Autor: Joan Amenós

La inspección administrativa. Fragmentos y esquemas para una conferencia (y II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

...1.-La potestad inspectora se condensa en diversas actuaciones. En concreto, por un lado, una actividad material o técnica y, por otro, declaraciones de conocimiento (actas). Igualmente, dentro de esta potestad se incluyen declaraciones de voluntad que completan la función inspectora: el requerimiento de datos y las medidas cautelares de salvaguarda de la información.

…Estamos, en general, ante actos de trámite de impugnación diferida.

…Ahora bien, por otra parte deben reseñarse actuaciones no derivadas de la potestad y la función de inspección, pero que también se asignan a los órganos inspectores:

…-Declaraciones de juicio: esto es, los informes de la Inspección.

…-Declaraciones de deseo: las propuestas.

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…2.-Respecto a los principios generales que rigen las actuaciones inspectoras, hemos de reseñar los siguientes:

…     -Eficacia y celeridad.

  …     –Impulsión ex officio. Ello plantea la cuestión de la culpa in vigilando. Sin embargo, el punto de partida es el carácter excepcional de la responsabilidad de la Administración ante un daño causado por un objeto o actividad bajo inspección administrativa. Los fallos que imponen una indemnización son limitados y están sometidos a rigurosos controles en su argumentación. Se atiende a las posibilidades reales de actuación de los servicios de inspección y a su incidencia o capacidad para impedir o reducir los efectos del siniestro.

 …    -Congruencia y proporcionalidad.

  …   -Preeminencia del secreto en la inspección sobre la transparencia.

…   -Posible carácter oneroso de las verificaciones.

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…       3.-Las actas de inspección se configuran como prueba documental pública. Sus requisitos son los siguientes:

 …            a)El elemento subjetivo: el funcionario público imparcial (lo cual implica un papel mucho más limitado en el personal laboral y en las entidades privadas acreditadas).

  …           b)El elemento material u objetivo: el órgano actuante es competente y opera en el marco de sus atribuciones.

…             c)El elemento formal: los requisitos legales pertinentes (corrección formal del acta, exigencias complementarias en la ritualidad inspectora: obtención de muestras, ortodoxia fotográfica, etc.).

…       Esta construcción plantea el problema tradicional de la presunción de veracidad de las actas. Por ejemplo, en su relación con la presunción de inocencia. El cierre del debate sólo es posible acudiendo al principio de libre valoración de la prueba (con la presencia de ciertos elementos de restricción y justificación).

.-Bibliografía complementaria: aquí ***.

 

Torre dos Clérigos. Oporto. El gran mirador barroco (Nicolau Nasoni, 1763).
Torre dos Clérigos. Oporto. El gran mirador barroco (Nicolau Nasoni, 1763).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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La inspección administrativa. Fragmentos y esquemas para una conferencia (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…       1.-La inspección administrativa ha disfrutado en los últimos años de un interés creciente entre la doctrina. Baste pensar, por ejemplo, en el reciente volumen dedicado a La función inspectora, dentro del VIII Congreso de la Asociación Española de Profesores de Derecho Administrativo (2013) o, con una perspectiva más concreta, el artículo del siempre agudo BOIX PALOP “La inspección administrativa y los derechos fundamentales: de basuras y ponderación”. Por otra parte, es constante la referencia a ciertos puntos de este trámite en las leyes que, en estos últimos años, han ido regulando los diversos sectores (construcción, seguridad y control alimentario, legislación laboral, turismo, etc.).

…       La inspección es un instrumento de la actividad de limitación de derechos (o de policía, en la clásica clasificación de JORDANA DE POZAS). Se sitúa, por tanto, dentro de una corriente de incremento generalizado de transmisión de información a la Administración Pública.

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…       2.-Hemos de distinguir entre dos modelos teóricos de la inspección. Por un lado, la inspección omnisciente (El Panóptico de Bentham, 1984 de Orwell…). Por otro, la inspección limitada, que juega en el marco de un Estado de Derecho y con respeto a ciertos derechos del inspeccionado. Igualmente, debemos añadir que la inspección es una herramienta relevante tanto para la eficacia como para la efectividad del Derecho.

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…       3.-Por lo que respecta a los sujetos implicados en el trámite,  hay que distinguir entre el sujeto activo –la Administración Pública- y el sujeto pasivo o persona obligada a la inspección. Además, ha de reseñarse el papel colaborador de las denuncias de los administrados.

…En relación a la Administración Pública, dos son las cuestiones relevantes. En primer lugar, la cuestión del carácter funcionarial de personal inspector (aspecto en el cual la legislación viene insistiendo últimamente de forma expresa). En segundo lugar, la atribución a entidades privadas colaboradoras de tareas de inspección, certificación, evaluación o vigilancia, con un rol de censura y valoración ejercido por la Administración Pública (que otorga previamente la pertinente licencia).

…En relación a los derechos y deberes de la persona sujeta la inspección, hemos de comenzar citando el deber de no obstruir a los inspectores. Por lo que respecta a los derechos, nos centraremos en el derecho a la inviolabilidad de domicilio y en otros derechos conectados con la intimidad personal. De todos modos, ni la jurisprudencia constitucional ni la ordinaria parecen muy contundentes en este punto.

Mirador de la Masia Freixa (Tarrasa, Barcelona)
Mirador de la Masia Freixa (Tarrasa, Barcelona)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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El concepto legal y básico de seguro obligatorio.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…    1.-La reciente Ley  20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras aporta en su disposición adicional segunda una definición general y regulación sintética de la institución del seguro obligatorio. En concreto, el número 1 de dicho artículo establece lo siguiente:

…            “1. Se podrá exigir a quienes ejerzan determinadas actividades que presenten un riesgo directo y concreto para la salud o para la seguridad de las personas, incluida la seguridad financiera, la suscripción de un seguro u otra garantía equivalente que cubra los daños y perjuicios que puedan provocar y de los que sean responsables.

…       La garantía exigida deberá ser proporcionada a la naturaleza y alcance del riesgo cubierto.”

…       Como es sabido, estamos viviendo una transformación desde el régimen público y administrativo de vigilancia del peligro a uno en el cual es fundamental el autocontrol privado.  En este campo, el asegurador del riesgo empieza a jugar un papel preventivo fundamental (sobre ello, me remito al ya clásico Técnica, riesgo y Derecho, de J.Esteve Pardo).

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…       2.-El número 2 de la Disposición adicional segunda dispone que la obligación de suscripción de seguros deberá establecerse mediante normas con rango de Ley » que deberán contar con un informe preceptivo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, o del órgano competente de las Comunidades Autónomas, con objeto de que puedan formular observaciones en materia de técnica aseguradora”.

…       Estamos, pues, ante la extraña e incomprensible institución de la Ley con informe preceptivo de un órgano administrativo. Entre las muchas razones para rechazarlo, baste pensar que esta regla podría ser inconstitucional, ya que limita la iniciativa legislativa del Parlamento: ¿Es imaginable que un grupo parlamentario solicite a un órgano administrativo un informe sobre una Ley que este órgano no ha elaborado? Otro ejemplo más, por tanto, de desprecio por la Cámara legislativa.  

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…       3.-Finalmente, la Ley ya establece un tipo infractor general, con su correspondiente sanción:

…       “La realización de actividades careciendo del correspondiente seguro obligatorio será constitutivo de infracción administrativa muy grave, salvo lo dispuesto en su normativa específica.

…       Será sujeto infractor la persona física o jurídica que viniera obligada a la suscripción del seguro, pudiendo ser sancionado con multa de 1.000 a 20.000 euros.”

…       Además, se prevé la comunicación a la Comisión Europea de todos los seguros obligatorios existentes en España (lo cual nos sitúa ya en los albores de una política global de riesgo en Europa).

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Una nota sobre “justicia transicional”.

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-El 23 de septiembre, los representantes del Gobierno colombiano, de las FARC y de los negociadores de apoyo presentes en la mesa de La Habana comunicaron el acuerdo que encara la firma definitiva de la paz. El texto presentado muestra algunas sombras y, además, diversos grupos políticos y sociales han presentado relevantes reparos. Se abre, pues, un proceso incierto con múltiples aristas. Sin embargo, más allá de lo que ocurra, algunos juristas han apuntado a una interesante novedad de este proceso. Se trata de la peculiar configuración de la “justicia transicional”.

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  …     2.-A diferencia de otros procesos de pacificación –que miran principalmente a la sanción a los responsables, estudiando los supuestos para su imposición, reducción o indulto- en el comunicado de La Habana se arranca de la constitución de un Tribunal especial o Jurisdicción Especial para la Paz. Esta instancia  especializada no juzgará todos los delitos vinculados al conflicto, sino sólo los más relevantes. En concreto, parece que va a centrarse en los de lesa humanidad, genocidio y ciertos crímenes de guerra. La prensa se ha referido a “los crímenes más graves y representativos”. Sin embargo, no hay limitación en el plano subjetivo, ya que puede castigar a los guerrilleros, a los agentes estatales y a otras personas que hayan operado en el conflicto, incluso de forma indirecta (por ejemplo, con la financiación de grupos armados ilegales).

…Ahora bien, la justicia ordinaria sí operará para los “guerrilleros de a pie”. Esto es, los que sólo pueden ser acusados de rebelión y de delitos conexos al alzamiento armado. Como es fácil intuir, la noción de “delito conexo” va a ser uno de los campos de batalla de la hermenéutica futura. En este ámbito de la justicia ordinaria, por cierto, sí está prevista una ley de amnistía.

…Una vez instituida la jurisdicción especial, sus sentencias tendrán en cuenta el reconocimiento de su responsabilidad por los condenados. En el caso más favorable –el denominado “reconocimiento temprano”- se produce también la consecuencia más beneficiosa: no habrá pena de prisión, sino una mera “restricción de libertad” combinada con trabajos de reparación (desminado, sustitución de cultivos ilegales, etc.). Además, existe un límite temporal a este castigo, que se situaría entre 5 y 8 años.

…Para el resto de casos juzgados por esta jurisdicción especial, sí se prevé la prisión ordinaria, pero el reconocimiento tardío puede rebajar en ciertos casos la  punición. Se cierra así el marco de la “justicia transicional” (aparte de otros aspectos que esta apretada síntesis no puede cubrir).

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…3.-En resumen, pues, el entramado es doble: orgánico –quizá la principal novedad- y material –con un régimen privilegiado si se dan ciertos requisitos-.

…Digamos, por último, que la firma del acuerdo va a poner sobre el tapete otra ardua cuestión. Se trata del encaje constitucional de los acuerdos. Parece que el referéndum es la fórmula escogida, pero algunas voces plantean la necesidad de reforma de la Norma Suprema, previo pronunciamiento de la Corte Constitucional.

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Fragmentos para una conferencia en Colombia sobre descentralización local (y II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-La norma principal que ha regulado la cuestión que nos ocupa ha sido la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local, que sufrió una modificación importante a través de la aprobación de la Ley 27/2013, de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración Local (LRSAL). Precisamente, estas modificaciones nos permiten observar qué es lo que ha preocupado recientemente al legislador español. Me limitaré a tres cuestiones:

…-El mapa municipal.

…-La sostenibilidad económica.

…-El intento de limitar, en alguna medida, la autonomía local.

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…2.-El debate sobre el mapa municipal volvió a poner sobre el tapete una cuestión recurrente: el número de municipios es excesivo, según se dice, y debe procurarse su reducción. Para algunos autores, estamos ante el definitivo talón de Aquiles del régimen local español. Otros, en cambio, opinan que debe caminarse hacia la disminución, como han hecho otros países europeos, pero que la situación no es ni mucho menos desesperada. De hecho, se afirma que el quantum de municipios es sólo desproporcionado en algunas Comunidades Autónomas (Galicia, Castilla y León, Cataluña…), pero que ello obedece a razones históricas y que, además, no imponen un déficit inasumible.

…Pues bien, aunque la fusión forzosa de municipios ha sido un fantasma que ha sobrevolado diversos proyectos de ley –a nivel autonómico o a nivel estatal- lo cierto es que, con la reforma del año 2103, sólo se introdujeron algunas tímidas reglas para la fusión voluntaria.

…No obstante, la reforma del año 2013 intenta reforzar el papel de las Diputaciones Provinciales, que tenían una función básica de coordinación y de prestación de ciertos servicios supralocales, pero que ahora ven aumentadas sus competencias y se les asignan tareas de control financiero sobre los municipios.

…Por lo que respecta a las áreas metropolitanas, han tenido un escaso desarrollo en el Derecho Local español. A la tradicional desconfianza de los pequeños municipios se le ha añadido ahora el reforzamiento de las Comunidades Autónomas, que ya tienen suficientes medios técnicos y personales para prestar lo que en otra época serían típicos servicios metropolitanos.

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…3.-Por lo que respecta a la sostenibilidad financiera, se impone a las corporaciones Locales una estricta posición de equilibrio o superávit presupuestario. Esto se combina con diversas reglas, entre las que destaca el cálculo y comunicación a Administraciones superiores del coste efectivo de los servicios prestados.
…Igualmente, la reforma de 2013 supuso un intento fallido de recorte de ciertas competencias atribuidas por las leyes sectoriales. En la práctica, no obstante, estas competencias se han seguido ejerciendo. Funciona de forma efectiva, por tanto, el criterio de la asignación competencial a través de leyes sectoriales (con alguna excepciones) y , desde luego, el concepto de competencia entendida también como participación local en los procesos de creación de normas y de decisión.

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Fragmentos para una conferencia en Colombia sobre descentralización local (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

´...1.-Sería impropio de esta conferencia tratar de explicar la experiencia descentralizadora colombiana o, incluso, intentar compararla con las legislaciones promulgadas en otras naciones. Por otra parte, ya se han dictado en este congreso relevantes ponencias sobre el tema, con mucho más nivel del que yo pudiera alcanzar.Hay que tener en cuenta, en fin, que el título que se me ha propuesto –“Instituciones de poder y descentralización”-tiene una mayor holgura y abstracción que los discursos previos.

 

…Dicho lo anterior, voy a apuntar el foco hacia  la descentralización territorial de carácter local, ya que el papel de las regiones o de las Comunidades Autónomas en España será tratado por el Dr. Barberà. Dejo también de lado la denominada descentralización funcional, que vive ahora una nueva primavera gracias a la asignación de tareas a agencias o entidades con personalidad jurídica propia y diferenciada del Ejecutivo de la nación.

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…2.-La descentralización local  disfruta de varios acercamientos clásicos. Por ejemplo, para Montesquieu o para Alexis de Tocqueville la descentralización es un contrapeso eficaz contra el despotismo. El segundo de los autores citados llega a afirmar que “el espíritu comunal es un gran elemento de orden y de tranquilidad pública”.

 

…Ahora bien, creo que el gran debate contemporáneo de lo local se centra en la contradicción entre representatividad política y eficacia administrativa. Desde un cierto punto de vista, los ciudadanos demandan una participación y una representación inmediata. La más cercana y próxima agrupación de personas debería tener, por tanto, una Administración Pública a su servicio. Es el camino del patriotismo local, a veces tan idealizado incluso en sus grados más elementales: el barrio, la parroquia, la freguesia (en Portugal),…Frente a los grandes proyectos o atropellos que vienen de muy arriba, surge la necesidad de tener nuestro propio Alcalde, que nos representará y luchará por nuestros intereses…

…Pero, por otra parte, el siglo XX es el siglo de las economías de escala, de la creación de grandes estructuras administrativas para acometer complejísimas obras públicas y prestar servicios públicos universales: las redes de carreteras o de ferrocarriles, el sistema aeroportuario, la sanidad y la educación, el medio ambiente…En este marco, arrecian las críticas contra las entidades locales: son demasiadas, su capacidad es reducida, no pueden aportar una visión de conjunto, etc. Para más inri, ciertos avances técnicos pueden favorecer la legitimación y la eficacia de los poderes centrales. Permítanme la exageración: gracias a Google Earth, se podría diseñar el plan urbanístico de Sincelejo desde Bogotá.

…Sin embargo, las cosas no son  tan simples, ni en un sentido ni en otro. Así, la misma informática está replanteando la noción de proximidad y, por otro lado, las unidades administrativas más pequeñas pueden establecer redes de apoyo que las hagan más eficientes.

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…3.-Dibujado ya el marco teórico general, vamos a ver algunas aportaciones sobre el reciente debate seguido en España. Para ello, voy a sintetizar de inmediato algunas de las bases constitucionales del régimen local. En concreto:

…–Principio de autonomía, recogido en el art. 137 de la Constitución:

…«El Estado se organiza territorialmente en municipios, en provincias y en las Comunidades Autónomas que se constituyan. Todas estas entidades gozan de autonomía para la gestión de sus respectivos intereses«.

…–Principio democrático, en el art. 140:

«La Constitución garantiza la autonomía de los municipios. Estos gozarán de personalidad jurídica plena. Su gobierno y administración corresponde a sus respectivos Ayuntamientos, integrados por los Alcaldes y los Concejales. Los Concejales serán elegidos por los vecinos del municipio mediante sufragio universal, igual, libre, directo y secreto, en la forma establecida por la ley. Los Alcaldes serán elegidos por los Concejales o por los vecinos. La ley regulará las condiciones en las que proceda el régimen del concejo abierto.»

…-Atribución de naturaleza constitucional a la Provincia y posible creación de otras agrupaciones de municipios: art. 141 CE:

…«1. La provincia es una entidad local con personalidad jurídica propia, determinada por la agrupación de municipios y división territorial para el cumplimiento de las actividades del Estado. Cualquier alteración de los límites provinciales habrá de ser aprobada por las Cortes Generales mediante ley orgánica.

2. El gobierno y la administración autónoma de las provincias estarán encomendados a Diputaciones u otras Corporaciones de carácter representativo.

3. Se podrán crear agrupaciones de municipios diferentes de la provincia.[…]»

…-Principio de suficiencia financiera de las entidades locales: art. 142 CE:

«Las Haciendas Locales deberán disponer de los medios suficientes para el desempeño de las funciones que la ley atribuye a las Corporaciones respectivas y se nutrirán fundamentalmente de tributos propios y de participación en los del Estado y de las Comunidades Autónomas.»

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De la fábrica al centro comercial.

~ Joan Amenós ~ 2 comentarios

 

…   1.-En esporádicas ocasiones, he utilizado en clase fotografías como elemento de información, de reflexión o de evocación. No es fácil, habida cuenta de mi analfabetismo en materia de imagen. De todos modos, hay que reconocer que su uso guarda virtudes que, en el campo de la docencia jurídica, están todavía por descubrir.

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…2.-Digo lo anterior porque anoto hoy aquí un documento con un considerable interés. Se trata de la transformación física de la antigua y extensa factoría “Agut”, de Terrassa, situada en pleno centro de la ciudad (la cual supera los doscientos mil habitantes). La instalación había tenido como último titular  en activo a la empresa GE Power Controls, filial de General Electric (la relevante compañía dedicada a la fabricación de sistemas y equipamientos eléctricos). En los últimos años, no obstante, ya era prácticamente un local en desuso. El espacio afectado supera los 4500 metros cuadrados.

…El nombre de “fábrica Agut” deriva de su inicial propietario, Joaquím Agut García, un obrero que, en la posguerra, puso en marcha su propia empresa (Talleres Agut) y que, después de algunos cambios de emplazamiento, se instaló en la que hoy es la Avenida Tarradellas. Llegó a ser una industria emblemática de la localidad, superando los 150 empleados y con una amplia  capacidad exportadora.

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…3.-El cambio físico ha sido precedido por una importante alteración jurídica, concretada en la modificación puntual del Plan de Ordenación Urbana Municipal de Terrassa (POUM) “en relación a la regulación del uso comercial en suelos productivos”. Desde luego, el nombre es algo equívoco, pero quiere referirse, simplemente, a los ámbitos en suelo urbano consolidado calificados como “industriales”. Se trata de canalizar su mutación hacia una calificación de uso comercial, en el marco de la legislación catalana de equipamientos comerciales y dentro de la denominada normativamente “Trama Urbana Consolidada” (TUC).

…Desde el punto de vista arquitectónico, estamos ante un ejemplo paradigmático de redensificación urbana. Incluimos aquí los siguientes documentos gráficos:

…1.-Fotografías tomadas de la documentación del vigente POUM DE Tarrasa y relativas a la construcción inicial y final.

Fuente: ***

Selección:

 

…2.-Reportaje de Antoni Castells, publicado en el Diari de Terrassa y titulado “Cómo Agut se convirtió en Esclat”, con una considerable calidad artísitica y técnica.

Fuente: ***.

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La reciente regulación íntegra de la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción (y II).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…         1.-La nueva redacción de la Ley de Ordenación de la Edificación articula también la ejecución de la garantía, que va a producirse, lógicamente, cuando la construcción no ha llegado a iniciarse o la vivienda no ha sido entregada. Ahora bien, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato o la concesión al promotor de una prórroga.

…         La garantía se cancela con las dos circunstancias siguientes, que deben acumularse:

 …        -Se ha expedido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente.

…         -El promotor ha acreditado la entrega de la vivienda al adquirente.

…         2.-Especial interés ha puesto la norma en la información contractual al concreto adquirente y en la publicidad  general de la promoción de viviendas. Así, en el contrato se hará constar la obligación de devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta en caso de no facilitarse la ocupación de la vivienda, además de la referencia al contrato de seguro o aval bancario y de la designación de la entidad de crédito que acoge el depósito de las cantidades. Igualmente, los nombres del asegurador, del avalista y de la entidad de crédito deben aparecer en el anuncio publicitario.

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 …        3.-Por último, la reforma legal incluye una tipificación de infracciones y sanciones. En primer lugar, con la remisión a la legislación en materia de consumo y a la vigente regulación de la legislación de ordenación de la edificación. En algún caso, por cierto, con clara infracción del principio de taxatividad:

 …        “El incumplimiento de las obligaciones impuestas en esta disposición constituye infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios previsto en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente, […]”

…         En cambio, sí que es precisa la nueva infracción prevista para el promotor:

…         “El incumplimiento de la obligación de constituir garantía a la que se refiere el apartado uno.1 de esta disposición dará lugar a una sanción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.”

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La reciente regulación íntegra de la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción (I).

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…     1.-La sorprendente aparición en el bosque de las disposiciones finales o adicionales de una ley de materias dispersas es un fenómeno con numerosos ejemplos en los últimos años. Suelen nacer de algún desorden en las mesas de los despachos oficiales o de la triunfante maniobra de algún lobby que comunica gozoso a sus representados que “lo nuestro va  a publicarse con la Ley 128”.

 

 …     El caso que hoy analizamos no es de los vergonzantes. Cae sólo en el leve pecado del “aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid”. Me refiero a la Disposición final tercera dos de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que ha modificado la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. El título del precepto es: “Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción”.

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…2.-La citada normativa afecta un delicado asunto, muy habitual en la práctica jurídica y que, incluso, ha dado lugar a relevantes casos en nuestra historia judicial. El supuesto es sencillo: entregas de dinero por los adquirentes al promotor de la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

 …     El número 1 de la precitada disposición adicional primera establece las dos principales obligaciones del promotor:

…“a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

 

…b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”

 

…Obsérvese, en el apartado b), que la entidad de crédito tiene el deber de exigir la garantía y, por tanto, también queda integrada en el círculo de obligados por la norma.

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…3.-El grueso del precepto que comentamos se destina a la determinación de los requisitos de las dos garantías citadas. Así, para el contrato de seguro de caución se exigen, entre otras, las siguientes prescripciones:

-Suscripción individualizada de una póliza de seguro por cada adquirente.

-La suma asegurada incluye la cuantía total de las cantidades anticipadas (cubriendo impuestos e intereses).

–El tomador del seguro es el promotor y a él le corresponde el pago de la prima.

-El asegurado es el adquirente que figura en el contrato de compraventa de la vivienda.

-El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

-“En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y éste en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.”

-Sólo se indemnizarán las cantidades efectivamente aportadas.

-Si la entidad aseguradora satisface la indemnización, “el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada”.

 

…      Por lo que respecta, en fin, al aval bancario como instrumento de garantía, se estipulan, entre otras, las siguientes exigencias:

-El aval se mantiene por el total de las cantidades anticipadas (además de impuestos e intereses).

-El beneficiario debe reclamar primariamente al promotor las cantidades anticipadas cuando la construcción no llegue a buen fin (salvo que esa reclamación no sea posible).

-El aval caduca a los dos años del incumplimiento contractual, salvo pertinente requerimiento del beneficiario.

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Caos y vida jurídica

~ Joan Amenós ~ Deja un comentario

…1.-Agosto ya no es lo que era. Sin embargo, es cierto que existe todavía un hecho diferencial catalán –éste, indiscutible- que consiste en el aplazamiento del inicio del curso profesional. El 11 de septiembre es una segunda oportunidad que se le da al verano (e incluso algún rezagado aún alega la Mercè, fiesta de Barcelona, el 24 de septiembre). “Ja ho tinc bastant avançat, però ho concretem després de l’onze”, es una frase que suena mucho en estos días en nuestro CBD autóctono, el Eixample barcelonés.

…El fenómeno descrito permite que en las agendas de los profesionales catalanes luzcan todavía casi intactos los buenos propósitos de septiembre, que ya han empezado a mustiarse en el resto de España.

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…2.-Recuerdo, hace muchos años, una charla sobre los factores de estrés en los oficios del foro. Los abogados aludían a la pesadez de ciertos clientes, los letrados de la Administración se quejaban de las manías de las autoridades políticas, todos se veían impotentes ante el teléfono…Descollaba, sin embargo, una carga específica del ámbito del Derecho: el fárrago del ordenamiento y sus cada vez más aceleradas reformas. Precisamente, en este 2015 ya es casi imposible orientarse entre la maleza jurídica que ha proliferado. No será, por tanto, un año ordenado. Además, ya están en pie amenazantes modificaciones que avanzarán a uña de caballo en los próximos tres meses.

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…3.-Consolémonos, al menos, viendo que la punzada del caos –ahora, en lo personal- también ha acompañado a ilustres personajes. Si les hablo ahora de Carlos Barral, muchos reconocerían en él un brillante editor –fundamental para la literatura del siglo XX- y un escritor magnifico –sobre todo, gracias a sus imprescindibles Memorias-. Estudió Derecho, por cierto. Sin embargo, en la soledad de su mesa también tuvo que enfrentarse a la vorágine que acompaña a los que trabajan con papeles, papelotes, fechas y compromisos:

“Me imagino que muchos profesionales de la literatura o de otras vocaciones intelectuales acaban instalando cómodamente sus vidas en un régimen así, en el que consiguen poner orden y que termina por diseñarse como un proyecto de ser y de vivir. Pero eso no va bien a mi carácter y es incompatible con mi amor al desorden. Nunca llegaría a cumplir exactamente con los compromisos consecutivos del artículo periódico, la conferencia a medio plazo, el viaje a tres meses vista y los programas de creación literaria de lenta maduración. Habría que pensar en todo eso al mismo tiempo, borrar la jerarquía y el rango de importancia de los distintos trabajos e ingresar en un orden complicadísimo de las artes y los vicios del sobrevivir. Habría que aceptar en un cierto momento un proyecto de sí mismo hecho de fragmentos de proyectos anteriores y desistidos y armarlo pacientemente como un rompecabezas en el que no quedarían lagunas para la dispersión y para la ocupación espontánea del tiempo. Pero imagino que tales lagunas, esas bolsas de ausencia o de absoluta independencia, son biológicamente necesarias, imprescindibles para mantener la coherencia de cada historia personal en una forma distinta de la del programa de uno mismo. Cuando el programa las rechaza deben producirse de todas maneras de un modo doloroso e insano y ello debe de ser en muchos casos causa de depresión o de simple melancolía –malum inmedicabile, como dice Ovidio, tantas veces disimulado versificador de la ciencia-, que contamina irremediablemente las partes sanas con las enfermas y conduce al último helor de la respiración. Ovidio no se refiere al cáncer, aunque así lo nombre, sino a la envidia, que es, y eso ya no lo dice, uno de los motores secretos y constantes de la conservación del personaje de cada uno.”

Carlos Barral, Memorias.

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