Foto:***. Sede de Johnson Wax, construida por Frank Lloyd Wright (1936-1939). Racine (Wisconsin).

Transcribo aquí el documento inicial de mi participación en el grupo de investigación sobre el teletrabajo en la Administración Pública, que dirige Federico Castillo. Esta fue la semilla, que ahora ha crecido ya por caminos insospechados:

EL TELETRABAJO Y LA DESAMORTIZACIÓN DEL SIGLO XXI. RAZONES PARA LA ELECCIÓN DEL CAMPO DE TRABAJO. PROYECTO DE INVESTIGACIÓN SOBRE EL TELETRABAJO EN LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS  (IP: Federico Castillo).

1. La extensión paulatina del teletrabajo en el seno de la Administración Pública producirá transformaciones sociales y territoriales en gran parte imprevisibles. Una de las razones de esta incertidumbre radica en el ritmo de su implantación, muy acelerado en las fases altas de la pandemia por Covid 19 y mucho más suave en la actualidad (por ejemplo, teletrabajo restringido a sólo a un cierto número de días a la semana).
2.  El teletrabajo  ya ha tenido un efecto jurídico directo -la nueva forma de ejecutar la prestación profesional del empleado público- y un efecto reflejo: el desarrollo de fórmulas para proporcionar el servicio público a los usuarios a través de un ordenador (relación tributaria íntegramente digitalizada, consejos sanitarios on line, educación a distancia, etc.).
3. Una consecuencia puede afirmarse con alta seguridad: ya no es necesario sostener el volumen actual de edificios públicos y, además, los edificios que resten han de ser organizados de un modo muy diferente.
4. Una fotografía en este momento de la gestión patrimonial inmobiliaria nos muestra, por un lado, tendencias que ya venían operando con fuerza antes de la pandemia. Por ejemplo, la venta de sedes por motivos puramente económicos y de ahorro. Un caso espectacular lo observamos en el proceso de cierre de oficinas iniciado por la Unión Europea. En este punto, el sector privado de producción y gestión de oficinas muestra signos inquietantes de reducción del negocio o, mejor dicho, de concentración en zonas muy concretas y apetecibles.
5. Por lo que respecta a la gestión de los edificios que se mantienen bajo titularidad administrativa (en un sentido amplio que incluye derechos de uso), los cambios son ya rapidísimos. En esta línea, destaca la reflexión iniciada por la Administración Pública francesa, que acaba confesando que los edificios administrativos deben pivotar en torno al teletrabajo. En primer lugar, porque pueden ofrecer a los funcionarios la socialización y el contacto que la conexión en remoto no puede proporcionar. En segundo lugar, porque las dependencias deben convertirse en un gran espacio abierto, con separaciones inexistentes o móviles y dispuesto a acoger personas de diferentes departamentos y con horarios de acceso diversificados.
6. Existen ya algunos supuestos espectaculares en esa dirección, como el Distrito Administrativo impulsado por la Generalidad de Cataluña con una nube de usuarios de diversas consejerías que comparten un espacio previa asignación semanal e incluso diaria.
7. El ordenamiento jurídico, lógicamente, no permanece ajeno a estos cambios. En los dos primeros decenios del siglo XXI ya se habían ejecutado importantes programas de venta de activos inmobiliarios públicos tanto en Francia como en España en base a tres criterios:
   1. Optimización: es el criterio central de la regulación de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
   1. Estabilidad presupuestaria: en efecto, como ocurrió en otras fases de la historia, la venta de activos inmobiliarios es una ayuda para el saneamiento de las arcas públicas.
   1. Flexibilidad en la interpretación del régimen jurídico de los edificios administrativos. Así, en Francia se observa su pérdida del carácter demanial. En España, aunque lo mantiene formalmente -y así lo recuerda la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas- se agiliza en gran manera el acuerdo de desafectación. Esta flexibilización ha permitido un amplio uso de fórmulas que interesaron mucho en su momento a la doctrina. En concreto, la venta de edificios administrativos y su ocupación como arrendatario por parte del Estado (operaciones de lease back).
8. Actualmente, ya están en marcha nuevos planes de venta de edificios (por ejemplo, a nivel estatal, en España), que se desenvuelven en el marco de la presión del teletrabajo y de la menor exigencia de superficies. En lo que nos afecta, estas operaciones de transmisión afectan a dos tipos de bienes:
   1. El edificio administrativo: se trata del activo más afectado por la realidad del teletrabajo. Ya no es necesario o puede ser mucho más pequeño y funcional. Morfológicamente, nos hallamos ante los vastos conjuntos de construcciones y dependencias destinadas al trabajo de oficina.
   1. Ciertos edificios destinados a servicios públicos en la medida en que la prestación de estos últimos se hace, al menos parcialmente, en remoto. Por tanto, no se justifica su permanencia en manos administrativas. Ahora bien, si en el caso a. la decisión de desafectación tenia una justificación más sencilla, en este caso habrá de valorarse hasta qué punto debe ya la entidad pública liberarse del bien en cuestión.
9. Como ya ocurrió en los primeros compases del siglo XXI, tienden a crearse entes públicos que operan a menudo bajo el ágil manto del Derecho privado y con los cuales se espera cerrar con rapidez operaciones de venta o de reasignación de activos. Sería un buen ejemplo de ello a nivel estatal SEGIPSA (Sociedad Mercantil Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio). Para las Comunidades Autónomas, baste citar el caso andaluz, con la Sociedad de Gestión, Financiación e Inversión Patrimonial, SA o la Empresa Pública de Gestión de Activos, SA.
10. La Administración, en definitiva, necesita menos edificios. Los que aún precisa, deben explotarse de una manera menos compartimentada. Serán, sobre todo, un espacio de reunión y puesta en común de los empleados públicos en su condición de nómadas digitales.
11. Ahora bien, es sabido que las necesidades públicas cambian, que deben ponerse en marcha nuevos servicios en poco tiempo. Hemos visto algunos ejemplos durante la pandemia y otros surgirán en el futuro (por ejemplo, tramitación rápida de una crisis migratoria). ¿Deberá entonces la Administración proceder a la compra o arrendamiento de edificios ante las premuras detectadas? En la fase actual de la tecnología, puede que ello no sea necesario y que baste con la convocatoria de un contrato de servicios cuyo objeto sería la acogida temporal o en base a una cierta parrilla horaria de empleados públicos. Es decir, se trata de aprovechar por vía contractual los servicios de las empresas de coworking, en cuyas instalaciones operarían los funcionarios. Obsérvese el espectacular ahorro de costes en relación a la adquisición de inmuebles o al tradicional alquiler de dependencias.
12. Tiene un punto de exageración, ciertamente, hablar de la desamortización del siglo XXI. Por volumen, la actual va a afectar a un porcentaje mucho más reducido de bienes. Ahora bien, a medida que se vaya perfeccionado el teletrabajo, la desmaterialización inmobiliaria del poder público se irá haciendo cada vez más evidente. Los edificios administrativos serán más pequeños y escasos y también irá disminuyendo la superficie de las dependencias de ciertos servicios públicos. El proceso recuerda inevitablemente a las ventas de bienes de manos muertas, que ahora podría llamarse de venta de bienes de despachos vacíos.
13. Lo anterior no va a incidir, evidentemente, en los bienes de uso público ni en el grueso de los bienes de servicio público (estaciones de transporte, salas de justicia, hospitales…). Tampoco va a afectar a los edificios cuyo uso sea el de representación institucional, aunque quizá se trate, sencillamente, de un alojamiento ocupado por un puñado intermitente de funcionarios y despachos para la reunión de los gobernantes cuando se desee subrayar el aspecto protocolario o sea necesario hablar cara a cara.
14. En conclusión, en este trabajo estudiamos el escenario de la gestión patrimonial inmobiliaria de la Administración Pública causado por el teletrabajo y la subsiguiente pérdida de utilización de un elevado porcentaje de dependencias administrativas. Ello incluye desde fórmulas de desafectación, declaración de alienabilidad y venta hasta la consolidación de  contratos de venta con posterior arrendamiento. Igualmente, se plantea la posibilidad de contratos administrativos de servicios de coworking (donde el contratista mantiene la posesión del inmueble).  Además, se examinan las soluciones organizativas que se han ido consolidando. Principalmente, la creación de sociedades de titularidad pública para la gestión y transmisión de activos inmobiliarios. De forma complementaria, se dan algunas pautas sobre el diseño, la distribución de superficies y el funcionamiento de los edificios administrativos en un entorno de teletrabajo.

                                 Montgat, 28 de junio de 2023.

                                                                       J.Amenós