forma crítica algunas propuestas formuladas a través de informe por la Autoridad Catalana de la Competencia. La autora, por cierto, indica que estas ideas se mueven en la en la misma corriente en la que navega la Comisión Nacional de los Mercados y de la competencia (desregulación, interpretación generosa de la Directiva de Servicios, etc.).

…Y digo que me deja perplejo porque, sin confesarlo directamente, el artículo acaba desembocando quizá sin querer en la postura de “no regulación del alojamiento colaborativo” (mi amigo Boix Palop et altri están organizando un Primer Congreso Internacional sobre alojamiento colaborativo para este otoño en Valencia y uno de los apartados tiene, precisamente, ese título).

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…2.-Para empezar, esta marea de la “economía colaborativa” –que fluye, sobre todo, en los transportes y en la vivienda- ha logrado un gol por toda la escuadra con el nombre autootorgado: sharing economy, intercambio entre iguales, etc. En realidad, toda la economía es colaborativa, pero la etiqueta lograda es casi digna de Tomás Moro.

…Se ha hablado mucho de las nefastas externalidades del arrendamiento puntual por días o semanas. Pero la autora apunta un “no hay para tanto” con dos sentencias de la Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña –STSJ 33/2016 y 37/2016, de 19 de mayo- en las que, frente al enfado demandante de la Comunidad de Propietarios se afirma [traducción de la cita en catalán]:

…”La actividad per se en abstracto no constituye un daño o peligro para el edificio. En este sentido, el uso intensivo de los elementos comunitarios por el tráfico de los ocupantes, que de paso diremos que no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante la activación del mecanismo previsto en el art. 553-45.4 del Código Civil Catalán. Según este precepto, el título de constitución o la junta pueden establecer un incremento de participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o goce especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local.

En definitiva, no puede concluirse que, en abstracto, la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se hace se pueda tildar de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas, aunque este análisis habrá de producirse caso por caso“.

…Por tanto, nos moveríamos en el ejercicio del derecho de propiedad y sus límites aparecerían de forma natural en el marco de la propiedad horizontal.

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…3.-¿Debe haber una regulación limitativa de estas actividades? Para la Autoridad Catalana de la Competencia, la licencia carece de justificación en el molde de la Directiva de Servicios. Por otra parte, también se rechaza lo que se considera autorización de facto –establecida en la legislación de varias Comunidades Autónomas-: el binomio declaración responsable acompañado de obligatoria inscripción en un registro administrativo.

…No obstante, dicha Autoridad se muestra consciente de que “algo hay que hacer”. RODRÍGUEZ FONT nos indica entonces que, en sus informes, se llega a sugerir un sistema de Cap and Trade para el alojamiento turístico. En síntesis, cada propietario dispondría de un derecho de arrendamiento turístico (o lo podría obtener previa adjudicación en subasta) y podría ejercerlo en el marco de un mercado regulado de modo similar al comercio de emisiones. Es decir, en caso de que en su zona se hubiesen detectado externalidades por la Administración reguladora, se podría vender este derecho de arrendamiento a un propietario de otro ámbito en el que se previese, por ejemplo, un “doble o triple título” para empezar a alquilar.

…Teóricamente, el sistema se vehicularía a través de una clarificadora herramienta informática…Desde luego, aunque hay evidentes precedentes, impresiona su complejidad y demandará, además, un fornido aparato inspector.

…En síntesis, pues, hay un consenso amplio en la exigencia de declaración tributaria del ingreso por arrendamiento –aquí no hay duda-.Los problemas empiezan con la implantación de controles administrativos. Un relevante sector considera que si nos movemos en el terreno del derecho de propiedad y del arrendamiento puntual o temporal, los trámites administrativos “fuertes” –licencia, declaración responsable e inscripción registral…-no tienen cabida en la Directiva de Servicios. Por otra parte, en fin, no se desdeña la solución a través del Derecho civil de los efectos negativos derivados de estas maneras de vivir.

…Por otra parte, los defensores de la “regulación cero” anotan que los códigos de conducta formales e informales (¿quién no mira por el rabillo del ojo el Trip advisor cuando viaja?) ya cubren un amplio trecho de la vieja materia de la protección del consumidor. Esto es, desde luego, demasiado optimista, pero lo que quería señalar en este artículo es la existencia de una corriente sólida de laissez-faire que no será fácil contrarrestar. Otra cosa es, evidentemente, cómo casa un sector no profesional –derecho de propiedad, plataforma ágil de apoyo, carácter puntual o relativamente esporádico – con una legión de profesionales permanentes a la que se le imponen fuertes exigencias de publicidad, urbanismo, seguridad e incluso declaración de huéspedes.

Edificio Carrión. Gran Vía. Madrid. Fotógrafo Juan Antonio F Segal.

Fuente explicativa de la fotografía:

Clásicos de Arquitectura: Edificio Carrión / Luis Martínez Feduchi y Vicente Eced y Eced.

Plataforma Arquitectura. Artículo de Ana Rodríguez.

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Contra los bancos y contra las cajas de ahorros.

29 de octubre de 201629 de octubre de 2016 ~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

… 1.-Para complicar la vida a mis alumnos y compensar así la derogación de la reválida que sufrían sus hermanos menores, decidí explicar las limitaciones administrativas al ejercicio de los derechos –la tradicional actividad de policía- esquivando las grandes construcciones teóricas y examinando supuestos concretos y visibles. Las normas urbanísticas de los planes de urbanismo ofrecen ejemplos abundantes, especialmente cuando pellizcan, modulan, acorralan o cincelan la praxis real de los derechos de propiedad y de libertad de empresa.

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…2.-Un alumno avispado y siempre inquieto (no creo que calle bajo el agua) decidió ver qué hallaba en las vigentes Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM) de Granollers. Localizó en el art. 143 una bella presa que él, respetuosamente, expuso ante sus compañeros e incluso justificó teniendo en cuenta la realidad concreta de las zonas afectadas (que él conocía).

…Este artículo se refiere a las restricciones para ciertas clases de oficinas, teniendo en cuenta “su excesiva proliferación actual dentro de estos ámbitos, o bien el interés en mantener las actuales características” (art. 143.1). Se precisa después el ámbito de la prohibición, que alcanza a las parcelas con una determinada calificación (que puede aparecer, según creo, en toda la ciudad) y, especialmente, para una calle concreta y específica: “la antigua carretera en el tramo comprendido entre la plaza de la Corona y la calle Torras i Bages” (art. 143.2). En esta vía, por tanto, no cabe la instalación de “algunos tipos de oficinas” (art. 143.1).

…Pero ¿cuáles son las oficinas prohibidas? Nos lo responde el art. 143.3: “La restricción alcanza el uso de oficinas en el caso concreto de las actividades correspondientes a Bancos, Cajas de Ahorro y otras Entidades Financieras”. Vaya, vaya, sería interesante saber si, por ejemplo, también están afectadas las oficinas de las entidades aseguradoras (o del simple agent d’assegurances, tan popular). Se supone que sí entran en la prohibición las actividades de crédito rápido, aunque se salvarían por los pelos las de compra y venta de oro, por ejemplo.

…Le estábamos dando vueltas a la proscripción cuando alguien planteó la posible presencia de algún motivo ambiental o de molestias al vecindario. No parece justificable, ya que estas oficinas dañan a veces al bolsillo, pero se comportan bastante bien con la atmósfera y suelen ser silenciosos y bien perfumados los apuestos muchachos y muchachas que en ellas laboran. Por otra parte, está claro que al planificador le importa poco esta cuestión, ya que rompe una regla tradicional en estos casos, pensada precisamente para no fastidiar a los vecinos. Así, el art. 143. 4 dispone que:

… “4. La restricción se concreta en la prohibición de la nueva implantación de estas actividades en las plantas bajas, admitiéndolas en las plantas piso de los edificios”.

… ¡Pues qué gracia! Te van a meter la oficina en el primero primera o en el tercero cuarta, con lo razonable que parecía abrirlas a ras de suelo. Ya estoy pensando en la reunión de la comunidad de propietarios del inmueble y en la áspera y vehemente intervención de la enfadada sra. Pepeta, quejándose del ruido que hacen los alegres y honrados jubilados, especialmente alrededor del treinta de cada mes.

…Para no excitar los instintos de los depredadores servicios jurídicos de los bancos, el art. 143.6 le quita algo de hierro retroactivo a la prohibición, y afirma que se excluyen del veto las “ampliaciones o nuevas implantaciones para las cuales la entidad correspondiente pueda demostrar que dispone de locales adquiridos para esta finalidad con anterioridad a la fecha de la aprobación inicial del POUM”.

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…3.-En resumen, pues, que al planificador le disgustaba tanta caja de ahorros acumulada en la misma calle. Desde luego, no le parece necesaria ninguna justificación. No es una regulación estética o cultural ni de medio ambiente ni de seguridad ciudadana (aunque los cacos tenían, eso sí, un mercado amplísimo en unos pocos centenares de metros). Tampoco parece aludirse a la restricción pacata por motivos económicos; esto es, la vieja idea –tan odiada por el vigente Derecho comunitario- de que deben imponerse límites de entrada cuando la autoridad detecta un exceso de oferta.

… No, no hay nada de eso, no hay ninguna “razón imperiosa de interés general”, según el vocabulario de la Directiva de Servicios y del Tribunal Justicia de la Unión Europea. Simplemente, que el planificador pensó lo siguiente: “aquí hay demasiadas oficinas bancarias”. Y se acabó.

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La consolidada penetración de la comunicación previa en el Derecho urbanístico.

26 de noviembre de 201519 de octubre de 2016 ~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-Aunque hubo algunas dudas cuando llegó al mundo, pronto se puso de manifiesto que la Directiva de Servicios iba a entrar en el terreno urbanístico. La Ley catalana 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica, da nueva redacción a diversos artículos de la Ley de Urbanismo y apuesta decididamente por la suavización de la intervención administrativa (también lo hace en materia de actividades, pero ahora no lo analizaremos).

… 2.-En primer lugar, la Ley avisa, en un nuevo artículo 9.8, que el camino no será fácil y que, en definitiva, la regulación urbanística es un campo abonado para saltarse la Directiva de Servicios y colar ilícitas técnicas de planificación económica bajo mano:

… “El planeamiento urbanístico y las ordenanzas sobre edificación y uso del suelo no pueden establecer condicionantes en los uso del suelo que comporten restricciones al acceso o al ejercicio de las actividades económicas que vulneren los principios y requisitos establecidos por la Directiva de servicios. Por reglamento se han de regular las razones imperiosas de interés general que, de acuerdo con la misma Directiva de servicios, permitan excluir su aplicación. Estas restricciones se han de ajustar a los principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación y quedar pertinentemente justificadas en la memoria del plan en ponderación con el resto de intereses generales considerados en el planeamiento.“

… Obsérvese, por cierto, que un futuro reglamento detallará las razones imperiosas de interés general. Permanezcan atentos a sus receptores.

…3.-Los arts. 187 y 187 bis de la Ley de urbanismo catalana pasan a distinguir entre:

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Actos sujetos a licencia urbanística: continúan siendo familia numerosa e incluyen los tradicionales movimientos de tierra, parcelaciones, construcción de edificios de nueva planta, etc. Conviene señalar que permanecen en este listado:

…… -La instalación de invernaderos o estructuras similares, salvo que los muros perimetrales de estas instalaciones sean inferiores a un metro de altura.

…… -La constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja.

…… -La instalación de casas prefabricadas o instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

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2. Actos sujetos a comunicación previa. Entre ellos, se enumeran el cambio de uso de los edificios (excepto la transformación a uso residencial), la colocación de carteles visibles desde la vía pública y “la formalización de operaciones jurídicas que, sin constituir o modificar un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, comporten un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior.”

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3 . Actos no sujetos a intervención administrativa mediante licencia urbanística o comunicación previa. La justificación de la desaparición del control administrativo radica en la presencia de instrumentos previos que ya anticipaban o preveían la actuación ahora liberada: proyectos de urbanización, proyectos de reparcelación, órdenes de ejecución o restauración, etc.

… Por último, ha de añadirse que una “Comisión para la Facilitación de la Actividad Económica” habrá de “recibir información sobre los planes de verificación, control e inspección hechos por las administraciones públicas de Cataluña y sobre el resultado de estos planes”. Es un ambicioso objetivo, que quizá cumplirán algunos grandes municipios, pero que se limitará en la mayoría a la recepción de denuncias como acicate para iniciar la inspección administrativa.

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